Şişli kentsel dönüşüm projeleri, İstanbul'un en yoğun ve en karma kullanımlı dokularından birinde ilerler. Aynı apartmanda zemin katta bir dükkân, birinci katta bir muayenehane, üst katlarda ise konut bulunması Şişli'de alışılmış bir görüntüdür. Halaskargazi Caddesi boyunca uzanan eski apartmanlar, Kurtuluş ve Feriköy'ün yüzyıl başından kalma yapıları, Mecidiyeköy ve Esentepe'nin iş merkezleri, Kuştepe ve Gülbahar'ın daha sonra yoğunlaşan konut alanları tek bir ilçede yan yana durur. Bu çeşitlilik, dönüşüm sürecinde maliklerin karşılaştığı soruları da çoğaltır. Bu yazıda Şişli'ye özgü başlıkları sırasıyla ele alıyoruz.
Şişli'nin Yapı Stoku ve Dönüşümün Gerekçeleri
Şişli, İstanbul'un 20. yüzyıl boyunca kuzeye doğru büyümesinin izlerini taşır. Osmanbey, Nişantaşı ve Kurtuluş çevresinde erken dönem apartmanlar; Mecidiyeköy, Fulya ve Esentepe'de ise sonraki on yıllarda yoğunlaşmış, çoğunlukla bitişik nizam yapılar bulunur. Bu binaların önemli bir kısmı, bugünkü deprem yönetmeliği hükümlerinden çok önce inşa edilmiştir.
Şişli'de dönüşümün gerekçeleri genellikle şu başlıklarda toplanır:
- Yaşı ilerlemiş taşıyıcı sistemler ve yıllar içinde yapılan tadilatlar
- Zemin katlarda dükkân açmak için kolon veya duvarlara yapılmış müdahaleler
- Asansör, yangın güvenliği ve tesisat gibi konularda güncel ihtiyaçları karşılamayan yapılar
- Bitişik binaların farklı yüksekliklerde ve farklı dönemlerde yapılmış olması
Özellikle dükkân dönüşümleri sırasında yapılan taşıyıcı sistem müdahaleleri, bina sakinlerinin çoğu zaman haberdar olmadığı bir risktir. Riskli yapı tespiti, bu tür müdahalelerin etkisini de ortaya koyar.
Şişli'nin semtleri arasında dönüşüm ihtiyacı ve olanakları da farklılaşır. Kuştepe, Gülbahar ve Mahmut Şevket Paşa gibi daha sonra yoğunlaşan mahallelerde küçük parseller ve dar sokaklar öne çıkarken, Fulya ve Esentepe çevresinde daha düzenli adalar ve iş merkezlerine yakın konut talebi görülür. Nişantaşı ve Teşvikiye'de ise mesele çoğu zaman yeni metrekare kazanmaktan çok yapının güvenliğini ve değerini korumaktır. Bomonti'de eski fabrika alanlarının yeni kullanımlara açılmasıyla bölgenin çehresi değişmiş, çevresindeki eski apartmanlar için de yenilenme beklentisi doğmuştur. Bu farklılıklar, Şişli'de tek bir genel formülle hareket etmek yerine her parseli kendi koşullarıyla değerlendirmeyi gerektirir.
Ticari Alanlar ve Kiracılar: Şişli'ye Özgü Pazarlık Başlıkları
Şişli'deki pek çok binada malikler sadece konut sahibi değildir; dükkân, ofis ve depo payları da bulunur. Bu durum, kentsel dönüşüm görüşmelerinin en hassas bölümünü oluşturur.
Dükkân ve Ofis Payı
Cadde cepheli bir dükkânın değeri, aynı binadaki bir dairenin değerinden çok farklı olabilir. Yeni projede dükkân sahibine yine zemin katta cadde cepheli bir alan mı verileceği, metrekare mi yoksa değer üzerinden mi eşitleme yapılacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Ayrıca arsa payı dağılımı eski binada ticari alanlar lehine yapılmışsa, uygulama kararındaki salt çoğunluk hesabında bu payların ağırlığı da önem kazanır.
Kiracılar ve Faaliyetin Durması
Şişli'de çok sayıda daire ve işyeri kiracılıdır. Tahliye ve yıkım döneminde kira sözleşmelerinin durumu, işyerlerinin faaliyetinin geçici olarak taşınması ve kiracılara yapılacak bildirimler planlanmalıdır. İşyeri sahipleri için inşaat süresince gelir kaybı da göz önüne alınması gereken bir maliyettir; bu nedenle teslim takvimi ve gecikme cezası Şişli'de özellikle önemlidir.
Şişli Riskli Yapı Tespiti ve 7471 Sonrası Karar Çoğunluğu
Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır; malik veya kanuni temsilcisi başvurabilir. Rapor sonucunda yapı riskli bulunursa tapuya şerh konur ve maliklere tebligat yapılır. Tespite itiraz için tebliğden itibaren genellikle 15 günlük süre öngörülür.
9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun'la uygulama kararında aranan çoğunluk, hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa düşürüldü. Çoğunluk arsa payına göre hesaplandığı için Şişli'de büyük ticari payların karar üzerindeki etkisi belirgin olabilir. Karara katılmayan maliklerin payları ise rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmaya çıkarılarak diğer paydaşlara satılabilir.
Sürecin tüm aşamaları için kentsel dönüşüm süreci rehberimize göz atabilirsiniz.
