Esenler, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda yüzölçümü küçük ama nüfus yoğunluğu yüksek ilçelerinden biri. Sokak aralarına sıkışmış, birbirine yaslanan apartmanlar, zemin katlarda dükkânlar ve atölyeler ilçenin tanıdık görüntüsünü oluşturur. Esenler kentsel dönüşüm konusu da bu yoğun dokunun ortasında, çoğu zaman tek bir binadan çok sokak ve ada ölçeğinde ele alınması gereken bir mesele olarak öne çıkar. Bu yazıda Menderes'ten Tuna'ya, Fevzi Çakmak'tan Davutpaşa'ya uzanan mahallelerde yaşayan maliklerin dönüşüm kararı öncesinde bilmesi gereken temel başlıkları derledik.
Hızlı Büyümenin İzleri: Esenler'in Yapı Stoku
Esenler'in bugünkü dokusu büyük ölçüde 1970'li yıllardan itibaren yaşanan göç dalgası ve hızlı kentleşme ile şekillendi. Kısa sürede artan konut ihtiyacı, pek çok binanın planlamanın gerisinde kalarak, kimi zaman parça parça kat eklenerek yükselmesine neden oldu. Sonraki dönemlerde çıkarılan imar düzenlemeleri ile bu yapıların bir bölümü kayıt altına alındı; ancak kayıt altına alınmış olmak, binanın güncel deprem yönetmeliğine uygun olduğu anlamına gelmez.
İlçede sık görülen bina tipi; dört ile altı kat arasında, bitişik nizamda, dar cepheli ve derin parseller üzerine oturmuş apartmanlardır. Zemin katlarda tekstil atölyesi, depo ya da dükkân bulunan binalar da az değildir. Bu kullanımlar, zemin katta duvarların kaldırılması ya da açıklıkların genişletilmesi gibi müdahaleleri beraberinde getirmiş olabilir. Bu tür değişiklikler binanın taşıyıcı sistemini etkileyebileceğinden, inceleme sırasında özellikle sorgulanır.
Zemin koşulları ise ilçe genelinde tek tip değildir. Sırtlar ile vadi tabanları arasında farklılıklar olabileceği bilinir; parsel özelinde güvenilir bilgi ancak zemin etüdü ile elde edilir.
Mahalleden Mahalleye Değişen Tablo
Esenler'i tek bir doku olarak düşünmek yanıltıcı olabilir. Menderes, Fevzi Çakmak ve Kemer gibi ilçe merkezine yakın mahallelerde konut yoğunluğu ve ticari hareketlilik öne çıkarken, Davutpaşa çevresinde üniversite kampüsünün varlığı kiralık konut talebini etkileyen bir unsur olarak görülür. Atışalanı ve Tekstilkent çevresinde ise sanayi ve ticaret alanlarıyla konutların iç içe geçtiği bir yapı dikkat çeker. Nine Hatun, Çiftehavuzlar ve Turgut Reis gibi mahallelerde eğimli sokaklar ve basamaklı yapılaşma, proje tasarımında ayrıca ele alınması gereken bir konudur. Bu farklılıklar, aynı ilçe içinde bile kat karşılığı teklifinin, proje kurgusunun ve inşaat takviminin değişebileceği anlamına gelir. Komşu binada yapılan bir anlaşma, sizin binanız için doğrudan örnek alınmamalıdır.
Kiracılar ve İşyerleri İçin Planlama
Esenler'deki binalarda maliklerin yanı sıra kiracılar ve zemin kattaki işletmeler de sürecin doğrudan tarafıdır. Tahliye tarihinin erken bildirilmesi, işyerlerinin taşınma planı yapabilmesi ve kiracıların haklarını öğrenebilmesi açısından önemlidir. Planlı bir tahliye takvimi, yıkım aşamasında yaşanabilecek gecikmeleri de azaltır.
Esenler Riskli Yapı Tespiti ve Sürecin İlk Adımları
Dönüşüm yolculuğu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yapılan riskli yapı tespiti ile başlar. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ya da kuruluşlarca yapılır. Binadaki maliklerden birinin başvurusu yeterlidir; herkesin aynı anda karar vermesi beklenmez.
Rapor sonucunda bina riskli bulunursa tapuya şerh işlenir ve maliklere tebligat yapılır. Tespite itiraz süresi genel olarak tebliğden itibaren 15 gün olarak uygulanır. Ardından maliklerle görüşmeler, sözleşme, tahliye ve yıkım, zemin etüdü ve proje, ruhsat, inşaat, iskân ve tapu teslimi aşamaları gelir. Her aşamanın ayrıntısını kentsel dönüşüm süreci rehberimizde adım adım bulabilirsiniz.
Dar Parselde Tek Bina mı, Ada Bazlı Dönüşüm mü?
Esenler'deki en belirleyici soru belki de budur. Dar cepheli küçük bir parselde tek başına yenilenen bir binada, yönetmeliklere uygun otopark, sığınak, asansör ve merdiven çözümleri yeni bağımsız bölümlerin kullanım alanını ciddi biçimde daraltabilir. Bazı durumlarda yeni yapıda maliklerin mevcut daire büyüklüklerini koruyabilmek bile zorlaşır.
