Arnavutköy kentsel dönüşüm konusu, İstanbul'un diğer ilçelerinden belirgin biçimde farklı bir zeminde konuşulur. Burada mesele çoğu zaman yalnızca eski bir apartmanı yıkıp yenisini yapmak değildir; önce tapunun, imar durumunun ve parselin gerçekte neye izin verdiğinin anlaşılması gerekir. Geniş bir yüzölçümüne yayılan, uzun yıllar köy statüsünde kalmış yerleşimlerden oluşan ve son on yılda İstanbul Havalimanı ile birlikte gündemin ortasına yerleşen ilçede, malikler için en sağlıklı başlangıç noktası doğru bilgiyle atılan ilk adımdır. Bu yazıda Arnavutköy'e özgü yapı ve mülkiyet dokusunu, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde izlenecek yolu ve kat karşılığı görüşmelerinde dikkat edilmesi gereken noktaları sade bir dille ele alıyoruz.
Arnavutköy'ün Yapı ve Mülkiyet Dokusunu Anlamak
Arnavutköy, 2008'de ilçe olarak kurulmadan önce büyük bölümü belde ve köy yerleşimlerinden oluşan bir alandı. Hadımköy, Bolluca, Taşoluk, Haraççı, Boğazköy, Yeşilbayır ve Durusu gibi yerleşimlerin her biri kendi tarihsel çekirdeğine sahiptir. Bu nedenle ilçede tek tip bir yapı stokundan söz etmek zordur. Bir yanda müstakil ya da iki-üç katlı aile evleri, bir yanda zamanla kat eklenerek büyütülmüş binalar, diğer yanda ise son dönemde yükselen site tipi yeni projeler yan yana bulunur.
Bu çeşitliliğin malik açısından en önemli sonucu, mülkiyet yapısının da karmaşık olabilmesidir. Arnavutköy'de hisseli tapu, kat irtifakı kurulmamış binalar, ruhsat ile mevcut durum arasında farklılık gösteren yapılar ve sınırları netleşmemiş parseller sık karşılaşılan başlıklardır. Bu nedenle dönüşüm planlamasının ilk aşaması mühendislikten çok hukuki ve teknik bir "envanter" çıkarmaktır.
Önce Hangi Belgeler İncelenmeli?
- Güncel tapu kaydı ve varsa takyidatlar (ipotek, haciz, şerh)
- Parselin imar durumu belgesi ve yürürlükteki plan notları
- Binaya ait yapı ruhsatı, onaylı proje ve varsa iskan belgesi
- Hisseli mülkiyette paydaşların tam listesi ve pay oranları
- Komşu parsellerle birleşme (tevhit) ihtimalini gösteren kadastro bilgisi
Arnavutköy Riskli Yapı Tespiti: Süreç Nereden Başlar?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında süreç, binanın riskli yapı olup olmadığının belirlenmesiyle başlar. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır; başvuruyu malik ya da kanuni temsilcisi yapabilir. Yapılan inceleme sonucunda hazırlanan rapor onaylanırsa tapu kaydına riskli yapı şerhi düşülür ve maliklere tebligat yapılır. Tebliğden itibaren genellikle 15 günlük bir itiraz süresi bulunduğu bilinir; bu sürenin dosyanıza göre nasıl işlediğini mutlaka teyit etmeniz önerilir.
Arnavutköy'de müstakil ya da az katlı binalarda maliklerin sık sorduğu soru, "Tek başıma başvurabilir miyim?" sorusudur. Evet, tek bir malik de başvuru yapabilir. Ancak hisseli tapulu bir yapıda tüm paydaşların sürece dahil edilmesi, ileride tebligat ve karar aşamalarında yaşanacak gecikmeleri azaltır. Sürecin tüm aşamalarını daha ayrıntılı görmek isterseniz kentsel dönüşüm süreci rehberimize göz atabilirsiniz.
7471 Sonrası Karar Çoğunluğu ve Maliklerin Hakları
9 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile riskli yapılarda uygulama kararı için aranan çoğunluk, hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi. Burada altı çizilmesi gereken nokta, çoğunluğun kişi sayısına göre değil arsa payına göre hesaplanmasıdır. Örneğin geniş bir hisseye sahip tek bir malik ile küçük paylara sahip birkaç malik arasındaki denge, kişi sayısıyla değil tapudaki paylarla belirlenir.
Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir. Bu mekanizma süreci tıkanmaktan korumak için vardır; ancak ilk tercih her zaman ikna ve şeffaf bilgilendirme olmalıdır. Arnavutköy gibi aile bağlarının ve miras yoluyla gelen hisselerin yoğun olduğu bir ilçede, paydaşların bir araya gelip ortak bir yol haritası çıkarması çoğu zaman yasal mekanizmalardan daha hızlı sonuç verir.
Arnavutköy Kat Karşılığı Oranını Ne Belirler?
Kat karşılığı modelinde malik arsasını, müteahhit ise inşaat bedelini ortaya koyar; yeni binadaki bağımsız bölümler önceden belirlenen oranlara göre paylaşılır. Bu oran için genel geçer bir rakam vermek yanıltıcı olur, çünkü her parsel kendi koşullarıyla değerlendirilir. Arnavutköy özelinde öne çıkan etkenler şunlardır:
- İmar hakkı ve emsal: Parselde yürürlükteki planın verdiği inşaat alanı, oranı belirleyen ilk unsurdur. Plan değişiklikleri sürecindeki bölgelerde güncel durumun belediyeden teyidi şarttır.
