Beylikdüzü, İstanbul'un batı aksında son otuz yılda en hızlı değişen bölgelerinden biridir. Bugün çoğu kişinin aklında geniş bulvarlar, site yaşamı ve metrobüs hattının son durağıyla yer eden ilçe, aslında birbirinden çok farklı iki yapı dokusunu bir arada barındırır: 1990'lardan itibaren kooperatiflerle yükselen siteler ve Yakuplu, Gürpınar gibi daha eski yerleşim çekirdekleri. Beylikdüzü kentsel dönüşüm süreci, binanızın bu iki dokudan hangisine ait olduğuna göre farklı sorular doğurur. Bu yazıda her iki doku için ayrı bir bakış açısı sunuyor, ardından mevzuat, kat karşılığı ve müteahhit seçimi konularını Beylikdüzü'nün koşulları üzerinden ele alıyoruz.
Beylikdüzü'nün Yapı Stoku: Hızlı Büyümenin İki Yüzü
2008'de ilçe olarak kurulan Beylikdüzü; Adnan Kahveci, Barış, Büyükşehir, Cumhuriyet, Dereağzı, Gürpınar, Kavaklı, Marmara, Sahil ve Yakuplu mahallelerinden oluşur. İlçenin bugünkü görünümünü belirleyen yapılaşmanın önemli bir bölümü 1990'larda başladı. Bu dönemde çok sayıda yapı kooperatifi, bölgede site tipi konut projeleri geliştirdi. Bir kısmı 1999 depreminden önce tamamlanan bu sitelerde, binalar kendi döneminin yönetmeliklerine göre tasarlandı.
Öte yandan Yakuplu ve Gürpınar gibi yerleşimlerin geçmişi çok daha eskiye uzanır. Bu bölgelerde köy kökenli dokunun üzerine zamanla eklenen apartmanlar, hisseli tapular ve düzensiz parseller daha sık görülür. Beylikdüzü'nde dönüşüm konuşulurken bu ikiliği akılda tutmak, doğru soruları sormanın ilk adımıdır.
Kooperatif Sitelerinde Dönüşüm: Ortak Karar, Ortak Alan
Site tipi yapılarda dönüşüm, tek bir apartmana göre çok daha fazla koordinasyon gerektirir. Birden fazla blok, ortak bahçe, otopark, sosyal tesis ve bazen yüzlerce malik aynı süreçte buluşur. Bu nedenle site sakinlerinin sürece başlamadan önce bazı temel bilgileri netleştirmesi gerekir.
Site Malikleri İçin Ön Hazırlık Listesi
- Parsel yapısı: Site tek bir parsel üzerinde mi, yoksa her blok ayrı parselde mi? Bu sorunun yanıtı, karar ve paylaşım sürecinin kapsamını belirler.
- Kat mülkiyeti durumu: Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilip çevrilmediği, tapu kayıtlarından kontrol edilmelidir.
- Kooperatif kayıtları: Tasfiyesi tamamlanmamış kooperatiflerde, ortaklık ve tapu devirlerinin durumu ayrıca incelenmelidir.
- Yönetim planı: Site yönetim planında ortak alanların kullanımına ve büyük onarımlara ilişkin hükümler gözden geçirilmelidir.
- Bloklar arası farklar: Aynı sitede farklı dönemlerde yapılmış bloklar varsa, teknik durumları da farklı olabilir.
Sitelerde sık sorulan sorulardan biri, yalnızca bir bloğun riskli çıkması halinde ne olacağıdır. Bu durum, sitenin parsel ve mülkiyet yapısına göre değişir. Bloklar ayrı parsellerdeyse süreç blok bazında yürütülebilir; ortak bir parsel söz konusuysa tüm parseli ilgilendiren bir karar süreci gerekebilir. Bu konuda erken aşamada hukuki ve teknik destek almak, site içindeki gerginlikleri azaltır.
Kalabalık Sitelerde Karar Nasıl Organize Edilir?
Yüzlerce bağımsız bölümün bulunduğu bir sitede her malikle tek tek görüşmek pratikte mümkün değildir. Bu nedenle pek çok sitede blok temsilcilerinden oluşan bir dönüşüm komisyonu kurulması tercih edilir. Komisyonun görevi karar almak değil; bilgi toplamak, teklifleri aynı kriterlerle karşılaştırmak ve tüm maliklere düzenli olarak rapor vermektir. Nihai karar, mevzuatın öngördüğü çoğunlukla ve arsa paylarına göre alınır.
Komisyonun çalışmalarını yazılı tutanaklarla kayıt altına alması, toplantı duyurularını tüm maliklere ulaşacak kanallardan yapması ve teklif dosyalarını herkesin inceleyebileceği biçimde paylaşması güveni artırır. Sitede yaşamayan, daireyi kiraya veren ya da yurt dışında bulunan malikler için çevrim içi bilgilendirme toplantıları da düşünülebilir. Bu şeffaflık, ileride "bilgimiz dışında karar alındı" türünden itirazların önüne geçer ve sürecin tamamını hızlandırır.
Yakuplu ve Gürpınar: Eski Çekirdeklerde Tapu Önceliği
Yakuplu ve Gürpınar'da dönüşüm planlayan malikler için ilk adım çoğu zaman mühendislikten önce tapu ve imar incelemesidir. Hisseli parseller, kat irtifakı kurulmadan satılmış daireler ve imar uygulamalarıyla değişmiş parsel sınırları bu bölgelerde karşılaşılabilecek durumlardır. Gürpınar'a özgü koşulları Gürpınar kentsel dönüşüm yazımızda ayrıca ele aldık.
