Gaziosmanpaşa, İstanbul'un 1950'li yıllardan sonra hızla büyüyen yerleşimlerinden biri. Kente göçle gelen ailelerin önce tek katlı evler kurduğu, sonra bu evlerin üzerine kat kat yükselttiği bir yapılaşma hikâyesi, ilçenin bugünkü görünümünü büyük ölçüde belirledi. Eğimli sokaklar, birbirine çok yakın apartmanlar ve küçük parseller, bu hikâyenin izlerini taşıyor. Gaziosmanpaşa kentsel dönüşüm gündemi de tek tek binalar kadar mahalle ölçeğinde düşünmeyi gerektiriyor. Bu yazıda, ilçedeki maliklerin en çok karıştırdığı konulardan biri olan riskli alan ile riskli yapı farkını, sürecin işleyişini ve kat karşılığı görüşmelerinde dikkat edilmesi gerekenleri anlatıyoruz.
Gecekondudan Apartmana: Gaziosmanpaşa'nın Yapı Stoku
İlçenin pek çok mahallesinde bugün gördüğümüz apartmanlar, çoğu zaman tek seferde planlanıp yapılmış binalar değildir. İlk yapı genellikle bir ya da iki katlı bir evdir; ailenin büyümesi ve ekonomik imkânların artmasıyla zaman içinde üzerine yeni katlar eklenmiştir. Bu süreçte temel ve kolonların, başlangıçta öngörülmeyen yükleri taşımak zorunda kaldığı durumlar ortaya çıkabilir. Elbette bu genel bir gözlemdir; her binanın durumu ancak teknik inceleme ile anlaşılır.
Karayolları, Yıldıztabya, Karlıtepe, Pazariçi, Bağlarbaşı ve Hürriyet gibi mahallelerde dört ile altı kat arasında değişen, bitişik ya da çok dar bahçe mesafeli apartmanlar yaygındır. Sonraki dönemlerde çıkarılan imar düzenlemeleri ile bu yapıların bir kısmı kayıt altına alınmıştır. Ancak kayıt altına alınmak, binanın güncel deprem yönetmeliği karşısında yeterli olduğu anlamına gelmez.
Eğimli Topoğrafya
Gaziosmanpaşa'nın önemli bir bölümü yamaçlar üzerine kuruludur. Bazı sokaklarda binaların ön cephesi iki katlı görünürken arka cephesinde beş kat bulunabilir. Bu durum, yeni projede istinat yapılarını, temel tasarımını ve komşu binalara etkiyi daha da önemli hale getirir. Zemin koşulları da sırt ve vadi tabanları arasında farklılık gösterebilir; parsele özgü değerlendirme ancak zemin etüdü ile yapılır.
Eğimin bir diğer sonucu, aynı binanın farklı katlarının farklı sokaklara açılabilmesidir. Bu durum yeni projede giriş katlarının, ticari alanların ve otopark rampalarının nereye konumlanacağını belirler. Komşu parsellerdeki yapıların temel derinliği ve istinat duvarlarının durumu da yıkım ve kazı aşamasında dikkatle ele alınmalıdır. Özellikle yamaç üstündeki binalarda kazı sırasında komşu yapıları koruyacak geçici önlemler, projenin baştan planlanması gereken kalemlerindendir.
Riskli Alan ile Riskli Yapı Arasındaki Fark
Gaziosmanpaşa'da sıkça duyulan iki kavram, aynı şeyi anlatmaz. Bu farkı bilmek, maliklerin haklarını doğru değerlendirmesi açısından önemlidir.
| Başlık | Riskli yapı | Riskli alan |
|---|---|---|
| Ölçek | Tek bir bina | Birden fazla parsel ve yapıyı kapsayan bir bölge |
| Başlangıç | Malikin lisanslı kuruluşa başvurusu | İdarenin teklifi ve ilgili makamın kararı |
| Uygulama | Malikler kendi aralarında karar alır ve müteahhitle anlaşır | Uygulama, idare tarafından belirlenen plan ve proje çerçevesinde yürür |
| Malikin rolü | Sürecin doğrudan yöneticisi | İdareyle yapılan görüşmelerin tarafı |
İlçede Sarıgöl başta olmak üzere bazı bölgelerde alan ölçeğinde dönüşüm uygulamaları gündeme gelmiştir. Bu tür bir alanda mülkünüz varsa, sürecin idare tarafından belirlenen usullerle ilerleyeceğini ve bireysel kat karşılığı anlaşmasının farklı koşullara tabi olabileceğini göz önünde bulundurmalısınız. Bu konuda mahalle ölçeğindeki ayrıntıları Sarıgöl kentsel dönüşüm yazımızda ele aldık. Parselinizin herhangi bir riskli alan sınırı içinde olup olmadığını ilgili idareden öğrenmeniz, ilk yapılması gerekenlerdendir. Bu bilgi olmadan bir müteahhitle anlaşmaya varmak, sonradan geçersiz kalabilecek planlara zaman harcamak anlamına gelebilir.
Gaziosmanpaşa Riskli Yapı Tespiti: Adım Adım
Riskli alan dışında kalan bir binada süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti ile başlar. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. Maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi başvuru yapabilir.
