Beşiktaş, İstanbul'un en değerli konut bölgelerinden biri olmasının yanı sıra imar açısından en hassas ilçelerinden biridir. Boğaz kıyısı boyunca uzanan mahalleler, tarihi dokunun korunduğu sit alanları, 1950'lerden kalma planlı yerleşimler ve iş merkezlerinin çevrelediği yoğun konut alanları aynı ilçe sınırında buluşur. Bu nedenle Beşiktaş kentsel dönüşüm projeleri, pek çok ilçede alışılmış olan "mevcuttan daha fazla kat, daha fazla daire" denklemine her zaman uymaz. Çoğu zaman amaç, aynı ya da benzer büyüklükte ama çok daha güvenli, nitelikli ve uzun ömürlü bir yapı elde etmektir. Bu yazıda Beşiktaş'ın kendine özgü mevzuat ortamını, mahalleler arasındaki farkları ve maliklerin paylaşım görüşmelerinde dikkat etmesi gereken noktaları ele alıyoruz.
Beşiktaş'ta Dönüşümü Belirleyen Mevzuat Katmanları
Beşiktaş'ta bir parselin dönüşüm potansiyelini anlamak için 6306 sayılı Kanun'un yanında birkaç farklı mevzuat katmanının birlikte okunması gerekir.
Boğaziçi Alanı
Bebek, Arnavutköy, Kuruçeşme, Ortaköy ve Boğaz'a bakan diğer bölgeler, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu kapsamında değerlendirilen alanlarda yer alabilir. Bu alanlarda yapılaşma koşulları, siluet ve doğal dokuyu korumaya yönelik özel kurallara tabidir. Yeni yapının yüksekliği, taban alanı ve kütlesi bu kurallarla sınırlanabilir. Parselinizin Boğaziçi alanının hangi bölgesinde kaldığı, imar durumu belgesi ile netleşir.
Sit Alanları ve Tescilli Yapılar
Yıldız, Ortaköy ve Arnavutköy semti gibi bölgelerde tarihi ve kültürel değeri olan yapılar ile koruma alanları bulunur. Tescilli bir yapı ya da sit alanı içindeki bir parselde uygulama yapılabilmesi için ilgili koruma bölge kurulunun kararı gerekir. Bu süreç, standart bir dönüşüm takviminden daha uzun sürebilir.
Küçük bir not: Beşiktaş'a bağlı Arnavutköy Mahallesi, aynı adı taşıyan Arnavutköy ilçesiyle karıştırılmamalıdır. İlçe hakkında bilgi arıyorsanız Arnavutköy kentsel dönüşüm yazımız size daha uygun olacaktır.
Kazanılmış Haklar ve Mevcut İnşaat Alanı
Beşiktaş'ta bazı binaların bugünkü imar koşullarından daha fazla inşaat alanıyla yapılmış olması mümkündür. Kentsel dönüşüm mevzuatı, belirli koşullarda mevcut hakların korunmasına yönelik imkânlar tanır. Bu imkânın sizin parselinizde nasıl uygulanacağı, belediye ve ilgili kurumlarla yapılacak teknik çalışmayla ortaya çıkar. Teklif değerlendirirken bu konunun belgeye dayanıp dayanmadığını mutlaka sorun.
Mahalle Mahalle Beşiktaş'ın Yapı Dokusu
Beşiktaş'ın 23 mahallesi yapı stoku açısından birbirinden belirgin biçimde ayrılır.
- Levent ve Konaklar: 1950'lerden itibaren planlı konut yerleşimi olarak gelişen bölgede bahçeli az katlı yapılar ile sonradan yükselen apartmanlar birlikte bulunur. Plan kararları bölgenin karakterini korumaya yönelik kısıtlar içerebilir.
- Etiler, Ulus, Nisbetiye ve Kültür: Site tipi yapılar, orta yükseklikte apartmanlar ve geniş daireler yaygındır. Etiler'e özgü konuları Etiler kentsel dönüşüm yazımızda ayrıntılı ele aldık.
