Sultangazi kentsel dönüşüm sürecini anlamak için önce ilçenin nasıl büyüdüğüne bakmak gerekir. Sultangazi, 2008 yılında 5747 sayılı Kanun'la Gaziosmanpaşa'dan ve komşu ilçelerden ayrılan mahallelerle kurulmuş genç bir ilçedir; adı da Sultançiftliği ve Gazi mahallelerinin birleşiminden gelir. Ancak ilçenin konut dokusu çok daha eskidir. Onlarca yıl boyunca İstanbul'a gelen ailelerin kendi imkânlarıyla yaptığı tek katlı evler, zamanla üzerine kat eklenerek apartmana dönüşmüştür. Bugün Sultangazi'de dönüşüm konuşulurken teknik riskin yanında mülkiyet, parsel büyüklüğü ve imar durumu da en az o kadar önemli başlıklardır.
Kat Kat Büyüyen Evler: Sultangazi'nin Yapı Stoku
Cebeci, Gazi, Habipler, Esentepe, Uğur Mumcu, Zübeyde Hanım, 50. Yıl ve Yunus Emre gibi mahallelerde dolaşan herkes benzer bir tablo görür: dar sokaklara bakan, her katı farklı bir dönemde yapılmış izlenimi veren, cephesinde ve kolon düzeninde tutarsızlıklar bulunan yapılar. Bu evlerin önemli bir kısmı başlangıçta mühendislik hizmeti alınmadan yapılmış, ardından ihtiyaç oldukça yukarı doğru büyütülmüştür.
Bu tür yapılarda sık rastlanan sorunları şöyle sıralayabiliriz:
- Sonradan eklenen katların taşıyıcı sistemle uyumsuz olması
- Beton kalitesi ve donatı detaylarının belgelenmemiş olması
- Bitişik nizam yapıların birbirine farklı yüksekliklerde dayanması
- Bodrum katlarda nem ve rutubet kaynaklı yıpranma
- Projesiz veya projesinden farklı yapılmış bölümler
Bu belirtiler tek başına bir binanın riskli olduğunu kanıtlamaz; karar, lisanslı kuruluşun yapacağı riskli yapı tespitiyle verilir. Ancak maliklerin bu konuları erkenden konuşması, sürece hazırlıklı girmelerini sağlar.
İlçenin coğrafyası da dönüşümün seyrini etkiler. Sultangazi'nin bazı bölgeleri eğimli arazilere yayılmıştır; yamaçlara basamak basamak yerleşmiş evler, dar ve dik sokaklar bu mahallelerin tanıdık görüntüsüdür. Cebeci çevresinde geçmişte taş ocaklarının bulunduğu da bilinir. Böyle bir topoğrafyada eski dolgular, istinat duvarları ve yağmur suyu drenajı, yeni bir yapının maliyetini ve tasarımını doğrudan belirler. Bölgenin genelinde zemin koşullarının parselden parsele değişebildiği kabul edilir; kesin durum ancak zemin etüdüyle ortaya çıkar. Bu nedenle Sultangazi'de bir proje konuşulurken etüt raporu, fizibilitenin ayrılmaz bir parçası olarak ele alınmalıdır.
Hisseli Tapu ve İmar Durumu: İşe Nereden Başlamalı?
Sultangazi'de bir binanın dönüşümüne başlamadan önce sorulması gereken ilk soru çoğu zaman "Bina riskli mi?" değil, "Tapu ne diyor?" sorusudur. İlçenin pek çok bölgesinde hisseli tapular, ıslah imar planı süreçleri, imar affı dönemlerinden kalan kayıtlar ve fiili kullanımla tapu kaydının uyuşmaması gibi durumlar görülür.
Başlamadan önce şu belgelerin toplanması işinizi kolaylaştırır:
- Güncel tapu kaydı ve varsa takyidatlar (şerh, ipotek, haciz)
- Parselin imar durumu belgesi
- Varsa yapı ruhsatı, iskân veya yapı kayıt belgesi
- Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bilgisi
- Veraset ilamı gerekiyorsa mirasçı bilgileri
Önemli bir hatırlatma: 2018'deki imar barışı kapsamında alınan yapı kayıt belgesi, binanın deprem açısından güvenli olduğu anlamına gelmez. Yapı kayıt belgesi olan binalar için de riskli yapı tespiti yapılabilir.
Küçük Parsel Sorunu ve Ada Bazlı Dönüşüm
Sultangazi'de parsellerin önemli bir kısmı küçüktür. Küçük bir parselde tek başına yapılacak yeni bina; otopark, çekme mesafeleri ve güncel imar kuralları nedeniyle çoğu zaman eski binadan daha az alan sunar. Bu durumda maliklerin beklentisi ile projenin ekonomik gerçekliği arasında açık oluşur.
Bu sorunun bilinen çözümlerinden biri, komşu parsellerin birleştirilerek (tevhit) daha büyük bir yapı adası üzerinde ortak proje geliştirilmesidir. Ada bazlı dönüşümün avantajları şunlardır:
- Ortak bodrum otoparkı yapılabilmesi
- Daha verimli daire planları ve daha fazla yeşil alan
- Altyapı ve inşaat maliyetinin daha çok daireye bölünmesi
Elbette ada bazlı dönüşüm, daha fazla malikin ortak karar almasını gerektirir. Bu nedenle süreç uzun soluklu ve iletişim yoğundur. Her ada için bu modelin uygun olup olmadığı, imar planı ve parsel yapısı incelendikten sonra anlaşılır.
