Sarıgöl kentsel dönüşüm konusu, Gaziosmanpaşa'da yıllardır konuşulan ve mahalle sakinlerinin yakından takip ettiği bir başlıktır. Sarıgöl, ilçenin kuzeyindeki tepelere yayılan, büyük bölümü yirminci yüzyılın ikinci yarısında şehre göç eden ailelerin kendi imkânlarıyla kurduğu bir mahalle olarak gelişti. Mahallede geçmiş yıllarda riskli alan kararları, bu kararlara ilişkin yargı süreçleri ve kamu iş birliğiyle hayata geçirilen etaplı projeler gündeme geldi. Bu birikim, bugün dönüşümü düşünen maliklerin aklında haklı sorular bırakıyor: Benim parselim hangi kapsamda? Hangi yoldan ilerlemeliyim? Hakkımı nasıl korurum? Bu yazıda, bu sorulara sade ve temkinli yanıtlar vermeye çalışıyoruz.
Önce Kavramları Ayırmak: Riskli Alan, Riskli Yapı, Rezerv Alan
6306 sayılı Kanun üç temel kavram üzerine kurulur ve Sarıgöl'de bu kavramların karıştırılması sıkça görülür. Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığı değerlendirilen ve usulüne göre ilan edilen bir bölgedir; dönüşüm burada alan ölçeğinde planlanır. Riskli yapı ise riskli alan içinde ya da dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış veya teknik inceleme sonucunda yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen tek bir binayı ifade eder. Rezerv yapı alanı ise dönüşüm uygulamalarında yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanlardır.
Bu ayrımın pratikteki önemi büyüktür. Parseliniz yürürlükte olan bir riskli alan kararının kapsamındaysa süreç, o alan için belirlenen uygulama usullerine göre yürür. Kapsam dışındaysa, dönüşüm büyük ihtimalle riskli yapı tespitiyle başlayan parsel bazlı yoldan ilerler. Geçmişte bazı kararlar hakkında yargı süreçleri yaşandığı için, parselinizin güncel durumunu belediyeden ve Bakanlığın il müdürlüğünden yazılı olarak teyit etmeniz en sağlıklı başlangıçtır.
Sarıgöl'ün Yapı Stoku ve Tapu Meseleleri
Mahallede yaygın yapı tipi, tek ya da iki katlı olarak başlayıp yıllar içinde kat eklenerek büyüyen konutlardır. Eğimli arazide, yamaçlara basamaklanan bu yapıların bir kısmı mühendislik desteği olmadan inşa edilmiş olabilir. Bu durum, bölgedeki pek çok binanın deprem performansı hakkında soru işareti doğurur; kesin sonuç ise ancak teknik incelemeyle ortaya çıkar.
Tapu tarafında da benzer bir çeşitlilik vardır. Bazı parsellerde kat mülkiyeti kurulmuşken, bazılarında hisseli tapu, bazılarında ise geçmişteki imar düzenlemelerinden kalan farklı belgelerle karşılaşılabilir. Dönüşüm görüşmelerine başlamadan önce tapu kaydınızın güncel bir dökümünü almak, hisse oranlarınızı ve parselin imar durumunu öğrenmek, sonraki her adımın temelini oluşturur.
Mahallede tamamlanmış etaplar ve yenilenen sokaklar, dönüşümün sonunda neyin mümkün olabileceğine dair somut bir fikir verir. Ancak her parselin koşulu farklıdır; komşunuzun aldığı sonuç sizin parseliniz için doğrudan bir ölçü olmayabilir. Bu yüzden karşılaştırmaları kulaktan dolma bilgilerle değil, kendi parselinize ait belgelerle yapmak gerekir.
Sarıgöl Riskli Yapı Tespiti: Parsel Bazlı Yolun İlk Adımı
Riskli alan kapsamı dışındaki bir binada süreç, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kurum veya kuruluşa yapılan başvuruyla başlar. Başvuruyu malik ya da kanuni temsilcisi yapabilir. İnceleme sonucunda bina riskli bulunursa tapuya şerh düşülür, maliklere tebligat yapılır ve tebliğden itibaren genellikle 15 gün içinde itiraz hakkı doğar.