Tescilli Yapılar ve Koruma Alanları
Nişantaşı, Teşvikiye, Harbiye, Kurtuluş ve Feriköy gibi bölgelerde tescilli yapılar ve koruma alanları bulunur. Bir binanın tescilli olması ya da koruma alanı içinde kalması, yıkıp yeniden yapma yerine güçlendirme veya restorasyon seçeneklerini gündeme getirebilir. Bu tür parsellerde kültür varlıklarını koruma bölge kurulunun görüşü gerekir ve süreç, standart bir kentsel dönüşüm projesinden farklı bir takvimle ilerler.
Binanızın tescil durumunu, belediyeden alınacak imar durumu belgesi ve ilgili koruma kurulu kayıtlarıyla öğrenmeniz mümkündür. Bu bilgi netleşmeden yapılan kat karşılığı görüşmeleri sağlıklı bir zemine oturmaz.
Şişli Kat Karşılığı: Otopark, Emsal ve Cephe
Şişli'de kat karşılığı oranını belirleyen etkenler, ilçenin yoğun yapısı nedeniyle diğer bölgelerden farklı bir ağırlık taşır:
- Otopark: Dar ve bitişik parsellerde bodrum otoparkı yapmak teknik olarak zorlaşabilir. Otoparkın parsel içinde çözülemediği durumlarda belediyeye ödenen otopark bedeli maliyete eklenir.
- Emsal ve plan notları: Mevcut binanın kullandığı inşaat alanı ile güncel plan hükümlerinin izin verdiği alan arasındaki fark, projenin ekonomisini belirler.
- Cephe ve konum: Ana caddeye cephesi olan bir parselle ara sokaktaki bir parselin değeri arasında belirgin fark vardır.
- Ulaşım: M2 metro hattının Şişli-Mecidiyeköy ve Osmanbey istasyonları, Mecidiyeköy'deki metrobüs ve M7 aktarmaları gibi raylı sistem bağlantıları, bölgedeki konut ve ofis talebini destekler.
- Kullanım tipi: Projenin konut, ofis ya da karma kullanım olarak tasarlanması, satış değerini ve dolayısıyla paylaşımı etkiler.
Bu etkenleri bir arada değerlendiren yazılı bir fizibilite olmadan oran konuşmak yanıltıcıdır. Sözleşme detayları için kat karşılığı sözleşme rehberimizi okumanızı öneririz.
Yoğun Bir İlçede Şantiye Yönetimi
Şişli'de bir şantiyenin komşu binalarla duvar duvara olması, inşaatın teknik yönünü de etkiler. Kazı sırasında komşu yapıların temellerinin korunması, iksa sistemleri, gürültü ve toz kontrolü, dar sokaklarda malzeme lojistiği önceden planlanması gereken konulardır. Zemin etüdü sonuçlarına göre seçilecek temel ve iksa sistemi, hem yeni yapının hem komşu binaların güvenliği için belirleyicidir. Proje Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esaslarına göre hazırlanmalı, inşaat yapı denetim kuruluşunun gözetiminde yürütülmelidir.
Komşu binaların birbirine yaslandığı sokaklarda bir başka konu da kademeli dönüşümdür. Aynı sokakta bir bina yenilenirken yanındaki eski bina yerinde kalabilir; bu durumda yeni yapının derzi, kazı sırasında komşu temellerin desteklenmesi ve ileride komşu binanın da yenilenmesi ihtimali proje aşamasında düşünülmelidir. Mümkün olduğunda komşu maliklerle erken iletişim kurmak, hem şantiye sürecini hem de ileride ortak çözüm arayışını kolaylaştırır.
Müteahhit Seçiminde Kontrol Listesi
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapılıyor?
- Banka teminat mektubu veya kademeli tapu devri öngörülüyor mu?
- Dükkân ve ofis paylarının yeni projedeki yeri ve büyüklüğü yazılı mı?
- Daire paylaşım listesi ve teslim takvimi sözleşme ekinde mi?
- Gecikme için ceza şartı var mı?
- Komşu binaların korunması için iksa ve kazı planı sunuluyor mu?
- Tescil ve koruma durumu sözleşmeden önce araştırılmış mı?
Şişli'nin farklı semtlerine yakından bakan yazılarımız da var: Mecidiyeköy kentsel dönüşüm ve Feriköy kentsel dönüşüm yazılarında bu semtlerin kendine özgü koşullarını ele aldık.
Son olarak, Şişli'de karar sürecinde yurt dışında yaşayan ya da birden fazla daireye sahip yatırımcı maliklerle sık karşılaşılır. Bu maliklerin vekâletname ile temsil edilmesi, vekâletnamenin kapsamının kentsel dönüşüm işlemlerini açıkça içermesi ve noter işlemlerinin önceden planlanması süreci hızlandırır.
Derin Yapı Olarak Nasıl Çalışıyoruz?
Şişli gibi karma kullanımlı bir ilçede her malikin beklentisi farklıdır: konut sahibi güvenli bir ev, dükkân sahibi faaliyetinin kesintisiz sürmesi, yatırımcı ise değer artışı ister. Bu beklentileri tek bir masada, yazılı ve şeffaf bir fizibiliteyle buluşturmaya çalışıyoruz. Sözleşmeyi noter düzenlemesi, teminat ve ceza şartıyla kurmayı esas alıyoruz. Hizmetlerimizin kapsamını inceleyebilirsiniz.
Şişli'deki binanız için bir ön değerlendirme yapmamızı isterseniz iletişim sayfamızdan bize yazabilir veya 0533 028 54 80 numarasından ulaşabilirsiniz. Tapu, imar ve tescil durumunuzu birlikte gözden geçiririz.