Bu nedenle komşu parsellerle birlikte hareket etmek, yani parselleri birleştirerek daha büyük ve verimli bir proje geliştirmek çoğu zaman masaya gelir. Ada ya da parsel birleştirmeli dönüşümün avantajları şöyle sıralanabilir:
- Ortak bodrum katlarda yönetmeliğe uygun otopark çözümü üretilebilir.
- Daha düzenli daire planları ve verimli ortak alanlar tasarlanabilir.
- Bina aralarında ışık ve hava alan boşluklar oluşturulabilir.
- İnşaat maliyetleri ölçek ekonomisi sayesinde daha dengeli dağılabilir.
Elbette birleştirme, malik sayısını ve görüşme sürecinin karmaşıklığını da artırır. Her parselin tapu durumu, ipotek ya da haciz kayıtları ve imar koşulları ayrı ayrı incelenmeli, paylaşım esasları en baştan yazılı hale getirilmelidir.
Birleştirme kararı verilmeden önce, her binanın maliklerinin kendi aralarında toplanıp ortak bir tutum belirlemesi faydalı olur. Ardından tüm binaların temsilcileriyle birlikte, hangi parselin projeye ne kadar alan kattığı ve bunun paylaşıma nasıl yansıyacağı açık bir tabloyla konuşulmalıdır. Bu şeffaflık, ilerleyen aşamalarda güveni korumanın en etkili yoludur.
7471 Sonrası Karar Çoğunluğu ve Malik Hakları
9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun, riskli yapılarda uygulama kararı için gereken çoğunluğu hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirdi. Esenler gibi bağımsız bölüm sayısının yüksek, malik profilinin çeşitli olduğu binalarda bu değişiklik, uzun süre karar alınamayan projelerin yeniden hareketlenmesine katkı sağlayabilir.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta, çoğunluğun kişi sayısına değil arsa payına göre hesaplanmasıdır. Zemin kattaki geniş bir dükkânın ya da büyük bir dairenin arsa payı, küçük dairelerden daha yüksek olabilir. Karara katılmayan maliklerin payları ise rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
- Kentsel dönüşüm kapsamında tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi işlemlerde bazı muafiyetler uygulanır.
- Kira yardımı ve faiz desteği gibi imkânların güncel tutarları her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenir.
- Kiracıların da belirli koşullarda destekten yararlanabileceğini göz önünde bulundurun.
Esenler Kat Karşılığı Görüşmelerinde Öne Çıkan Etkenler
Esenler'de kat karşılığı oranlarını konuşurken genellenebilir bir rakamdan söz etmek doğru olmaz. Teklifi şekillendiren başlıca etkenler şunlardır:
- Emsal ve imar durumu: Parselin güncel plandaki yapılaşma hakkı, yeni binanın toplam inşaat alanını belirler.
- Parsel büyüklüğü ve cephe: Dar cepheli parsellerde verim düşebilir; birleştirme bu tabloyu değiştirebilir.
- Ulaşım: M1B metro hattının Esenler ve Menderes istasyonlarına, ayrıca Mahmutbey yönündeki raylı sistem bağlantılarına yakınlık, konumun değerini etkileyen unsurlar arasındadır.
- Ticari kullanım: Zemin kattaki dükkânlar ve atölyeler, paylaşım hesabında ayrıca değerlendirilir; işyeri sahiplerinin yeni projedeki konumu sözleşmede netleştirilmelidir.
- Otopark ve bodrum katlar: Yönetmelik gereği oluşturulması gereken otopark alanı, maliyetin önemli bir kalemidir.
Sözleşmenin içeriğiyle ilgili ayrıntılar için kat karşılığı sözleşme rehberimize bakabilirsiniz.
Müteahhit Seçerken Sorulacak Sorular
Teklifler arasında karar verirken yalnızca daire sayısına odaklanmak, ileride sorunlara neden olabilir. Esenler'de görüştüğünüz firmalara şu soruları sormanızı öneririz:
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapılacak?
- Banka teminat mektubu ya da kademeli tapu devri gibi bir güvence sunuluyor mu?
- Daire paylaşım listesi, kat ve cephe bilgisiyle sözleşmeye eklenecek mi?
- Teslim takvimi ve gecikme halinde uygulanacak ceza şartı açıkça yazılı mı?
- Parsele özel zemin etüdü yapılacak ve proje Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esaslarına göre mi hazırlanacak?
- İnşaat süresince yapı denetim kuruluşunun gözetimi nasıl işleyecek, malikler nasıl bilgilendirilecek?
Yakın ilçelerdeki benzer dokuları merak ediyorsanız Bağcılar kentsel dönüşüm ve Güngören kentsel dönüşüm yazılarımız da fikir verebilir.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak Esenler gibi yoğun dokulu ilçelerde önce parselin ve çevresinin gerçekçi bir fotoğrafını çekmeyi önemsiyoruz. Tek bina ile birleştirmeli seçenekleri malikler önünde yan yana koyuyor, her birinin avantaj ve sınırlarını açıkça anlatıyoruz. Süreç boyunca kararların yazılı, takvimin izlenebilir olmasını esas alıyoruz. Çalışma alanlarımızı hizmetler sayfamızda görebilirsiniz.
Binanız için ilk adımı atmak isterseniz ücretsiz ön değerlendirme formunu doldurabilir ya da 0533 028 54 80 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz. Tapu bilgileriniz ve varsa mevcut proje belgelerinizle görüşmeye gelmeniz, değerlendirmeyi kolaylaştırır.
