Bakırköy, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda köklü yerleşim geçmişi, sahil şeridi ve güçlü ulaşım bağlantılarıyla öne çıkan bir ilçedir. Aynı zamanda tek bir ilçe sınırı içinde birbirinden çok farklı yapı dokularını barındırır: Ataköy'ün planlı siteleri, Yeşilköy ve Yeşilyurt'un bahçeli köşkleri, Bakırköy merkezin yoğun çarşı dokusu ve Kartaltepe, Osmaniye gibi mahallelerin apartman ağırlıklı sokakları. Bu çeşitlilik nedeniyle Bakırköy kentsel dönüşüm süreci tek bir kalıpla ele alınamaz. Bu rehberde ilçenin farklı bölgelerinde dönüşümü etkileyen etkenleri, mevzuatın maliklere tanıdığı hakları ve kat karşılığı görüşmelerinde dikkat edilecek noktaları sırayla ele alıyoruz.
Bakırköy'ün Yapı Dokusu: Dört Farklı Karakter
İlçe; Ataköy'ün dört ayrı kısım mahallesi, Basınköy, Cevizlik, Kartaltepe, Osmaniye, Sakızağacı, Şenlikköy, Yenimahalle, Yeşilköy, Yeşilyurt, Zeytinlik ve Zuhuratbaba mahallelerinden oluşur. Bu mahalleleri yapı stoku açısından kabaca dört gruba ayırmak mümkündür.
Bakırköy Merkez ve Çarşı Çevresi
Cevizlik, Zeytinlik, Sakızağacı ve Zuhuratbaba gibi merkez mahallelerde, 1960'lar ile 1980'ler arasında yükselen bitişik nizam apartmanlar yaygındır. Zemin katlarda dükkân ve ofis kullanımı sık görülür. Bu bölgede dönüşümün en önemli başlıkları ticari bağımsız bölümlerin hakları, dar parsellerde otopark çözümü ve yoğun yaya trafiği içinde inşaat lojistiğidir.
Ataköy'ün Planlı Siteleri
Ataköy, toplu konut anlayışıyla aşamalar halinde geliştirilmiş, kısımlara ayrılmış bir yerleşimdir. Bloklar, geniş ortak alanlar ve site yönetimleri burada dönüşüm sürecini apartman ölçeğinden farklı kılar. Bu konuyu ayrıntılı biçimde Ataköy kentsel dönüşüm yazımızda inceledik.
Yeşilköy ve Yeşilyurt
Bahçeli müstakil evler, tarihi köşkler ve düşük yoğunluklu apartmanlar bu iki mahallenin karakterini oluşturur. Tescilli yapılar ve koruma kararları bazı parsellerde proje imkânlarını sınırlayabilir. Yeşilköy'e özgü koşullar için Yeşilköy kentsel dönüşüm yazımıza göz atabilirsiniz.
Kartaltepe, Osmaniye ve Şenlikköy
D-100'e yakın bu mahallelerde 4-6 katlı apartmanlar ve orta ölçekli parseller ağırlıktadır. Konut talebinin süreklilik gösterdiği bu bölgede dönüşüm, çoğu zaman tek bina ölçeğinde planlanır. Bu mahallelerde maliklerin önemli bir kısmının uzun yıllardır aynı binada oturan aileler olması, karar sürecinde güven ilişkisini öne çıkarır. Binada yaşayan maliklerle yatırım amacıyla daire sahibi olan maliklerin beklentileri farklı olabilir; birinciler yaşam kalitesine ve teslim süresine, ikinciler ise daire tipi ve kiralanabilirliğe odaklanabilir. Bu farklı beklentileri ilk toplantılarda açıkça konuşmak ve paylaşım listesini buna göre hazırlamak, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları azaltır.
Sahil Zemini ve Deprem Güvenliği
Bakırköy'ün sahil şeridinin büyük ölçüde alüvyon zemin üzerinde bulunduğu bilinir. Alüvyon zeminler, deprem sırasında sarsıntının etkisini artırabildiği için temel tasarımında özel dikkat gerektirir. Ancak ilçenin tüm bölgelerinin aynı zemin özelliğine sahip olduğunu söylemek doğru olmaz; kıyıdan iç kesimlere doğru zemin koşulları değişkenlik gösterebilir. Parselinizin gerçek durumu ancak sondaja dayalı bir zemin etüdü ile netleşir.
Zemin etüdü sonuçları; temel sistemini, bodrum kat sayısını, olası zemin iyileştirme ihtiyacını ve komşu yapıları korumaya yönelik iksa önlemlerini belirler. Bu kalemlerin her biri proje maliyetine yansıdığı için kat karşılığı görüşmelerinde etüt sonucunun nasıl değerlendirileceğinin önceden konuşulması önemlidir. Yeni bina Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esas alınarak tasarlanmalı ve yapı denetim kuruluşunun gözetiminde inşa edilmelidir.
Ulaşım ve İmar: Değeri Belirleyen İki Unsur
Bakırköy, raylı sistem bağlantıları açısından İstanbul'un en avantajlı ilçelerinden biridir. Marmaray hattı sahile paralel olarak Bakırköy, Yenimahalle, Ataköy, Yeşilyurt, Yeşilköy ve Florya yönünde ilçeden geçer. M1A hattının Bakırköy-İncirli istasyonu ilçenin kuzey kesimine hizmet verirken 2024'te açılan M3 hattı Bakırköy Sahil'den Kirazlı yönüne bağlantı sağlar. Deniz ulaşımı ve D-100 bağlantısı da bu tabloyu tamamlar.