Yakuplu çevresinde konut ile sanayi ve küçük ölçekli ticaret kullanımlarının yakınlığı da dikkate alınmalıdır. Parselin imar planında hangi kullanıma ayrıldığı, yeni projenin kurgusunu doğrudan belirler. Bu nedenle imar durumu belgesi, tekliflerin değerlendirilmesinde temel referans olmalıdır.
Zemin, Kıyı ve Dere Yatakları
Beylikdüzü'nün kıyı şeridi ve Haramidere çevresi gibi dere yataklarına yakın alanlarda zemin koşullarının dikkatle incelenmesi gerektiği bilinir. Ancak ilçenin tamamı için tek bir zemin değerlendirmesi yapmak doğru olmaz; yükseltilerde ve iç kesimlerde koşullar farklı olabilir. Parselinizin gerçek durumu ancak sondaja dayalı bir zemin etüdü ile netleşir. Etüt sonuçları temel tipini, bodrum katları ve olası zemin iyileştirme ihtiyacını belirler; bu da proje maliyetine yansır. Yeni bina Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esas alınarak tasarlanmalı ve yapı denetim gözetiminde inşa edilmelidir.
Sitelerde zemin etüdünün her blok için ayrı ayrı mı, yoksa tüm parsel için tek bir çalışma olarak mı yapılacağı da önceden konuşulmalıdır. Geniş bir site parselinde zemin koşulları bloktan bloğa değişebilir; bu farklılık, yeni projede blokların yerleşimini ve bodrum kat kurgusunu etkileyebilir. Etüt sonuçlarının tüm maliklerle paylaşılması, teknik kararların gerekçesinin anlaşılmasına yardımcı olur.
Beylikdüzü Riskli Yapı Tespiti ve Karar Süreci
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında süreç, malik ya da kanuni temsilcisinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurmasıyla başlar. Rapor onaylandığında tapuya riskli yapı şerhi düşülür ve maliklere tebligat yapılır. Tebliğden itibaren genellikle 15 günlük bir itiraz süresi bulunduğu bilinir.
Uygulama kararı için 7471 sayılı Kanun'la getirilen düzenleme geçerlidir: 9 Kasım 2023'ten bu yana riskli yapılarda hisseleri oranında salt çoğunluk yeterlidir. Çoğunluk kişi sayısına göre değil arsa paylarına göre hesaplanır. Kalabalık sitelerde bu hesaplamanın doğru yapılabilmesi için güncel tapu kayıtlarından pay listesinin çıkarılması şarttır. Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir. Tüm adımlar için kentsel dönüşüm süreci rehberimizi okuyabilirsiniz.
Beylikdüzü Kat Karşılığı ve Müteahhit Seçimi
Kat karşılığı oranı; imar hakkı, parsel büyüklüğü, otopark ihtiyacı, zemin koşulları, ticari alan imkânı ve konum gibi etkenlere göre her proje için ayrı belirlenir. Sitelerde buna ortak alanların yeni projede nasıl planlanacağı da eklenir. Sosyal tesis, yeşil alan ve açık otopark gibi mevcut olanakların korunması ya da yenilenmesi, malikler için önemli bir beklenti olabilir ve paylaşım dengesini etkiler.
Metrobüs hattının ilçeye ulaşması ve D-100 ile E-80 bağlantıları, Beylikdüzü'nde konut talebini destekleyen unsurlar arasındadır. Yine de ulaşımı tek başına bir paylaşım gerekçesi olarak görmek yerine, parselin tüm özelliklerini birlikte değerlendirmek gerekir.
Müteahhit görüşmelerinde şu güvenceleri arayın:
- Noterde düzenleme şeklinde kat karşılığı sözleşmesi
- Banka teminat mektubu ya da inşaatın ilerleyişine bağlı kademeli tapu devri
- Kat, blok, cephe ve metrekare bilgisini içeren yazılı paylaşım listesi
- Teslim takvimi ve gecikme halinde uygulanacak ceza şartı
- Teknik şartname ve malzeme listesinin sözleşmeye eklenmesi
- Sitelerde ortak alanların yeni projedeki planının yazılı olarak belirlenmesi
Bu maddelerin sözleşmeye nasıl yansıtılacağını kat karşılığı sözleşme rehberimizde ayrıntılı olarak anlattık. Riskli yapı kapsamında tahliye edilen binalarda malikler ve şartları taşıyan kiracılar kira yardımından yararlanabilir; güncel tutarlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl belirlenir. Kentsel dönüşüm işlemlerinde tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde muafiyetler de uygulanır.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak Beylikdüzü'ndeki sitelerde süreci, site yönetimi ve malik temsilcileriyle birlikte planlıyoruz. Parsel ve mülkiyet yapısını netleştirmeden teklif sunmuyor, ortak alanlarla ilgili beklentileri en baştan yazılı hale getiriyoruz. Eski çekirdek mahallelerde ise tapu ve imar incelemesini sürecin ilk adımı olarak görüyoruz. Hizmetlerimiz sayfasından çalışma kapsamımızı inceleyebilirsiniz. Komşu ilçeler için Avcılar kentsel dönüşüm ve Esenyurt kentsel dönüşüm yazılarımız da karşılaştırma imkânı sunar.
Binanızın ya da sitenizin durumunu birlikte değerlendirmek isterseniz ücretsiz ön değerlendirme talebinde bulunabilir ya da 0533 028 54 80 numarasından bize ulaşabilirsiniz.
