İstanbul denince akla gelen yoğun apartman dokusu, Çatalca'da yerini geniş tarım arazilerine, ormanlara ve dağınık yerleşimlere bırakır. İl genelinde yüzölçümü en büyük ilçelerden biri olan Çatalca'da Çatalca kentsel dönüşüm konusu da bu nedenle farklı bir zeminde konuşulur. Burada mesele çoğu zaman onlarca bağımsız bölümlü bir apartmanın yenilenmesi değil; ilçe merkezindeki eski binalar, köy kökenli mahallelerdeki müstakil evler ve yıllar içinde parça parça büyüyen yapılardır. Bu yazıda, Çatalca'da yaşayan ya da bölgede mülkü bulunan maliklerin dönüşüm kararını verirken dikkate alması gereken başlıkları bir araya getirdik.
Çatalca'nın Yapı Dokusu: Merkezden Köylere
İlçe merkezi, Ferhatpaşa ve Kaleiçi gibi eski yerleşim alanları çevresinde şekillenmiştir. Bu bölgelerde iki-dört katlı, çoğunlukla aile apartmanı niteliğinde binalar ve bahçeli evler bir arada görülür. Sirkeci-Edirne demiryolu hattının ilçeden geçmesi, merkezin tarihsel gelişiminde rol oynamış etkenlerden biridir. Merkezin dışında ise Binkılıç, İnceğiz, Subaşı gibi köy kökenli mahallelerde yığma, karkas ya da karma sistemli müstakil yapılar yaygındır.
Bu yapıların önemli bir kısmı, ihtiyaç doğdukça büyütülmüş evlerdir. Önce tek katlı inşa edilen bir eve sonraki yıllarda ikinci kat eklenmesi, ahır ya da depo olarak kullanılan bölümlerin konuta dönüştürülmesi kırsal yerleşimlerde sık rastlanan bir durumdur. Bu tür ekler, binanın taşıyıcı sistemini ilk projede öngörülmeyen yüklerle karşı karşıya bırakabilir. Elbette bu genel bir gözlemdir; her yapının durumu ancak yerinde yapılacak teknik inceleme ile anlaşılır.
Değişen Talep ve Yeni Yerleşim Beklentileri
Son yıllarda şehrin kalabalığından uzaklaşmak isteyen ailelerin ilgisi, Çatalca'yı yalnızca hafta sonu kaçamağı değil kalıcı yaşam için de değerlendirilen bir bölge haline getirdi. Bahçeli, az katlı ve doğayla iç içe konut arayışı, ilçedeki eski yapıların yenilenmesine yönelik soruları da artırdı. Bu talep, yenileme kararında dikkate alınabilecek bir etken olsa da her parselde aynı sonucu doğurmaz. Konumun ilçe merkezine ve ana yollara uzaklığı, altyapı imkânları ve parselin büyüklüğü, yeni yapının nasıl kurgulanacağını belirleyen başlıca konulardır. Özellikle kırsal mahallelerde kanalizasyon, içme suyu ve yol bağlantısı gibi altyapı başlıkları, proje aşamasında ilgili kurumlarla birlikte ele alınmalıdır. Yaz ve kış kullanımının farklı olduğu yerleşimlerde, evin yıl boyu kullanılıp kullanılmayacağı da yalıtım ve tesisat tercihlerini etkiler.
Çatalca Riskli Yapı Tespiti: Müstakil Evler de Kapsamda mı?
Sıkça sorulan bir soru, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un yalnızca büyük apartmanlar için mi geçerli olduğu. Yanıt hayır. Kanun, binanın tipine değil risk durumuna bakar. Müstakil bir ev de Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş tarafından incelenebilir ve riskli bulunursa kanunun sağladığı imkânlardan yararlanabilir.
Başvuruyu malik ya da kanuni temsilcisi yapar. Tespit sonrasında rapor ilgili idareye gönderilir, tapuya şerh düşülür ve tebligat yapılır. Tespite itiraz için genel olarak tebliğden itibaren 15 günlük bir süre öngörülür; bu nedenle tebligat tarihi mutlaka kayıt altına alınmalıdır. Sürecin devamındaki tahliye, yıkım, proje, ruhsat ve inşaat adımlarını kentsel dönüşüm süreci rehberimizde sırasıyla anlattık.
Tek Malikli Yapılarda Süreç
Binanın tek bir sahibi varsa çoğunluk kararı gibi bir aşama yaşanmaz; karar doğrudan malike aittir. Bu, süreci hızlandıran bir avantajdır. Ancak tek malikli yapılarda da yıkım ve yeni yapı için ruhsat, yapı denetim ve imara uygunluk şartları aynen geçerlidir. Kentsel dönüşüm kapsamında tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi bazı kalemlerde muafiyetler bulunduğundan, işlemlerin bu kapsamda yürütülmesi maliyet açısından da önem taşır.
Hisseli Tapular ve Miras Paylaşımı
Çatalca'da sık karşılaşılan bir durum, aynı parsel üzerinde birden fazla mirasçının hisseli olarak bulunmasıdır. Kuşaklar boyunca bölünen miras payları, kimi zaman onlarca kişinin aynı tapuda yer almasına neden olur. Bu durumda dönüşüm kararı için 7471 sayılı Kanun'un getirdiği düzenleme önem kazanır.
