Silivri kentsel dönüşüm gündemi, İstanbul'un merkez ilçelerinden oldukça farklı bir zeminde ilerler. Burada dönüşüm konuşulurken karşımıza çoğu zaman tek bir apartman değil, onlarca bloktan oluşan eski bir yazlık site, deniz kenarında yıllardır kışın boş kalan daireler ya da tarım arazisinin içinden yavaş yavaş kente dönüşmüş bir mahalle çıkar. İlçenin büyük bir alana yayılması, arsa değerlerinin bölgeden bölgeye ciddi farklılık göstermesi ve konutların bir kısmının ikinci konut olarak kullanılması, sürecin hem hukuki hem ekonomik tarafını şekillendirir. Bu yazıda Silivri'de binasını ya da sitesini yenilemeyi düşünen malikler için temel başlıkları bir araya getirdik.
Silivri'nin Konut Dokusu: Merkez, Sahil ve Kırsal Mahalleler
Silivri, İstanbul'un Avrupa Yakası'ndaki en batı ilçelerinden biridir ve Marmara kıyısı boyunca uzanan geniş bir alana yayılır. Konut stokunu üç ana başlık altında düşünmek mümkündür.
Merkez mahalleler. Alipaşa, Piri Mehmet Paşa ve Yeni Mahalle gibi ilçe merkezine yakın bölgelerde, dönemine göre yapılmış dört-beş katlı apartmanlar ağırlıktadır. Bu yapıların önemli bir kısmı eski deprem yönetmeliklerine göre ya da mühendislik denetiminin bugünkü kadar sıkı olmadığı yıllarda inşa edilmiştir.
Sahil şeridi ve yazlık siteler. Selimpaşa, Gümüşyaka ve Ortaköy hattında, özellikle 1980'ler ve 1990'larda kooperatifler eliyle yapılmış çok sayıda yazlık site bulunur. Bu sitelerin bir bölümü yıllar içinde kalıcı konuta dönüşmüştür; bir bölümü ise hâlâ mevsimlik kullanılır.
Köy kökenli mahalleler. Değirmenköy, Çanta ve benzeri iç kesimlerde daha düşük yoğunluklu, müstakil veya az katlı yapılar öne çıkar. Bu alanlarda dönüşüm, merkezdeki apartmanlardan farklı olarak çoğu zaman tek parsel ve az sayıda malikle yürür.
Silivri'nin İstanbul'un geri kalanıyla bağlantısı ağırlıklı olarak D-100 karayolu ve otoyol üzerinden sağlanır; raylı sistem bağlantısının merkez ilçelere kıyasla sınırlı olması, bölgedeki konut talebinin karakterini de etkiler. Alıcıların önemli bir kısmı ilçede çalışan ya da emeklilik dönemini sakin bir sahil kentinde geçirmek isteyen ailelerden oluşur. Bu profil, yeni projelerde daha geniş daireleri, bahçe ve balkon kullanımını, site içi sosyal alanları öne çıkarır. Dolayısıyla Silivri'de dönüşüm planlanırken yalnızca bugünkü daire sayısına değil, yeni binanın kime hitap edeceğine de bakmak gerekir. Bu soru, daire tiplerini, ortak alanların büyüklüğünü ve dolayısıyla malik ile müteahhit arasındaki paylaşımı doğrudan şekillendirir.
Yazlık Sitelerde Kentsel Dönüşüm: Toplu Karar Nasıl Alınır?
Silivri'yi diğer ilçelerden ayıran en önemli konu, site tipi yapılardır. Tek bir parsel üzerinde çok sayıda blok bulunan sitelerde, hangi blokların riskli olduğu, kararın blok bazında mı yoksa parselin tamamında mı alınacağı ve ortak alanların nasıl paylaşılacağı ayrı ayrı ele alınmalıdır.
Bu sitelerde sık karşılaşılan durumlar şunlardır:
- Maliklerin önemli bir kısmının yılın büyük bölümünde başka ilçelerde yaşaması, toplantı ve imza süreçlerini uzatır.
- Kooperatif döneminden kalan kat irtifakı veya kat mülkiyeti eksiklikleri tapu incelemesinde ortaya çıkabilir.
- Sosyal tesis, yeşil alan ve otopark gibi ortak alanların yeni projede nasıl yer alacağı, malikler arasında en çok tartışılan konular arasındadır.
- Bazı bloklar riskli çıkarken diğerlerinin çıkmaması, site içinde farklı beklentiler yaratabilir.
Bu nedenle site tipi bir yapıda sürecin başında bir yönetim planı incelemesi yapmak, maliklerle düzenli iletişim kanalı kurmak ve kararları yazılı tutanaklarla ilerletmek, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer.
Silivri Riskli Yapı Tespiti ve 7471 Sonrası Salt Çoğunluk
Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. Malik veya kanuni temsilcisinin başvurusu yeterlidir. Rapor sonucunda yapı riskli bulunursa tapuya şerh düşülür ve maliklere tebliğ edilir; tespite itiraz için tebliğden itibaren genellikle 15 günlük süre öngörülür.
9 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun'la uygulama kararı için aranan çoğunluk, hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi. Bu değişiklik, maliklerin dağınık yaşadığı yazlık sitelerde özellikle önem taşır; çünkü önceki dönemde gereken yüksek oranı toplamak, ulaşılamayan malikler yüzünden çoğu zaman mümkün olmuyordu. Çoğunluğun kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplandığını hatırlatalım. Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
Tüm adımları sırasıyla görmek için kentsel dönüşüm süreci adım adım rehberimizi okuyabilirsiniz.
