Zeytinburnu kentsel dönüşüm tartışmaları, İstanbul'un sanayi tarihinden ayrı düşünülemez. Kazlıçeşme'deki deri tabakhaneleri, tekstil atölyeleri ve küçük imalathaneler uzun yıllar boyunca ilçenin ekonomik merkezini oluşturdu. Bu iş kollarının çevresinde, İstanbul'un en erken gecekondu yerleşimlerinden bazıları ortaya çıktı ve zamanla yoğun apartman dokusuna dönüştü. Tabakhanelerin şehir dışına taşınmasından sonra sanayi alanlarının bir kısmı yeni kullanımlara açıldı; konut mahalleleri ise yaşlanan yapılarıyla bugün yenilenme ihtiyacıyla karşı karşıya. Bu yazıda Zeytinburnu'nda binasını yenilemek isteyen maliklerin bilmesi gerekenleri bölgenin kendi dokusu üzerinden anlatıyoruz.
Atölyeler, Gecekondular ve Apartmanlar: İlçenin Katmanlı Dokusu
Zeytinburnu'nu dolaşırken birbirine çok yakın ama birbirinden çok farklı yapı tipleriyle karşılaşırsınız. Merkezefendi, Seyitnizam, Beştelsiz, Telsiz, Yeşiltepe, Sümer, Nuripaşa, Gökalp ve Çırpıcı gibi mahallelerde baskın tip, zamanla kat eklenerek büyümüş apartmanlardır. Bu binaların bir bölümünün zemin katında hâlâ atölye, depo ya da dükkân bulunur.
Bu karma kullanımın dönüşüm açısından önemli sonuçları vardır:
- Atölye olarak kullanılan zemin katlarda, makine yerleşimi veya geniş açıklık sağlamak için taşıyıcı sisteme müdahale edilmiş olabilir.
- Ağır yük taşıyan döşemeler ve titreşim, yapının yıpranmasını hızlandırmış olabilir.
- Konut ve ticari payların aynı binada bulunması, yeni projede paylaşımın dikkatle planlanmasını gerektirir.
Bu gözlemler bir binanın riskli olduğunu tek başına kanıtlamaz. Karar, lisanslı bir kuruluşun yapacağı riskli yapı tespitiyle verilir.
Neden Şimdi? Yaşlanan Yapılar ve Değişen Talep
Zeytinburnu'ndaki apartmanların önemli bir kısmı, sanayi döneminin hızlı nüfus artışına yetişmek için kısa sürede ve sınırlı mühendislik desteğiyle yapıldı. Aradan geçen onlarca yılda bu binalar hem fiziksel olarak yıprandı hem de bugünkü yaşam ihtiyaçlarının gerisinde kaldı: asansörsüz merdivenler, otoparksız sokaklar, eskimiş tesisatlar ve yetersiz yalıtım bu ihtiyaçların başında gelir. Öte yandan ilçenin ulaşım bağlantıları güçlendikçe, şehrin merkezine yakın ama görece ulaşılabilir konut arayanların ilgisi de arttı. Eski sanayi alanlarının yerine gelen yeni kullanımlar, çevredeki mahallelerin de değer kazanmasına zemin hazırladı. Bu tablo, malikler için kentsel dönüşümü yalnızca bir deprem güvenliği meselesi değil, aynı zamanda yaşam kalitesi ve konut değeri meselesi haline getiriyor.
Yine de dönüşüm kararının aceleyle verilmemesi gerekir. Önce binanın gerçek durumunu gösteren riskli yapı tespiti, ardından imar durumu ve tapu kayıtları incelenmeli, en son da fizibiliteye dayalı bir müteahhit görüşmesi yapılmalıdır. Bu sıra, malikleri gerçekçi olmayan vaatlere karşı korur.