- Parsel büyüklüğü ve şekli: Küçük ve dar parseller verimli bir proje çıkarmayı zorlaştırabilir. Komşu parsellerle birleşme seçeneği burada önem kazanır.
- Konum ve ulaşım: İstanbul Havalimanı ve M11 metro hattının ilçeye ulaşması, bazı bölgelerde konut talebini etkileyen bir unsur olarak görülür. Yine de her mahallede etkinin aynı olmadığını unutmamak gerekir.
- Otopark ve zemin koşulları: Yönetmeliğin istediği otopark sayısı ve zemin etüdü sonuçları, bodrum katların kapsamını ve dolayısıyla maliyeti doğrudan etkiler.
- Ticari alan imkânı: Ana arterlere cepheli parsellerde zemin katta dükkân planlanabilmesi, toplam değeri değiştiren bir etkendir.
Sözleşme aşamasında dikkat edilecek maddeleri ayrıca derlediğimiz kat karşılığı sözleşme rehberi bu konuda yol gösterici olabilir.
Arnavutköy'de Müteahhit Seçerken Kontrol Listesi
İlçede inşaat faaliyetinin hızlandığı dönemlerde maliklere ulaşan teklif sayısı da artar. Teklifleri yalnızca verilen daire sayısı üzerinden kıyaslamak, sonradan pişmanlık yaratabilecek bir yaklaşımdır. Aşağıdaki soruları her teklif için ayrı ayrı sormanızı öneririz:
- Firmanın tamamlayıp iskanını aldığı projeler yerinde görülebiliyor mu?
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılacak mı?
- Banka teminat mektubu ya da inşaatın ilerleyişine bağlı kademeli tapu devri öneriliyor mu?
- Daire paylaşım listesi, kat ve cephe bilgileriyle birlikte sözleşmeye ek olarak giriyor mu?
- Teslim takvimi ve gecikme halinde uygulanacak ceza şartı açıkça yazılı mı?
- Malzeme ve teknik şartname sözleşmenin ayrılmaz parçası mı?
- Proje Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esas alınarak ve yapı denetim gözetiminde mi yürütülecek?
Kira Yardımı, Harç Muafiyetleri ve Tahliye Dönemi
Riskli yapı kapsamında binasını boşaltan malikler ve belirli şartları taşıyan kiracılar için kira yardımı imkânı bulunur. Yardımın güncel tutarı ve süresi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl belirlenir; bu nedenle başvuru döneminde resmi kaynaklardan kontrol edilmesi gerekir. Ayrıca kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde çeşitli muafiyetler uygulanır.
Arnavutköy'de geniş aileler aynı parselde birden fazla konutta yaşayabildiği için tahliye takvimi aile içi planlamayı da ilgilendirir. Yıkım tarihinin, okul dönemi ve iş düzeni gibi pratik konular gözetilerek önceden konuşulması süreci herkes için daha yönetilebilir kılar.
Arnavutköy'e Özgü Fırsatlar ve Dikkat Noktaları
İlçenin yeni ulaşım bağlantıları ve gelişen yaşam alanları, dönüşüm projelerine ilgiyi artıran unsurlar arasındadır. Öte yandan bu ilgi, aceleyle verilen kararları da beraberinde getirebilir. Plan değişikliği beklentisiyle imzalanan sözleşmeler, beklenen imar hakkı gerçekleşmediğinde taraflar arasında anlaşmazlığa yol açabilir. Bu nedenle sözleşmenin, yürürlükteki imar durumuna göre kurulması ve olası değişikliklerin nasıl paylaşılacağının ayrı bir madde ile düzenlenmesi önemlidir.
Zemin konusunda da temkinli olmak gerekir. İlçenin farklı bölgelerinde zemin koşulları değişkenlik gösterebilir; parselinizin durumu ancak zemin etüdü ile netleşir. Komşu ilçelerde benzer sorularla karşılaşan malikler için hazırladığımız Başakşehir kentsel dönüşüm ve Eyüpsultan kentsel dönüşüm yazıları da karşılaştırma yapmanıza yardımcı olabilir.
Sanayi ve lojistik alanlarına yakın parsellerde ise konut talebinin yanı sıra karma kullanım ihtimali de gündeme gelebilir. Hadımköy çevresindeki sanayi dokusu, bazı malikler için dükkân ya da depo içeren projeleri düşündürebilir. Böyle bir tercihin imar planıyla uyumlu olup olmadığı, otopark ve yangın yönetmeliği gereklilikleriyle birlikte projenin en başında değerlendirilmelidir. Aksi halde ruhsat aşamasında revizyon gerekebilir ve teslim takvimi uzayabilir.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak Arnavutköy gibi mülkiyet yapısının titizlik gerektirdiği bölgelerde işe tapu, imar ve parsel incelemesiyle başlıyoruz. Maliklerle yapılan ilk toplantıda net olmayan konuları açıkça paylaşmayı, teklifimizi yürürlükteki imar durumu üzerinden hazırlamayı ve sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde kurmayı esas alıyoruz. Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı hizmetlerimizin ayrıntılarını inceleyebilirsiniz.
Binanızın ya da parselinizin dönüşüm açısından nerede durduğunu öğrenmek istiyorsanız, belgelerinizle birlikte bizimle iletişime geçebilirsiniz. Ücretsiz ön değerlendirme talebinizi iletebilir ya da 0533 028 54 80 numaralı hattan bize ulaşabilirsiniz; size dosyanıza özgü, sade bir yol haritası sunalım.
