Fatih, İstanbul'un tarihi yarımadasını kapsayan, sur içindeki bütün dokuyu barındıran bir ilçe. Süleymaniye'den Zeyrek'e, Balat'tan Samatya'ya kadar her sokağın bir geçmişi var. Bu zenginlik, Fatih kentsel dönüşüm sürecini İstanbul'un diğer ilçelerinden belirgin biçimde ayırıyor. Burada eski bir apartmanın yenilenmesi yalnızca mühendislik ve ekonomi meselesi değil; koruma kuralları, tescilli komşu yapılar, arkeolojik hassasiyet ve tarihi siluetle uyum gibi başlıklar da işin doğal parçası. Bu yazıda Aksaray, Fındıkzade, Çapa, Şehremini ve Kocamustafapaşa gibi konut ağırlıklı semtlerde yaşayan maliklerin bilmesi gerekenleri, gerçekçi bir takvimle birlikte ele alıyoruz.
Tarihi Yarımadanın Konut Stoku
Fatih'in konut dokusu tek bir dönemin ürünü değildir. Bir yanda yüz yılı aşkın geçmişe sahip ahşap ve kâgir yapılar, tescilli konaklar ve medreseler; diğer yanda 1950'li yıllardan itibaren hızla yükselen, beş ile yedi kat arasındaki bitişik nizamlı apartmanlar yer alır. Özellikle büyük yol açma çalışmalarının ardından Millet Caddesi, Vatan Caddesi ve çevresinde gelişen apartman dokusu, bugün dönüşüm gündeminin merkezindedir.
Bu dönemin binalarında sık karşılaşılan özellikler şöyle sıralanabilir:
- Dar ve derin parseller üzerinde, yan komşularla ortak duvar paylaşan bitişik nizam yapılar.
- Zamanla eklenen çatı katları ve kapatılan balkonlar.
- Zemin katlarda dükkân, atölye ya da depo kullanımları; Laleli ve Aksaray çevresinde ise konuttan işyerine dönüşmüş katlar.
- Projesi ya da ruhsat evrakı arşivde bulunmakta zorlanılan eski binalar.
Bu özellikler her binanın riskli olduğu anlamına gelmez. Aynı sokakta, aynı yıllarda yapılmış iki bina bile malzeme kalitesi, bakım geçmişi ve sonradan yapılan müdahaleler nedeniyle çok farklı sonuçlar verebilir. Ancak binanın güncel durumunu öğrenmenin yolu, yetkili kuruluşça yapılacak tespitten geçer.
Koruma Kuralları: Fatih'te Dönüşümün Belirleyici Çerçevesi
Tarihi yarımadanın tamamına yakını koruma alanı niteliği taşır ve yapılaşma koşulları koruma amaçlı imar planı ile belirlenir. Bu, Fatih'te bir binanın yenilenmesinde aşağıdaki başlıkların doğrudan devreye girmesi demektir:
- Kat yüksekliği ve siluet: Yeni yapının yüksekliği, plan hükümleri ve tarihi siluetle uyum gözetilerek belirlenir. Mevcut binadan daha yüksek bir yapı yapılabileceği varsayımı her zaman doğru değildir.
- Cephe ve malzeme: Bazı bölgelerde cephe düzeni, pencere oranları ve malzeme seçimi için özel hükümler bulunabilir.
- Tescilli komşu yapılar: Parselin yanında tescilli bir yapı varsa, yıkım ve kazı aşamalarında bu yapıyı koruyacak önlemler alınmalı ve ilgili kurul süreçleri işletilmelidir.
- Arkeolojik hassasiyet: Tarihi yarımadada yapılan kazılarda buluntu çıkma ihtimali vardır. Böyle bir durumda inşaat, müze denetiminde yürütülen çalışmalar tamamlanana kadar bekleyebilir.
Bu çerçeve, Fatih'te dönüşüm takviminin diğer ilçelere göre daha uzun planlanmasını gerektirebilir. İşe başlamadan önce parselin koruma statüsünü, plan hükümlerini ve varsa kurul kararlarını öğrenmek, gerçekçi bir yol haritası çizmenin ön koşuludur. Ayrıca ilçenin bazı bölgelerinde 5366 sayılı Kanun kapsamında belirlenmiş yenileme alanları bulunduğunu, bu alanlarda farklı usullerin uygulanabileceğini de hatırlatalım.
Fatih Riskli Yapı Tespiti ve Sürecin Adımları
Riskli yapı süreci, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülür. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. Başvuruyu maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi yapabilir.
Bina riskli bulunursa tapuya şerh düşülür ve maliklere tebligat yapılır. Tespite itiraz süresi genel olarak tebliğden itibaren 15 gün olarak uygulanır. Ardından malik görüşmeleri ve noterde sözleşme, tahliye ve yıkım, zemin etüdü ve proje, kurul ve ruhsat süreçleri, yapı denetim gözetiminde inşaat, iskân ve tapu teslimi gelir. Bu adımları ayrıntılı olarak kentsel dönüşüm süreci rehberimizde anlattık.
Bitişik Nizamda Yıkımın Hassasiyeti
Fatih'teki binaların büyük bölümü komşularıyla duvar paylaşır. Bu nedenle yıkım ve kazı aşaması, komşu binaların güvenliği açısından özel önlemler gerektirir. Komşu yapıların mevcut durumunun yıkım öncesinde tespit edilip kayıt altına alınması, olası anlaşmazlıkların önüne geçer. Dar sokaklarda iş makinesi erişimi ve malzeme lojistiği de planlamanın önemli bir parçasıdır.
