Büyükçekmece, İstanbul'un batı sahilinde göl ile deniz arasında uzanan, hem kalıcı konutların hem de yıllar içinde kışlık kullanıma dönen yazlık sitelerin bir arada bulunduğu bir ilçe. Büyükçekmece kentsel dönüşüm gündemi de bu ikili yapıdan besleniyor: bir yanda ilçe merkezinde ve D-100 çevresinde onlarca yıl önce yapılmış apartmanlar, diğer yanda Kumburgaz, Mimaroba, Sinanoba ve Türkoba hattında 1970'li ve 1980'li yıllarda kooperatif usulüyle yükselen sahil siteleri. Bu yazıda, ilçedeki maliklerin dönüşüme karar verirken hangi soruları sorması gerektiğini, sürecin ana hatlarını ve kat karşılığı görüşmelerinde öne çıkan başlıkları ele alıyoruz.
Yazlıktan Kalıcı Konuta: Büyükçekmece'nin Yapı Stoku
İlçenin sahil şeridindeki pek çok site, başlangıçta yalnızca yaz aylarında kullanılmak üzere planlandı. Zamanla İstanbul'un batıya doğru büyümesi, otoyol bağlantılarının güçlenmesi ve konut ihtiyacının artmasıyla bu yapıların önemli bir kısmı yıl boyu oturulan evlere dönüştü. Ancak bir yazlık için öngörülen proje anlayışı ile bugün bir ailenin dört mevsim yaşadığı bir binadan beklenenler aynı değil. Isı yalıtımı, tesisat, otopark ve en önemlisi taşıyıcı sistemin güncel deprem yönetmeliği karşısındaki durumu, bu sitelerde sıkça sorgulanan konular.
İlçe merkezinde, Cumhuriyet ve Dizdariye gibi eski yerleşim alanlarında ise farklı bir tablo var. Burada genellikle bitişik ya da ayrık nizamda, dört-beş katlı, zemin katı zaman zaman dükkân olarak kullanılan apartmanlar görülüyor. Bu binaların bir kısmı, 2001 yılında yürürlüğe giren 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun öncesinde, bugünkü denetim mekanizmaları olmadan inşa edildi. Bu durum her binanın riskli olduğu anlamına gelmez; ancak mevcut durumu bilmenin tek yolu yetkili bir kuruluşa yaptırılacak inceleme.
Bölge, Marmara kıyısında yer aldığı için zemin konusu da gündemde. Göl kenarı ve sahile yakın alanlarda zemin koşulları parselden parsele değişebilir; kesin değerlendirme ancak yapılacak zemin etüdü ile netleşir. Bu nedenle komşu sitedeki sonuçlar sizin parseliniz için doğrudan referans alınmamalı.
Bir başka önemli konu, binaların yıllar içinde geçirdiği değişiklikler. Yazlıkların kışlığa çevrilmesi sırasında balkonların kapatılması, ek oda yapılması ya da zemin katta taşıyıcı elemanlara dokunan tadilatlar yapılmış olabilir. Bu tür müdahaleler, inceleme sırasında ayrıca dikkate alınır.
Büyükçekmece Riskli Yapı Tespiti Nasıl Başlar?
Süreç, binanızın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında incelenmesiyle başlar. Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Başvuruyu maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi yapabilir; yani binadaki herkesin önceden aynı fikirde olması gerekmez.
Tespit sonucunda bina riskli bulunursa rapor ilgili idareye iletilir, tapuya riskli yapı şerhi işlenir ve maliklere tebligat yapılır. Maliklerin tespite karşı itiraz hakkı vardır; itiraz süresi genel olarak tebliğden itibaren 15 gün olarak uygulanır, bu nedenle tebligatı aldığınız tarihi not etmeniz önemlidir. Sürecin tüm adımlarını ayrıntılı görmek isterseniz kentsel dönüşüm süreci rehberimize göz atabilirsiniz.
Site Tipi Yapılarda Dikkat Edilmesi Gerekenler
Büyükçekmece'deki kooperatif sitelerinde birden fazla blok, ortak bir parsel üzerinde yer alabilir. Bu durumda dönüşüm kararının tek blok için mi, yoksa tüm parsel için mi alınacağı önemli bir sorudur. Tapu kayıtları, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti durumu, yönetim planı ve ortak alanların kullanımı süreci doğrudan etkiler. İşe başlamadan önce tapu ve imar durumunu bir uzmanla birlikte incelemek, ileride yaşanabilecek tıkanıklıkları baştan görmeyi sağlar.
Salt Çoğunluk Kuralı ve Maliklerin Hakları
9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile riskli yapılarda uygulama kararı için aranan çoğunluk, hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi. Burada kritik nokta, çoğunluğun kişi sayısına göre değil arsa payına göre hesaplanmasıdır. Örneğin geniş bir dubleks daireye sahip bir malikin arsa payı, küçük bir dairenin sahibinden fazla olabilir ve oylamada bu fark yansır.
Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir. Bu düzenleme, uzun süre kilitlenen projelerin önünü açmak için getirildi. Yine de tecrübe, karar alma aşamasında tüm maliklerle şeffaf bir iletişim kurmanın, sonrasında yaşanabilecek anlaşmazlıkları önemli ölçüde azalttığını gösteriyor.