9 Kasım 2023 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile riskli yapılarda uygulama kararı için hisseleri oranında salt çoğunluk yeterli hale geldi. Daha önce bu oran hisseleri oranında üçte ikiydi. Çoğunluk kişi sayısına göre değil, hisse ya da arsa payı oranına göre hesaplanır. Karara katılmayan paydaşların payları, rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
Uygulamada ise mirasçıların bir kısmının farklı şehirlerde yaşaması, bazı payların intikal işlemlerinin tamamlanmamış olması gibi sorunlar süreci yavaşlatabilir. Dönüşüm görüşmelerine başlamadan önce veraset ilamı ve intikal işlemlerinin tamamlanması, sonraki aşamalarda zaman kazandırır.
İmar Planı, Havza ve Yapılaşma Sınırları
Çatalca'da bir parselin üzerine ne kadar yapı yapılabileceği, yoğun kentsel ilçelere göre çok daha değişken bir sorudur. İlçenin bir bölümü içme suyu havzaları, orman alanları ve tarım arazileriyle çevrilidir. Bu alanlarda yapılaşma koşulları sınırlı olabilir; bazı parsellerde mevcut yapının yerine benzer büyüklükte bir yapı yapmak dahi özel izinlere tabi olabilir.
Bu nedenle Çatalca'da herhangi bir dönüşüm planından önce yapılması gereken ilk iş, parselin imar durumu belgesini almak ve bir uzmanla birlikte değerlendirmektir. Parselin imar planı içinde olup olmadığı, köy yerleşik alanı sınırları, havza koruma kuralları ve emsal değeri, ortaya çıkacak projenin büyüklüğünü doğrudan belirler.
- Parsel imar planı içinde mi, yoksa köy yerleşik alanında mı?
- Havza ya da orman sınırına yakınlık nedeniyle ek kısıtlama var mı?
- Mevcut yapının ruhsatı ve iskânı bulunuyor mu?
- Parselin yola cephesi ve altyapı bağlantıları yeterli mi?
Çatalca'da Kat Karşılığı Modeli Her Yapıya Uyar mı?
Kat karşılığı modeli, eski binanın arsasında daha fazla bağımsız bölüm üretilebildiğinde ve bu bölümlerin satışı inşaat maliyetini karşıladığında işler. Çatalca'nın merkezinde ve imar planı gelişmiş bölgelerinde bu model uygulanabilir olabilir. Ancak yapılaşma hakkı sınırlı köy parsellerinde, yeni yapının mevcut yapıdan çok daha büyük olamadığı durumlarda kat karşılığı fizibilitesi zorlaşır.
Böyle durumlarda maliklerin önünde farklı seçenekler bulunur. Malik, yeni yapıyı kendi bütçesi ve kentsel dönüşüm kapsamındaki destek imkânlarıyla yaptırabilir; ya da anahtar teslim bir inşaat sözleşmesiyle süreci bir yükleniciye devredebilir. Kira yardımı, faiz desteği gibi imkânların güncel tutarları ve koşulları her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenir; karar vermeden önce bu bilgilerin resmi kaynaklardan kontrol edilmesi gerekir.
Kat karşılığı sözleşmesine giden durumlarda maddelerin nasıl kurulacağını kat karşılığı sözleşme rehberimizde ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.
Çatalca'da Müteahhit ve Yüklenici Seçiminde Dikkat Edilecekler
Model ne olursa olsun, bir yükleniciyle çalışırken korunmanız gereken temel ilkeler aynıdır:
- Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması.
- Banka teminat mektubu ya da işin ilerleyişine bağlı kademeli tapu devri gibi güvencelerin sözleşmeye eklenmesi.
- Daire ya da yapı paylaşımının, teslim takviminin ve gecikme halinde uygulanacak ceza şartının yazılı olarak belirlenmesi.
- Parsele özgü zemin etüdü yapılması; kırsal alanlarda eğimli arazi ve dolgu zeminler ayrıca değerlendirilmelidir.
- Projenin Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esaslarına uygun hazırlanması ve inşaatın yapı denetim kuruluşu gözetiminde yürütülmesi.
- Teknik şartnamede yalıtım, tesisat ve dış cephe malzemelerinin açıkça yazılması.
Batıdaki komşu ilçelerin dönüşüm gündemi de Çatalca'ya benzer başlıklar içerebilir. Sahil siteleri ve geniş parselleriyle öne çıkan Büyükçekmece kentsel dönüşüm yazımızı ve kırsal ile kentsel dokunun iç içe geçtiği Silivri kentsel dönüşüm yazımızı da okuyabilirsiniz.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak Çatalca gibi kendine özgü koşulları olan bölgelerde işe her zaman parselin hukuki ve imar durumunu anlamakla başlıyoruz. Bir modelin her yapıya uymadığını biliyor, maliklere uygulanabilir seçenekleri açıkça ortaya koymayı önemsiyoruz. Kentsel dönüşüm, kat karşılığı ve anahtar teslim konut alanlarındaki çalışma biçimimizi hizmetler sayfamızda inceleyebilirsiniz.
Çatalca'daki eviniz ya da binanız için hangi yolun uygun olduğunu birlikte değerlendirmek isterseniz ücretsiz ön değerlendirme talebinde bulunabilir veya 0533 028 54 80 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz. Tapu ve imar bilgilerinizle gelmeniz, ilk görüşmeyi daha verimli kılar.