Komşu Binalarla Birlikte Hareket Etmek
Fatih'te bazen aynı sokakta yan yana duran birkaç binanın birlikte ele alınması daha sağlıklı sonuç verebilir. Ortak bir yıkım ve kazı planı, bitişik duvarlardan kaynaklanan riskleri azaltır; birleştirilmiş bir parsel ise otopark ve daire planlaması açısından daha fazla esneklik sağlayabilir. Ancak koruma alanlarında parsel birleştirme de plan hükümlerine ve kurul görüşüne tabi olabilir. Bu seçeneğin uygulanabilirliği, ilgili kurumlardan alınacak bilgilerle netleştirilmelidir. Birden fazla binanın maliklerinin birlikte karar alması iletişim yükünü artırsa da, ortak bir temsil heyeti ve yazılı paylaşım esaslarıyla bu süreç düzenli biçimde yönetilebilir.
7471 Sayılı Kanun ve Salt Çoğunluk
9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile riskli yapılarda uygulama kararı için aranan çoğunluk, hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi. Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. Karara katılmayan maliklerin payları rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
Fatih'te birçok binada maliklerin önemli bir kısmı artık binada oturmuyor; daireler kiraya verilmiş ya da işyerine dönüştürülmüş olabiliyor. Miras yoluyla geçen ve intikali tamamlanmamış paylar da sık görülür. Karar aşamasına geçmeden önce güncel malik listesini ve iletişim bilgilerini derlemek, tebligat ve toplantı süreçlerini sağlıklı kılar.
- Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde bazı muafiyetler vardır.
- Kira yardımı ve faiz desteğinin güncel tutarları her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenir.
Fatih Kat Karşılığı: Oranları Neler Belirler?
Fatih'te kat karşılığı görüşmeleri, diğer ilçelerden farklı dinamiklere sahiptir. Yeni yapının mevcut yapıdan çok daha büyük olamadığı durumlarda, paylaşımın dengesi de buna göre şekillenir. Teklifi etkileyen başlıca etkenler şunlardır:
- Plan hükümleri: Koruma amaçlı imar planının izin verdiği kat adedi ve yapılaşma koşulları, projenin toplam alanını belirler.
- Konum ve ulaşım: Marmaray'ın Yenikapı ve Sirkeci istasyonları, M1A ve M2 metro hatları ile T1 tramvay hattına yakınlık, konut ve işyeri talebini etkileyen unsurlardır.
- Ticari potansiyel: Ana cadde cepheli parsellerde zemin ve alt katların ticari değeri paylaşımı belirgin biçimde etkileyebilir.
- Otopark: Dar parsellerde otopark çözümü güçtür; yönetmelik ve plan hükümleri bu konuda belirleyicidir.
- Ek maliyetler: Arkeolojik süreçler, komşu yapı güvenliği ve cephe şartları maliyete eklenebilir.
Bu koşullar nedeniyle Fatih'te bazı parsellerde kat karşılığı yerine maliklerin katkı payıyla yürütülen ya da anahtar teslim sözleşmelerle ilerleyen modeller de değerlendirilir. Sözleşme maddeleri için kat karşılığı sözleşme rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Müteahhit Seçiminde Fatih'e Özgü Sorular
Standart güvencelerin yanında, tarihi yarımadada çalışacak bir firmaya özel sorular da sormak gerekir:
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılacak mı?
- Banka teminat mektubu ya da kademeli tapu devri gibi güvenceler sözleşmeye eklenecek mi?
- Daire paylaşım listesi, teslim takvimi ve gecikmede uygulanacak ceza şartı yazılı mı?
- Koruma kurulu süreçleri ve olası arkeolojik çalışmalar takvime nasıl yansıtılacak?
- Komşu tescilli ya da bitişik yapılar için hangi koruma önlemleri alınacak?
- Parsele özel zemin etüdü yapılacak ve proje Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esaslarına göre mi hazırlanacak?
- İnşaat süresince yapı denetim kuruluşunun gözetimi nasıl işleyecek?
Fatih'in mahalle ölçeğindeki durumunu merak ediyorsanız Kocamustafapaşa kentsel dönüşüm yazımızı, sur dışındaki komşu dokuyu görmek için de Zeytinburnu kentsel dönüşüm yazımızı okuyabilirsiniz.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak tarihi yarımadada bir binayı yenilemenin sabır ve dikkat gerektirdiğini biliyoruz. Önce parselin plan hükümlerini, koruma statüsünü ve komşu yapılarla ilişkisini inceliyor, ardından maliklere uygulanabilir seçenekleri açık bir dille sunuyoruz. Takvimin gerçekçi kurulmasını ve her adımın yazılı olmasını önemsiyoruz. Çalışma alanlarımızı hizmetler sayfamızda inceleyebilirsiniz.
Fatih'teki binanız için ilk değerlendirmeyi birlikte yapmak isterseniz ücretsiz ön değerlendirme talebinde bulunabilir ya da 0533 028 54 80 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz. Parsel bilgileriniz ve tapu kayıtlarınızla gelmeniz, ilk görüşmeyi verimli kılar.