- Abbasağa, Sinanpaşa, Türkali, Vişnezade, Cihannüma: Çarşı çevresi ve yamaçlarda bitişik nizam, dar parselli, eski apartman dokusu ağırlıktadır. Dar sokaklar şantiye lojistiğini zorlaştırabilir.
- Gayrettepe, Balmumcu, Dikilitaş, Mecidiye, Levazım: İş merkezlerine yakın, 1960-80 dönemi apartmanlarının yoğun olduğu bölgelerdir.
- Bebek, Arnavutköy, Kuruçeşme, Ortaköy, Yıldız: Boğaziçi ve koruma mevzuatının belirleyici olduğu, tarihi yapıların da yer aldığı kıyı mahalleleridir.
Ulaşım ve İş Merkezlerine Yakınlık
Beşiktaş'ın kuzey kesimleri, Levent ve Gayrettepe çevresinde yoğunlaşan iş merkezleriyle iç içedir. M2 metro hattının Gayrettepe, Levent ve 4. Levent istasyonları ilçeye hizmet verirken M6 hattı Levent'ten Boğaziçi Üniversitesi yönüne, M11 hattı ise Gayrettepe'den İstanbul Havalimanı yönüne bağlantı sağlar. Sahil kesiminde ise vapur iskeleleri ve Boğaz yolu ulaşımın temel unsurlarıdır. Bu bağlantılar, ilçede konut talebinin süreklilik göstermesinin nedenlerinden biridir. Ancak Beşiktaş'ta talep yüksek olsa da yeni inşaat alanını belirleyen şey talep değil, mevzuattır. Bu nedenle ulaşım avantajını paylaşım oranına doğrudan yansıtan genellemelerden kaçınmak gerekir. Talebin asıl etkisi, tamamlanan projedeki bağımsız bölümlerin değeri ve kiralanabilirliği üzerinde görülür; bu da hem maliklerin hem müteahhidin uzun vadeli hesabını etkileyen bir unsurdur.
Beşiktaş Kat Karşılığı: Yüksek Arsa Değeri, Sınırlı İnşaat Alanı
Kat karşılığı modelinde müteahhit inşaat bedelini, malik ise arsayı ortaya koyar. Beşiktaş'ta arsa değerinin yüksek, yeni inşaat alanının ise çoğu zaman sınırlı olması, paylaşım denkleminin farklı kurulmasına yol açar. Mevcut binadan daha fazla inşaat alanı elde edilemeyen bir parselde, müteahhide düşecek bağımsız bölüm sayısı da sınırlı kalır. Bu durumda bazı projelerde maliklerin inşaat maliyetine kısmen katılması ya da paylaşımın metrekare yerine değer esasına göre kurgulanması gibi modeller konuşulabilir.
Paylaşımı etkileyen başlıca unsurlar şöyle özetlenebilir:
| Etken | Beşiktaş'taki önemi |
|---|---|
| İmar ve Boğaziçi kuralları | Yeni inşaat alanını doğrudan sınırlayabilir |
| Mevcut inşaat alanı | Kazanılmış hakların korunup korunamayacağı belirleyicidir |
| Manzara ve cephe | Aynı binadaki daireler arasında değer farkı yaratabilir |
| Otopark | Dar ve eğimli parsellerde çözüm maliyetli olabilir |
| Zemin ve eğim | Kazı, iksa ve temel giderlerini etkiler; etüt ile netleşir |
| Kalite beklentisi | Malzeme ve teknik şartname düzeyi maliyeti belirler |
Manzara farkı Beşiktaş'ta özellikle önemlidir. Boğaz'ı gören bir daire ile arka cepheye bakan bir dairenin değeri aynı değildir. Bu nedenle paylaşım listesinin yalnızca metrekare değil, kat ve cephe bilgisiyle hazırlanması gerekir. Sözleşmede yer alması gereken diğer güvenceleri kat karşılığı sözleşme rehberimizde bulabilirsiniz.