Sultangazi Riskli Yapı Tespiti ve Salt Çoğunluk Kuralı
Riskli yapı tespiti için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın lisanslandırdığı kuruluşlara başvurulur. Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi başvurabilir. Tespit sonrası tapuya şerh konur ve maliklere tebligat yapılır; itiraz süresi tebliğden itibaren genellikle 15 gündür.
9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun'la uygulama kararı için gereken çoğunluk, hisseleri oranında üçte ikiden salt çoğunluğa indirildi. Burada hesaplama kişi sayısına göre değil, arsa payına göre yapılır. Hisseli tapuların yaygın olduğu bir ilçede bu ayrım özellikle önemlidir; bir binada beş malik olsa bile karar, her birinin arsa payı toplanarak verilir. Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerin altında olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
Kira yardımı ve faiz desteği gibi konularda güncel tutarlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl belirlenir. Sürecin bütün adımlarını kentsel dönüşüm süreci rehberimizde sırasıyla anlattık.
Sultangazi Kat Karşılığı Oranını Neler Etkiler?
Kat karşılığı oranı, yapılabilecek toplam inşaat alanı ile bölgedeki satış değerinin birlikte değerlendirilmesiyle ortaya çıkar. Sultangazi'de bu hesabı etkileyen başlıca etkenler şunlardır:
- Emsal ve plan notları: Islah imar planlarının getirdiği yapılaşma koşulları
- Parsel büyüklüğü: Tek parsel mi, birleştirilmiş ada mı
- Cadde cephesi: Ana caddeye bakan parsellerde ticari alan olanağı
- Otopark: Otoparkın parsel içinde çözülüp çözülemediği
- Mevcut daire sayısı: Eski binada çok sayıda küçük daire varsa, her malike yeni projede ne verileceği
Rakam üzerinden pazarlık yapmadan önce bu başlıkların yazılı bir fizibiliteyle değerlendirilmesini öneririz. Sözleşmede nelerin yer alması gerektiğini kat karşılığı sözleşme rehberimizde bulabilirsiniz.
Mirasçılar ve Ulaşılamayan Malikler
Sultangazi'de uzun yıllar önce alınmış hisselerin bir kısmı, bugün ikinci veya üçüncü kuşak mirasçılara geçmiş durumdadır. Bir binadaki tapu kaydında hâlâ vefat etmiş bir malikin adı yazıyor olabilir. Bu durumda mirasçıların veraset ilamıyla belirlenmesi, intikal işlemlerinin yapılması ve mirasçıların karar sürecine katılması gerekir. Yurt dışında ya da başka şehirde yaşayan mirasçılara ulaşmak zaman alabilir. Salt çoğunluk kuralı süreci kolaylaştırsa da her malikin pay oranının doğru hesaplanabilmesi için tapu kaydının güncel olması şarttır. Bu işlemleri sürecin başında tamamlamak, ruhsat ve tapu teslimi aşamasında yaşanabilecek gecikmeleri önler.
Müteahhit Seçerken Sorulması Gerekenler
Mülkiyet yapısı karmaşık bir bölgede çalışacak firmanın, inşaat kadar evrak ve süreç yönetiminde de deneyimli olması gerekir. Sözleşme öncesi şu konuları netleştirin:
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapılacak?
- Banka teminat mektubu veya kademeli tapu devri gibi bir güvence var mı?
- Daire paylaşımı ve teslim takvimi yazılı mı?
- Gecikme halinde ceza şartı belirlenmiş mi?
- Zemin etüdü yapılacak ve proje Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne göre hazırlanacak mı?
- İnşaat sürecinde yapı denetim kuruluşu kim olacak?
- Tapu ve imar sorunlarının çözümünde firma nasıl bir rol üstleniyor?
Sultangazi'ye benzer dokuya sahip komşu bölgeler için Gaziosmanpaşa kentsel dönüşüm ve Esenler kentsel dönüşüm yazılarımıza da göz atabilirsiniz.
Sultangazi'de pek çok aile, binasında yıllardır birlikte yaşayan akrabalardan oluşur. Bu yakınlık süreci kolaylaştırabileceği gibi, aile içi beklenti farkları nedeniyle zorlaştırabilir de. Tahliye döneminde nerede oturulacağı, okul çağındaki çocukların durumu ve yaşlı aile bireylerinin taşınması gibi konular, inşaat takvimi kadar önemlidir. Bu nedenle tahliye tarihinin malikler için makul bir hazırlık süresi bırakacak şekilde belirlenmesini, inşaat süresinin ve teslim tarihinin sözleşmede açıkça yazılmasını öneririz. Gecikme halinde uygulanacak ceza şartı, maliklerin kira yükünü öngörülebilir kılmak için de önemli bir güvencedir.
Son bir not: Sultangazi'de dönüşüm konuşulan bir sokakta komşu binaların durumunu da gözden geçirmek, ada bazlı bir çözüm fırsatını erkenden fark etmenizi sağlayabilir.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Sultangazi gibi mülkiyetin ve parsel yapısının belirleyici olduğu ilçelerde, projeye başlamadan önce tapu ve imar tablosunu maliklerle birlikte netleştirmeyi önemsiyoruz. Ada bazlı bir çözüm mantıklıysa bunu açıkça önerir, değilse neden olmadığını anlatırız. Sözleşmeyi noter düzenlemesi ve teminatla kurar, teslim takvimini yazılı hale getiririz. Hizmetlerimiz hakkında daha fazla bilgi alabilirsiniz.
Binanızın veya adanızın dönüşüm olanaklarını konuşmak isterseniz ücretsiz ön değerlendirme için bize yazabilir ya da 0533 028 54 80 numarasından ulaşabilirsiniz. Elinizdeki tapu ve imar belgeleriyle başlamamız yeterli.