Zeytinburnu Riskli Yapı Tespiti ve Malik Hakları
Riskli yapı tespiti için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlara başvurulur. Başvuruyu malik ya da kanuni temsilcisi tek başına yapabilir. Tespitin ardından tapuya riskli yapı şerhi düşülür ve maliklere tebligat yapılır; itiraz için tebliğden itibaren genellikle 15 günlük bir süre öngörülür.
9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun, uygulama kararında aranan çoğunluğu hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirdi. Bu oran, kişi sayısına değil arsa payına göre hesaplanır. Zemin katta geniş bir atölye payı olan malikin oyu, bu nedenle karar üzerinde belirleyici olabilir. Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
Adımların ayrıntılı sırası için kentsel dönüşüm süreci adım adım rehberimize göz atabilirsiniz.
Eski Sanayi Parseli ile Konut Apartmanı Arasındaki Farklar
Zeytinburnu'nda dönüşüm konusu açıldığında, konut apartmanı ile eski sanayi parseli sık sık birbirine karıştırılır. Oysa ikisinin süreci farklıdır:
| Konu | Konut apartmanı | Eski sanayi veya atölye parseli |
|---|---|---|
| Hukuki dayanak | Genellikle 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı yolu | Riskli yapı yolu mümkün olabilir; ayrıca imar planı fonksiyon değişikliği gündeme gelebilir |
| İmar fonksiyonu | Konut | Sanayi, ticaret veya karma; konuta dönüşüm plan değişikliğine bağlı olabilir |
| Malik yapısı | Çok sayıda daire maliki | Genellikle az sayıda malik, bazen tek malik |
| Zemin ve çevre | Standart zemin etüdü | Geçmiş kullanıma göre zemin ve çevresel inceleme ihtiyacı doğabilir |
Bu ayrım, maliklerin beklentisini doğru kurmaları için önemlidir. Bir sanayi parselinde konut yapılabileceği varsayımıyla yapılan pazarlık, imar durumu belgesi görülmeden yapılmamalıdır.
Zeytinburnu Kat Karşılığı Oranlarını Etkileyen Unsurlar
Kat karşılığı modelinde oran, yeni projenin toplam inşaat alanı, maliyeti ve bölgenin satış değerinin birlikte hesaplanmasıyla ortaya çıkar. Zeytinburnu'nda bu hesabı etkileyen başlıca konular şunlardır:
- Ulaşım: Marmaray'ın Kazlıçeşme ve Zeytinburnu istasyonları, T1 tramvay hattı, M1A metro hattı ve E-5 üzerindeki metrobüs durakları, ilçeyi şehrin pek çok noktasına bağlar. Bu bağlantılar konut talebini destekler.
- Sahile ve tarihi yarımadaya yakınlık: Sahil şeridine ve Fatih'e yakın parsellerin değer potansiyeli farklıdır.
- Emsal ve plan hükümleri: Mevcut binanın imar hakkını aşıp aşmadığı, yeni projede kaç metrekare inşaat yapılabileceğini belirler.
- Ticari alanlar: Cadde üzerindeki dükkân ve atölye paylarının nasıl eşitleneceği sözleşmenin önemli bir parçasıdır.
- Otopark: Dar sokaklı mahallelerde otoparkın parsel içinde çözülmesi her zaman mümkün olmayabilir.
Bu konuların tamamı, yazılı bir fizibiliteyle değerlendirilmelidir. Sözleşmede yer alması gereken maddeleri kat karşılığı sözleşme rehberimizde ele aldık.
Surlara Yakın Parseller ve Koruma Kuralları
Zeytinburnu, İstanbul'un tarihi kara surlarına komşu bir ilçedir. Surlara yakın bölgelerde ve tarihi eserlerin çevresinde koruma alanı kuralları uygulanabilir. Bu tür parsellerde yükseklik sınırları, kazı sırasında arkeolojik bulgu ihtimali ve koruma kurulu süreçleri takvimi uzatabilir. Binanızın koruma alanı içinde olup olmadığını imar durumu belgesiyle öğrenebilir, gerekirse ilgili koruma kurulunun kayıtlarına başvurabilirsiniz.