- Her malik, kendi arsa payını ve bunun karar oranındaki ağırlığını bilmelidir.
- Toplantı tutanakları yazılı tutulmalı, kararlar açık biçimde kayda geçirilmelidir.
- Kentsel dönüşüm kapsamında tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde bazı muafiyetler bulunduğunu unutmayın.
- Kira yardımı ve faiz desteği gibi destekler için güncel tutarlar her yıl Bakanlık tarafından belirlenir; başvuru öncesinde resmi kaynaklardan kontrol edilmelidir.
Büyükçekmece Kat Karşılığı Oranlarını Ne Belirler?
Malikler en çok "kaç daire alırız" sorusunu soruyor. Bu sorunun herkes için geçerli tek bir yanıtı yok, çünkü oran parsele özgü pek çok etkene bağlıdır. Büyükçekmece özelinde öne çıkan başlıklar şunlar:
- İmar durumu ve emsal: Parselin mevcut imar planındaki yapılaşma hakları, yeni binada ne kadar inşaat alanı oluşacağını belirler.
- Deniz ve göl manzarası: Sahile yakın ya da göl manzaralı konumlar, satılabilir dairelerin değerini etkileyerek müteahhidin fizibilitesine yansır.
- Otopark çözümü: Yazlık sitelerin çoğunda yetersiz kalan otopark, yeni projede yönetmeliğe uygun şekilde çözülmek zorundadır ve bodrum katlar maliyeti doğrudan etkiler.
- Ticari alanlar: D-100 ya da ana caddeye cepheli parsellerde zemin kat dükkânlar, paylaşım hesabında ayrıca ele alınır.
- Mevcut daire büyüklükleri: Eski projelerde metrekareler sitenin yapısına göre farklılık gösterir; yeni projede eşdeğer ya da daha verimli plan önerilip önerilmediği değerlendirilmelidir.
Sözleşmenin hukuki çerçevesini merak ediyorsanız kat karşılığı sözleşme rehberimizde maddeleri tek tek açıklıyoruz.
Büyükçekmece'de Müteahhit Seçerken Kontrol Listesi
Dönüşümün başarısı büyük ölçüde doğru iş ortağını seçmeye bağlıdır. Teklifleri karşılaştırırken yalnızca verilen daire sayısına bakmak yeterli değildir. Aşağıdaki maddeler, değerlendirme masasında elinizin altında olmalı:
- Kat karşılığı sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması.
- Banka teminat mektubu ya da inşaatın ilerleyişine bağlı kademeli tapu devri gibi güvencelerin sözleşmeye yazılması.
- Daire paylaşım listesinin, kat ve cephe bilgileriyle birlikte sözleşme ekinde yer alması.
- Teslim takviminin ve gecikme halinde uygulanacak ceza şartının açıkça belirlenmesi.
- Zemin etüdünün parsele özel yapılması ve projenin Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esaslarına göre hazırlanması.
- İnşaatın baştan sona yapı denetim kuruluşu gözetiminde yürütülmesi.
- Kullanılacak malzeme ve teknik şartnamenin sözleşme ekine konulması.
İlçeye Özgü Fırsatlar ve Dikkat Edilecek Noktalar
Büyükçekmece'nin en belirgin avantajı, geniş parseller ve görece düşük yoğunluklu eski site dokusu. Bu yapı, doğru planlandığında daha nitelikli ortak alanlara, yeşil peyzaja ve yönetmeliğe uygun otoparka imkân tanıyabilir. Kıyı boyunca uzanan yerleşimlerin TEM ve D-100 bağlantıları ile Beylikdüzü'ne yakınlığı da bölgeye yönelik talebi besleyen etkenler arasında sayılabilir.
Öte yandan dikkat edilmesi gereken konular da var. Sahil sitelerinde maliklerin bir bölümünün başka şehirlerde ya da yurt dışında yaşaması, karar toplantılarının ve imza süreçlerinin uzamasına neden olabilir. Vekâletname düzenlemelerini erkenden planlamak bu noktada zaman kazandırır. Ayrıca kıyıya yakın parsellerde kıyı mevzuatından kaynaklanan sınırlamalar ve göl havzasına ilişkin koruma kuralları gündeme gelebilir; bu konular imar durumu belgesiyle netleştirilmelidir.
Komşu ilçelerdeki deneyimler de fikir verebilir. Batı koridorunda benzer site dokusuna sahip Beylikdüzü kentsel dönüşüm yazımız ile sahil yerleşimlerinin öne çıktığı Silivri kentsel dönüşüm yazımızı da incelemenizi öneririz.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak her binayı kendi koşulları içinde değerlendiriyoruz. İlk aşamada tapu, imar ve mevcut yapı bilgilerini birlikte inceliyor, maliklere süreç boyunca nelerle karşılaşacaklarını açıkça anlatıyoruz. Sözleşmeden teslime kadar her adımı yazılı ve izlenebilir tutmayı, kararları maliklerle birlikte almayı esas alıyoruz. Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı alanındaki çalışma modelimizi hizmetler sayfamızda bulabilirsiniz.
Binanızın ya da sitenizin dönüşüm için uygun olup olmadığını merak ediyorsanız, ücretsiz ön değerlendirme talebinizi iletebilir ya da 0533 028 54 80 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz. İlk görüşmede durumunuzu dinliyor, sonraki adımları birlikte netleştiriyoruz.
