Eyüpsultan, Haliç'in en iç kıyısından Karadeniz'e doğru uzanan geniş bir alanı kapsar ve tek bir ilçe sınırı içinde birbirinden çok farklı dünyaları barındırır. Bir yanda yüzyıllardır ziyaretçi ağırlayan tarihi Eyüp merkezi, diğer yanda Alibeyköy, Karadolap ve Akşemsettin gibi yoğun konut mahalleleri, kuzeyde ise Göktürk ve Kemerburgaz çevresinde orman dokusuyla iç içe yeni siteler. Eyüpsultan kentsel dönüşüm sürecini anlamak için de önce bu üç farklı karakteri ayrı ayrı ele almak gerekir. Bu yazıda, ilçedeki maliklerin bulundukları bölgeye göre hangi konulara dikkat etmesi gerektiğini, sürecin ana adımlarını ve kat karşılığı görüşmelerinde öne çıkan başlıkları bir araya getirdik.
Üç Farklı Eyüpsultan: Bölgeye Göre Yapı Stoku
Tarihi Merkez ve Haliç Kıyısı
Eyüp Sultan Camii çevresi, Nişanca, Defterdar ve Haliç kıyısındaki eski yerleşimler, ilçenin tarihi kimliğini taşıyan bölgelerdir. Buradaki parsellerin bir kısmı koruma alanı sınırları içinde kalır ve bazı yapılar tescillidir. Bu bölgelerde yapılacak her türlü yenileme, kültür varlıklarını koruma bölge kurulunun görüşü ve koruma amaçlı imar planı hükümleriyle birlikte değerlendirilir. Dolayısıyla tarihi merkezde dönüşüm, standart bir apartman yenilemesinden farklı bir takvim ve proje yaklaşımı gerektirir.
Alibeyköy, Karadolap ve Çevresi
İlçenin yoğun konut alanları büyük ölçüde 1970'li ve 1980'li yıllardan itibaren şekillendi. Alibeyköy, Karadolap, Çırçır, Güzeltepe, Yeşilpınar ve Akşemsettin gibi mahallelerde dört ile altı kat arasında değişen, çoğu bitişik nizamlı apartmanlar yaygındır. Bu bölgelerin bir kısmında gecekondu kökenli yerleşimlerin zaman içinde apartmanlaşması, parsel yapısının düzensiz olmasına ve sokakların dar kalmasına yol açmıştır. Dönüşüm gündeminin en yoğun yaşandığı alanlar genellikle bu mahallelerdir.
Göktürk, Kemerburgaz ve Kuzey
Kuzeyde ise daha düşük yoğunluklu, bahçeli konutlar ve görece yeni site tipi yapılar öne çıkar. Bu bölgede dönüşüm sorusu daha çok eski köy yerleşimlerinden kalan yapılar ve ilk kuşak siteler üzerinden gündeme gelir. Orman alanlarına yakınlık ve havza kuralları, bazı parsellerde yapılaşma koşullarını sınırlayabilir. Kuzey bölgesindeki sitelerde ortak alanlar, yönetim planı ve blokların aynı parsel üzerinde bulunup bulunmadığı gibi konular da karar sürecini doğrudan etkiler. Site yönetiminin erkenden sürece dahil edilmesi, malikler arasındaki bilgi akışını düzenli tutar.
Eyüpsultan Riskli Yapı Tespiti: Süreç Nasıl İşler?
Bölge fark etmeksizin süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürür. İlk adım, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kurum ya da kuruluştan riskli yapı tespiti talep etmektir. Başvuruyu maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi yapabilir.
Bina riskli bulunursa tespit raporu ilgili idareye gönderilir, tapuya şerh düşülür ve maliklere tebligat yapılır. Tespite itiraz süresi genel olarak tebliğden itibaren 15 gün olarak uygulanır. Ardından malik görüşmeleri, sözleşme, tahliye ve yıkım, zemin etüdü, proje ve ruhsat, yapı denetim gözetiminde inşaat, iskân ve tapu teslimi gelir. Tüm aşamaları kentsel dönüşüm süreci rehberimizde ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.
Tescilli bir yapıda ya da koruma alanındaki bir parselde süreç, ek izin ve onaylar nedeniyle uzayabilir. Bu tür parsellerde işe başlamadan önce parselin koruma statüsünü ve plan hükümlerini öğrenmek, gerçekçi bir takvim kurmanın ön koşuludur.
Başvuru Öncesi Hazırlanacak Belgeler
İlk görüşmeye ve tespit başvurusuna hazırlıklı gitmek zaman kazandırır. Tapu kayıtları, varsa onaylı mimari ve statik projeler, yapı ruhsatı ve iskân belgesi, yönetim planı ile güncel malik listesi, sürecin başında elinizin altında olması gereken belgelerdir. Eski mahallelerde bu belgelerin bir kısmına ulaşmak zor olabilir; belediye arşivinden ve tapu müdürlüğünden temin edilebilecek kayıtlar için erken başvuru yapmak faydalıdır. Mevcut daire büyüklüklerinin tapudaki kayıtlarla karşılaştırılması da ileride paylaşım tartışmalarını önler.
Bunun yanında binada yaşayan kiracıların ve zemin kattaki işletmelerin listesinin çıkarılması, tahliye takviminin planlanmasında önemli bir girdidir. Özellikle Alibeyköy ve Karadolap gibi ticari hareketliliğin yoğun olduğu mahallelerde işyeri sahipleriyle erken iletişim kurmak, sürecin tüm taraflar için öngörülebilir ilerlemesini sağlar.