Zemin Etüdü ve Deprem Güvenliği
Zeytinburnu'nun sahile yakın kesimleri ile iç kesimleri arasında zemin özelliklerinin değişebildiği bilinir. Hangi parselde hangi temel sisteminin uygun olduğunu söylemenin tek yolu zemin etüdüdür. Yeni yapının Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği hükümlerine göre projelendirilmesi ve inşaatın yapı denetim kuruluşu gözetiminde ilerlemesi zorunludur. Bitişik nizam yapılarda kazı sırasında komşu binaların korunması da ayrıca planlanmalıdır.
Bitişik nizam sokaklarda iksa ve kazı planı, yalnızca teknik bir ayrıntı değil, komşularla ilişkinin de belirleyicisidir. Kazı öncesinde komşu binaların mevcut durumunun fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınması, olası çatlak veya hasar tartışmalarında tarafları korur.
Müteahhitle Görüşmeden Önce Hazırlanacaklar
Zeytinburnu'nda karma kullanımlı bir binada müteahhitle masaya oturmadan önce maliklerin kendi aralarında şu konuları netleştirmesi işi kolaylaştırır:
- Güncel tapu kayıtları ve arsa payı dağılımı
- Dükkân ve atölye paylarının yeni projede nasıl karşılanacağına dair ortak beklenti
- Noterde düzenleme şeklinde sözleşme talebi
- Banka teminat mektubu veya kademeli tapu devri gibi bir teminat yapısı
- Yazılı daire paylaşım listesi, teslim takvimi ve ceza şartı
- Zemin etüdü, proje ve yapı denetimiyle ilgili sorumlulukların paylaşımı
İlçenin tek bir mahallesine yakından bakmak isterseniz Merkezefendi kentsel dönüşüm yazımızı, komşu ilçeler için ise Bakırköy kentsel dönüşüm ve Fatih kentsel dönüşüm yazılarımızı okuyabilirsiniz.
Tahliye ve inşaat dönemi, karma kullanımlı binalarda konut maliklerinden çok işyeri sahiplerini zorlar. Bir atölyenin ya da dükkânın geçici olarak taşınması, müşteri kaybı ve yeni yerin kurulum maliyeti gibi konular sözleşme görüşmelerinde dile getirilmelidir. Teslim takviminin gerçekçi kurulması ve gecikme için ceza şartı belirlenmesi, işyeri sahipleri için faaliyetlerini planlayabilmenin ön koşuludur. Konut malikleri açısından ise tahliye tarihinin yeterli bir hazırlık süresi bırakması, ailelerin taşınma ve okul düzenini önceden kurgulamasını sağlar.
Son olarak, Zeytinburnu'nda dönüşüm kararının yalnızca tek bir binayı değil, sokağın geleceğini de etkilediğini hatırlatalım. Yan yana birkaç binanın farklı zamanlarda yenilenmesi, sokak dokusunda uyumsuzluklara yol açabilir; komşu apartmanlarla erken iletişim, ortak bir çözüm fırsatını da beraberinde getirebilir.
Derin Yapı'nın Zeytinburnu'ndaki Yaklaşımı
Zeytinburnu'nda konut ve ticari payların iç içe geçtiği binalarda, her malikin ne bırakıp ne alacağını sözleşmeden önce açıkça ortaya koymayı önemsiyoruz. Fizibiliteyi imar durumu, ulaşım ve ticari alan değerleriyle birlikte hazırlar, sözleşmeyi noter düzenlemesi ve teminatla kurarız. Hizmetlerimiz sayfasında çalışma kapsamımızı bulabilirsiniz.
Binanızın dönüşüm olanaklarını konuşmak isterseniz ücretsiz ön değerlendirme için bize yazabilir ya da 0533 028 54 80 numarasından ulaşabilirsiniz.