Beşiktaş Riskli Yapı Tespiti ve Karar Süreci
Süreç, malik ya da kanuni temsilcisinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurmasıyla başlar. Rapor onaylandığında tapuya riskli yapı şerhi işlenir ve maliklere tebligat yapılır. Tebliğden itibaren genellikle 15 günlük bir itiraz süresi tanındığı bilinir.
7471 sayılı Kanun ile 9 Kasım 2023'ten itibaren riskli yapılarda uygulama kararı, hisseleri oranında üçte iki yerine salt çoğunlukla alınabilir hale geldi. Çoğunluk kişi sayısına değil, arsa payına göre hesaplanır. Karara katılmayan maliklerin payları rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir. Beşiktaş'ta rayiç değerlerin yüksek olması, bu konunun malikler arasında daha dikkatli konuşulmasını gerektirir. Sürecin tamamını kentsel dönüşüm süreci rehberimizde adım adım anlattık.
Beşiktaş'ta Müteahhit Seçimi: Kalite ve Şeffaflık
Beşiktaş'taki malikler için müteahhit seçiminde belirleyici olan, verilen daire sayısından çok projenin niteliği ve sürecin şeffaflığıdır. Görüşmelerde şu soruları gündeme getirin:
- Teklif, parselin Boğaziçi, sit ve imar durumu incelenerek mi hazırlandı?
- Koruma kurulu onayı gerekiyorsa süreç nasıl yönetilecek ve takvime nasıl yansıyacak?
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi kurulacak?
- Banka teminat mektubu ya da kademeli tapu devri ile güvence sağlanıyor mu?
- Daire paylaşımı kat, cephe ve manzara bilgisiyle yazılı mı?
- Teknik şartname, malzeme markaları ve mimari detaylar sözleşmenin eki mi?
- Proje Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne göre ve yapı denetim gözetiminde mi yürütülecek?
- Teslim takvimi ve ceza şartı açıkça belirlendi mi?
Kira Yardımı, Tahliye ve Harç Muafiyetleri
Riskli yapı kapsamında tahliye edilen binalarda malikler ve şartları taşıyan kiracılar kira yardımından yararlanabilir. Yardımın güncel tutarları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl belirlenir. Beşiktaş'ta kira seviyesinin yüksek olduğu düşünüldüğünde, geçici konut planlamasının ve inşaat süresinin gerçekçi biçimde öngörülmesinin aile bütçesi açısından önemi artar. Kentsel dönüşüm işlemlerinde tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde muafiyetler de uygulanır.
Koruma kurulu onayı ya da Boğaziçi mevzuatına bağlı ek değerlendirmeler gerektiren parsellerde, ruhsat öncesi hazırlık süresi uzayabilir. Bu nedenle tahliye tarihinin, ruhsat sürecinin belirli bir olgunluğa ulaşmasından sonra kesinleştirilmesi, maliklerin gereğinden uzun süre geçici konutta kalmasını önleyen akılcı bir yaklaşımdır.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak Beşiktaş'ta her parselin mevzuat katmanlarını ayrı ayrı inceleyerek işe başlıyoruz. İmar, Boğaziçi ve koruma kararlarının parsel üzerindeki etkisini maliklerle açıkça paylaşıyor, gerçekleşmesi belirsiz beklentilere dayalı teklifler sunmuyoruz. Hedefimiz, binanın değerine yakışan nitelikte, güvenli ve uzun ömürlü bir yapıyı şeffaf bir süreçle teslim etmek. Hizmetlerimiz sayfasından çalışma kapsamımızı inceleyebilir, komşu ilçe için Şişli kentsel dönüşüm yazımıza göz atabilirsiniz.
Binanızın dönüşüm imkânlarını birlikte değerlendirmek isterseniz ücretsiz ön değerlendirme talebinde bulunabilir ya da 0533 028 54 80 numarasından bize ulaşabilirsiniz. İmar durumu belgeniz ve tapu kaydınızla gelirseniz, ilk görüşmede gerçekçi bir çerçeve çizebiliriz.