Zemin, Eğim ve Dere Yatakları
Eyüpsultan'ın topoğrafyası dalgalıdır. Pek çok mahallede binalar sırtlara ve yamaçlara oturur; bazı sokaklarda bir binanın ön cephesi ile arka cephesi arasında kat farkı oluşur. Alibeyköy çevresinde ise dere yatağına yakın alanlar bulunur. Bu tür konumlarda zemin koşullarının parselden parsele değişebileceği bilinir.
Bu nedenle genel değerlendirmeler yerine parsele özgü zemin etüdü esas alınmalıdır. Eğimli parsellerde istinat yapıları, temel tasarımı ve komşu binalara etkiler, projenin hem maliyetini hem de takvimini etkileyen başlıklardır. Yeni yapının Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esaslarına göre tasarlanması, bu koşulların doğru biçimde hesaba katılmasını sağlar.
Salt Çoğunluk ve Maliklerin Hakları
9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile riskli yapılarda uygulama kararı için aranan çoğunluk, hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi. Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. Karara katılmayan maliklerin payları rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
Eyüpsultan'ın eski mahallelerinde bazı tapularda hâlâ hisseli mülkiyet ya da tamamlanmamış intikal işlemleri bulunabilir. Bu durumların önceden çözülmesi, karar aşamasını hızlandırır. Bilinmesi gereken diğer başlıklar:
- Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde bazı muafiyetler uygulanır.
- Kira yardımı ve faiz desteği gibi imkânların güncel tutarları her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenir.
- Kiracıların da belirli koşullarda destekten yararlanabileceği unutulmamalıdır.
Eyüpsultan Kat Karşılığı: Teklifi Belirleyen Etkenler
Kat karşılığı teklifleri, Eyüpsultan'ın farklı bölgelerinde belirgin biçimde değişebilir. Bunun başlıca nedenleri şunlardır:
- Koruma statüsü: Tarihi merkezdeki parsellerde kat yüksekliği, cephe ve malzeme gibi konularda sınırlamalar bulunabilir; bu da yeni projenin büyüklüğünü etkiler.
- Emsal ve imar durumu: Parselin güncel plandaki yapılaşma hakkı, paylaşımın temel girdisidir.
- Raylı sistem erişimi: M7 Mecidiyeköy-Mahmutbey metro hattının Alibeyköy, Çırçır, Veysel Karani-Akşemsettin ve Yeşilpınar istasyonları ile Eminönü-Alibeyköy tramvay hattı, bulundukları çevrede konut talebini etkileyen unsurlardandır.
- Manzara ve konum: Haliç'e bakan ya da yeşil alanlara komşu parseller farklı değerlendirilebilir. Aynı mahalle içinde bile manzaralı ön cephe ile iç sokaktaki bir parsel arasında belirgin fark oluşabilir.
- Eğim ve otopark: Eğimli parsellerde bodrum katların kurgusu otopark çözümünü kolaylaştırabilir ya da zorlaştırabilir.
- Ticari kullanım: Ana caddelere cepheli binalarda zemin kat dükkânları paylaşımda ayrıca ele alınır.
Sözleşme sürecinin hukuki ayrıntıları için kat karşılığı sözleşme rehberimize göz atabilirsiniz.
Eyüpsultan'da Müteahhit Seçerken Kontrol Listesi
Hangi mahallede olursanız olun, bir müteahhitle anlaşmadan önce aşağıdaki maddelerin karşılandığından emin olun:
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
- Banka teminat mektubu ya da inşaatın ilerleyişine bağlı kademeli tapu devri gibi güvenceler sözleşmede yer almalıdır.
- Daire paylaşım listesi, metrekare, kat ve cephe bilgileriyle birlikte yazılı olmalıdır.
- Teslim takvimi ve gecikme halinde uygulanacak ceza şartı açıkça belirlenmelidir.
- Parsele özel zemin etüdü yapılmalı, eğimli arazilerde istinat çözümleri projeye dahil edilmelidir.
- İnşaat süresince yapı denetim kuruluşunun gözetimi sağlanmalıdır.
- Koruma alanındaki parsellerde firmanın kurul süreçlerine ilişkin planı sorulmalıdır.
Komşu ilçelerin dönüşüm gündemi de benzer başlıklar içerebilir. Sanayi geçmişinden gecekondu dokusuna uzanan hikâyesiyle Kağıthane kentsel dönüşüm yazımızı ve eğimli mahalleleriyle öne çıkan Gaziosmanpaşa kentsel dönüşüm yazımızı da okuyabilirsiniz.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak Eyüpsultan gibi çok katmanlı bir ilçede her parseli kendi bağlamında değerlendirmeyi önemsiyoruz. Koruma statüsü, eğim, tapu yapısı ve maliklerin beklentileri birlikte ele alındığında hangi yolun uygulanabilir olduğu netleşir. Süreç boyunca maliklere açık bilgi vermeyi ve her adımı yazılı tutmayı esas alıyoruz. Hizmet kapsamımızı hizmetler sayfamızda bulabilirsiniz.
Binanız için hangi seçeneklerin bulunduğunu konuşmak isterseniz ücretsiz ön değerlendirme talebinizi iletebilir ya da 0533 028 54 80 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz. Tapu bilgileri ve parsel numarasıyla yapılacak ilk görüşme, değerlendirmeyi hızlandırır.