Bina riskli bulunursa rapor ilgili idareye gönderilir, tapuya şerh düşülür ve maliklere tebligat yapılır. Tespite itiraz süresi genel olarak tebliğden itibaren 15 gün olarak uygulanır. Sonrasında maliklerle görüşme, noterde kat karşılığı sözleşmesi, tahliye ve yıkım, zemin etüdü, proje ve ruhsat, yapı denetim gözetiminde inşaat, iskân ve tapu teslimi aşamaları gelir. Bu adımları kentsel dönüşüm süreci rehberimizde ayrıntılı olarak anlattık.
Salt Çoğunluk Kuralı Ne Değiştirdi?
9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile riskli yapılarda uygulama kararı için aranan çoğunluk, hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi. Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
Gaziosmanpaşa'da aile apartmanlarının yaygın olması, karar sürecinin kendine özgü bir boyutunu oluşturur. Aynı binada kardeşlerin, kuzenlerin ya da mirasçıların bulunduğu durumlarda hukuki çoğunluk kadar aile içi uzlaşı da önem taşır. Miras yoluyla geçen ve intikali tamamlanmamış paylar, karar öncesinde mutlaka düzenlenmelidir.
İlk Malik Toplantısına Hazırlık
Karar sürecinin sağlıklı başlaması için ilk toplantıya hazırlıklı gitmek önemlidir. Güncel tapu kayıtlarından her malikin arsa payını gösteren bir liste çıkarmak, oylamada kimin hangi ağırlıkta olduğunu baştan netleştirir. Binanın varsa ruhsat ve proje evrakı, belediye arşivinden temin edilebilecek kayıtlar ve geçmişte yapılan tadilatların listesi de bu hazırlığın parçasıdır. Toplantıda alınan kararların tutanağa geçirilmesi ve tüm maliklere yazılı olarak iletilmesi, ileride doğabilecek yanlış anlamaların önüne geçer.
Aile apartmanlarında bir başka önemli konu, yeni binada dairelerin nasıl paylaşılacağıdır. Mevcut düzende alt katta oturan yaşlı bir aile üyesinin yeni binada da alt katları tercih etmesi ya da birden fazla küçük daire yerine tek büyük daire istenmesi gibi talepler, proje aşamasından önce konuşulmalıdır. Bu tercihlerin erken netleşmesi, mimari tasarımın maliklerin ihtiyaçlarına göre şekillenmesini sağlar ve kura ya da paylaşım aşamasında yaşanabilecek gerginlikleri azaltır.
- Kentsel dönüşüm kapsamında tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde bazı muafiyetler uygulanır.
- Kira yardımı ve faiz desteğinin güncel tutarları her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenir.
- Binada oturan kiracıların da belirli koşullarda destekten yararlanabileceği unutulmamalıdır.
Gaziosmanpaşa Kat Karşılığı Oranlarını Etkileyen Unsurlar
Kat karşılığı görüşmelerinde ilçe genelinde geçerli tek bir orandan söz etmek doğru olmaz. Teklifi belirleyen başlıca etkenler:
- Emsal ve imar durumu: Parselin güncel plandaki yapılaşma hakkı, yeni binanın büyüklüğünü belirler.
- Parsel büyüklüğü: Gecekondu kökenli küçük parsellerde tek başına verimli bir proje zor olabilir; komşu parsellerle birleştirme seçeneği değerlendirilebilir.
- Eğim: İstinat ve temel maliyetleri artabilir; öte yandan eğim, bodrum katların otopark olarak kurgulanmasına imkân tanıyabilir.
- Ulaşım: M7 Mecidiyeköy-Mahmutbey metro hattının ilçeye yakın istasyonları ve ana bağlantı yolları, konumun değerini etkileyen etkenlerdendir.
- Ticari alanlar: Cadde üzerindeki zemin kat dükkânları paylaşımda ayrıca değerlendirilir.
Sözleşme maddelerinin ayrıntıları için kat karşılığı sözleşme rehberimize bakabilirsiniz.
Müteahhit Seçiminde Kontrol Listesi
- Kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalı.
- Banka teminat mektubu ya da kademeli tapu devri gibi güvenceler talep edilmeli.
- Daire paylaşım listesi kat, cephe ve metrekare bilgileriyle sözleşmeye eklenmeli.
- Teslim takvimi ve gecikme halinde işleyecek ceza şartı açıkça yazılmalı.
- Parsele özel zemin etüdü yapılmalı; eğimli parsellerde istinat çözümleri projede yer almalı.
- Proje Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esaslarına göre hazırlanmalı, inşaat yapı denetim kuruluşu gözetiminde yürütülmeli.
- Dar sokaklarda yıkım ve şantiye lojistiğinin komşulara etkisi önceden planlanmalı.
Komşu ilçelerdeki benzer dokuları merak ediyorsanız Sultangazi kentsel dönüşüm ve Eyüpsultan kentsel dönüşüm yazılarımız da fikir verebilir.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak Gaziosmanpaşa'da işe parselin hangi statüde olduğunu, yani riskli alan içinde mi yoksa bireysel bir riskli yapı süreci mi yürütüleceğini netleştirerek başlıyoruz. Ardından maliklere tapu, imar ve proje açısından uygulanabilir seçenekleri açıkça anlatıyor, kararları birlikte ve yazılı olarak almayı esas alıyoruz. Hizmet kapsamımızı hizmetler sayfamızda bulabilirsiniz.
Binanızın durumunu konuşmak isterseniz ücretsiz ön değerlendirme talebinde bulunabilir ya da 0533 028 54 80 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz. Tapu ve parsel bilgileriyle yapılacak bir ilk görüşme, sonraki adımları birlikte planlamak için iyi bir başlangıçtır.