Bu güçlü bağlantılar talebi destekler; ancak paylaşımı belirleyen asıl çerçeve imar planıdır. Bakırköy'de bazı bölgelerde uzun yıllar havalimanı çevresine bağlı yükseklik sınırlamaları, bazı bölgelerde ise koruma alanı ve sit kararları gündemde olmuştur. Bu nedenle parselinizin güncel imar durumunu belediyeden teyit etmeden, hiçbir teklifin "kaç kat çıkılacağı" varsayımına dayanmaması gerekir. Gerçekçi bir teklif, yürürlükteki plana göre hazırlanır.
Bakırköy Riskli Yapı Tespiti ve Karar Süreci
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında ilk adım, binanın riskli yapı olup olmadığının belirlenmesidir. Malik ya da kanuni temsilcisi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurur. Hazırlanan rapor onaylanırsa tapuya riskli yapı şerhi düşülür ve maliklere tebligat yapılır. Tebliğden itibaren genellikle 15 günlük bir itiraz süresi bulunduğu bilinir; kendi dosyanızdaki süreyi mutlaka teyit edin.
Karar aşamasında 7471 sayılı Kanun'la gelen değişiklik uygulanır. 9 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlanan düzenlemeyle riskli yapılarda uygulama kararı için aranan çoğunluk, hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi. Çoğunluk kişi sayısına değil, arsa payına göre hesaplanır. Karara katılmayan maliklerin payları rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir. Sürecin tamamını kentsel dönüşüm süreci adım adım rehberimizde anlattık.
Bakırköy Kat Karşılığı: Oranı Etkileyen Etkenler
Kat karşılığı oranı için genel bir rakam vermek yanıltıcıdır; her parsel kendi koşullarıyla değerlendirilir. Bakırköy'de bu oranı etkileyen başlıca etkenler şunlardır:
- İmar durumu: Emsal, kat adedi, yükseklik ve koruma kısıtları
- Arsa payı ve parsel büyüklüğü: Geniş ve düzgün parseller daha verimli projelere imkân tanır
- Konum ve cephe: Sahile, ana caddeye ya da istasyona yakınlık
- Otopark: Yönetmeliğin gerektirdiği araç sayısı ve bodrum kat ihtiyacı
- Zemin koşulları: Temel ve iksa giderlerini belirleyen etüt sonuçları
- Ticari alan: Zemin katta dükkân ya da ofis planlanabilmesi
Sözleşme aşamasında noterde düzenleme şeklinde sözleşme, banka teminat mektubu ya da kademeli tapu devri, daire paylaşım listesi, teslim takvimi ve ceza şartı temel güvencelerdir. Bu maddeleri kat karşılığı sözleşme rehberimizde ayrıntılı olarak ele aldık.
Bakırköy'de Müteahhit Seçimi İçin Kontrol Listesi
- Firmanın tamamladığı ve iskanını aldığı projeler yerinde görülebiliyor mu?
- Teklif, yürürlükteki imar durumuna göre mi hazırlanmış?
- Zemin etüdü sonrasında maliyet değişirse nasıl bir yol izlenecek?
- Malzeme ve teknik şartname sözleşmenin eki olacak mı?
- Teslim takvimi ve gecikme cezası net mi?
- Ticari bağımsız bölümlerin konumu ve büyüklüğü yazılı mı?
- Kira yardımı ve harç muafiyeti başvurularında destek verilecek mi?
Kira Yardımı, Muafiyetler ve Tahliye Dönemi
Riskli yapı kapsamında tahliye edilen binalarda malikler ve şartları sağlayan kiracılar kira yardımından yararlanabilir. Güncel tutarlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl belirlenir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde muafiyetler de uygulanır. Bakırköy gibi kira seviyesinin yüksek olduğu bir ilçede, tahliye dönemi için geçici konut planlamasının erken yapılması aile bütçesi açısından önemlidir.
Merkezde İnşaat: Lojistik ve Komşuluk İlişkileri
Bakırköy merkezde bir binanın yıkılıp yeniden yapılması, yalnızca o binanın maliklerini değil sokağın tamamını etkiler. Dar sokaklarda yıkım atığının taşınması, beton döküm günlerinde trafik düzeni, yaya güvenliği ve komşu dükkânların faaliyetini sürdürebilmesi baştan planlanması gereken konulardır. İyi hazırlanmış bir şantiye planı; çalışma saatlerini, toz ve gürültü önlemlerini, iskele ve koruma perdelerini ve komşu yapılarda olası hasarlara karşı alınacak tedbirleri içerir. Kazıya başlamadan önce komşu binaların mevcut durumunun fotoğraflarla kayıt altına alınması da ileride doğabilecek anlaşmazlıkları önleyen basit ama etkili bir adımdır.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak Bakırköy'de her projeye imar ve zemin verilerini netleştirerek başlıyor, maliklere sunduğumuz teklifi bu verilere dayanarak açıkça gerekçelendiriyoruz. Görüşmelerde daire ve dükkân maliklerinin beklentilerini ayrı ayrı dinliyor, belirsiz kalan konuları yazılı olarak paylaşıyor ve sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde kurmayı esas alıyoruz. İnşaat süresince malikleri düzenli aralıklarla bilgilendirmeyi de sürecin doğal bir parçası olarak görüyoruz. Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı hizmetlerimizi inceleyebilir, Kartaltepe'ye özgü konular için Kartaltepe kentsel dönüşüm yazımızı okuyabilirsiniz. Binanız için ücretsiz ön değerlendirme talep etmek isterseniz bize yazabilir ya da 0533 028 54 80 numarasından ulaşabilirsiniz.