Silivri Kat Karşılığı: Arsa Değeri ve Satış Hızı Neden Belirleyici?
Kat karşılığı modelinde müteahhit, inşaat maliyetini projedeki kendi payına düşen dairelerin satışından karşılar. Bu nedenle bölgenin satış değeri ve satış hızı, maliklere verilebilecek payı doğrudan etkiler. Silivri'de bu denge, İstanbul'un merkez ilçelerindeki tablodan farklıdır.
- Konum: Denize yakınlık, merkeze ve D-100 karayoluna erişim, satış değerini belirleyen başlıca unsurlardır.
- İmar hakkı: Mevcut emsal ve plan notları, yeni projede kaç metrekare inşaat yapılabileceğini gösterir.
- Parsel büyüklüğü: Geniş site parselleri, ölçek avantajı sağlayabilir; ancak altyapı ve peyzaj maliyetini de artırır.
- Kullanım tipi: Yazlık olarak kullanılan bir sitenin yeniden yapımında kalıcı konut talebine mi yoksa ikinci konut talebine mi hitap edileceği, daire tiplerini ve satış stratejisini değiştirir.
- Ticari alanlar: Merkezdeki cadde üstü parsellerde zemin kat dükkânları paylaşımda ayrıca konuşulmalıdır.
Bu etkenler hesaba katılmadan konuşulan oranlar sağlıklı değildir. Oranın yanında daire büyüklükleri, cephe ve kat dağılımı da sözleşmeye yazılmalıdır. Ayrıntılar için kat karşılığı sözleşme rehberimize bakabilirsiniz.
Deprem, Zemin ve Kıyı: Silivri'de Yapı Güvenliği
Silivri, Marmara Denizi'ne kıyısı olan bir ilçe olarak deprem tartışmalarında sık anılır. Eylül 2019'da Silivri açıklarında meydana gelen ve İstanbul'un geniş bir bölümünde hissedilen deprem, ilçede pek çok malikin binasının durumunu sorgulamasına neden oldu. Bu tür bir sarsıntı, yapı stokunun ne kadar hazırlıklı olduğunu düşünmek için önemli bir uyarıdır.
Kıyıya yakın parsellerde zemin özelliklerinin iç kesimlerden farklı olabileceği bilinir; ancak bir parselin zemin durumu hakkında kesin bir şey söylemek ancak zemin etüdüyle mümkündür. Yeni yapının Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esaslarına göre projelendirilmesi, temel sisteminin etüt sonuçlarına göre seçilmesi ve inşaatın yapı denetim kuruluşu gözetiminde yürütülmesi, güvenli bir yapının temel şartlarıdır.
Kıyı şeridindeki yazlık sitelerde bir başka pratik konu da tuzlu hava ve nemdir. Denize yakın yapılarda donatı korozyonu ve beton yüzeylerdeki yıpranma daha belirgin hale gelebilir. Yeni projede malzeme seçimi, beton sınıfı ve paspayı gibi detayların bu çevresel koşullar dikkate alınarak belirlenmesi, binanın uzun ömürlü olması açısından önem taşır.
Silivri'de Müteahhit Seçimi İçin Kontrol Listesi
Merkezden uzak bir ilçede çalışan firmanın bölgeyi tanıması, şantiyeye düzenli erişim ve yerel tedarik zinciri gibi pratik konular da önem kazanır. Görüşme yaptığınız firmalarda şu noktaları kontrol edin:
- Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması
- Banka teminat mektubu veya inşaat ilerledikçe kademeli tapu devri gibi bir teminat yapısı
- Daire paylaşım listesinin ve teslim takviminin sözleşme ekinde yer alması
- Gecikme için açık bir ceza şartı
- Zemin etüdü ve projenin kim tarafından, hangi aşamada yaptırılacağı
- Site tipi projelerde ortak alanların ve peyzajın proje kapsamında net tanımlanması
- Firmanın tamamladığı işlerin yerinde görülebilmesi
Komşu ilçelerdeki koşulları merak ediyorsanız Büyükçekmece kentsel dönüşüm ve Çatalca kentsel dönüşüm yazılarımız, benzer yazlık ve yarı kırsal dokuların nasıl ele alındığını gösteriyor.
Derin Yapı Olarak Yaklaşımımız
Silivri'de özellikle site tipi yapılarda sürecin en zor kısmı inşaat değil, maliklerin ortak bir kararda buluşmasıdır. Bu yüzden önce tapu ve yönetim planını inceleyip gerçekçi bir fizibilite hazırlamayı, ardından bunu maliklerle açık biçimde paylaşmayı tercih ediyoruz. Sözleşmeyi noter düzenlemesi, teminat ve yazılı teslim takvimiyle kurarız. Hizmetlerimiz sayfasında kentsel dönüşüm ve kat karşılığı çalışmalarımızın kapsamını bulabilirsiniz.
Silivri'deki binanız veya siteniz için ilk adımı birlikte atmak isterseniz, ön değerlendirme talebinizi iletebilir ya da 0533 028 54 80 numarasından bize ulaşabilirsiniz. Tapu ve imar bilgilerinizle durumu sakin bir şekilde birlikte değerlendiririz.