Sonrasında uygulama kararı, sözleşme, tahliye ve yıkım aşamaları gelir. Yıkımın ardından zemin etüdü yapılır, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne uygun proje hazırlanır, ruhsat alınır ve inşaat yapı denetim gözetiminde yürütülür. Bu adımların tamamı kentsel dönüşüm süreci rehberimizde ayrıntılı olarak anlatılıyor.
Karar Alma ve Malik Hakları
9 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile riskli yapılarda uygulama kararı için aranan çoğunluk, hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi. Hesap kişi sayısıyla değil arsa payıyla yapılır. Hisseli parsellerde bu nedenle her hissedarın tapudaki payının doğru bilinmesi gerekir.
Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir. Maliklerin, imzalayacakları her belgeyi önceden okuma, soru sorma ve gerekirse kendi avukatına danışma hakkı vardır. Acele ettirilen kararlar yerine, yazılı ve anlaşılır bilgilendirme her zaman daha sağlıklı sonuç verir.
Gaziosmanpaşa Sarıgöl Kat Karşılığı: Değerlendirme Başlıkları
Kat karşılığı oranı, her parselin koşullarına göre ayrı ayrı belirlenir. Sarıgöl'de değerlendirilmesi gereken başlıklar şunlardır:
- Parselin büyüklüğü ve eğimi: Küçük ve eğimli parsellerde temel, istinat ve otopark maliyetleri yükselir.
- Hisse yapısı: Hisseli parsellerde paylaşım, tapudaki oranlara göre yapılır; fiili kullanım farklıysa bu konu baştan konuşulmalıdır.
- İmar durumu: Parselin bulunduğu planın izin verdiği yapılaşma hakları yeni binanın büyüklüğünü belirler.
- Parsel birleşimi: Komşu parsellerle birlikte hareket etmek, daha verimli bir proje ve ortak otopark imkânı sağlayabilir.
- Ulaşım ve çevre: TEM otoyoluna ve ilçenin ana arterlerine erişim, bitmiş konutların değerini etkileyen unsurlardır.
Teminat, ceza şartı ve paylaşım listesine ilişkin maddeleri incelemek için kat karşılığı sözleşme rehberimize göz atabilirsiniz.
Sarıgöl Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı ve Harç Muafiyetleri
Tahliyeden sonra hak sahibi malikler ve şartları taşıyan kiracılar kira yardımı için başvurabilir. Güncel tutarlar ve koşullar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl belirlenir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde muafiyetler uygulanır. Riskli alan kapsamındaki uygulamalarda ise hak sahipliği ve destek koşulları, o alan için belirlenen usullere göre farklılık gösterebilir.
Sarıgöl'de Müteahhit Seçerken Kontrol Listesi
- Parselin riskli alan kapsamında olup olmadığı yazılı olarak teyit edildi mi?
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapılacak?
- Banka teminat mektubu ya da kademeli tapu devri gibi bir güvence öneriliyor mu?
- Daire paylaşım listesi ve teslim takvimi sözleşmeye ekleniyor mu?
- Gecikme halinde uygulanacak ceza şartı açıkça belirlenmiş mi?
- Firmanın eğimli arazide tamamladığı, iskânı alınmış projeleri görülebiliyor mu?
Gaziosmanpaşa'nın geneline dair bilgiler için Gaziosmanpaşa kentsel dönüşüm yazımızı, benzer biçimde gecekondu kökenli bir dokuya ve hisseli tapu sorunlarına sahip bir mahalle için Gültepe kentsel dönüşüm makalemizi okuyabilirsiniz.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Sarıgöl gibi dönüşüm geçmişi uzun ve hassas olan bir mahallede, Derin Yapı İnşaat olarak önce dinlemeyi ve parselin hukuki ile teknik durumunu birlikte netleştirmeyi esas alırız. Maliklere hangi yolun mümkün olduğunu açıkça anlatır, her adımı yazılı ve izlenebilir şekilde planlarız. Çalışma alanlarımızı hizmetler sayfamızda inceleyebilirsiniz.
Sarıgöl'deki binanız ya da parseliniz için durumu birlikte değerlendirmek isterseniz ücretsiz ön değerlendirme talebinde bulunabilir veya 0533 028 54 80 numarasından bize ulaşabilirsiniz.
