Esenyurt, son otuz yılda İstanbul'un en hızlı büyüyen yerleşimlerinden biri oldu. Bir zamanlar tarlaların ve küçük köy yerleşimlerinin bulunduğu alanlar, kısa sürede yüksek blokların, çok daireli apartmanların ve sanayi tesislerinin yer aldığı yoğun bir kente dönüştü. 2008 yılında ilçe statüsü kazanan Esenyurt'ta bu hızlı ve büyük ölçüde plansız yapılaşma, bugün Esenyurt kentsel dönüşüm tartışmalarının temelini oluşturuyor. Bu yazıda, ilçedeki maliklerin karşılaştığı kendine özgü sorunları, sürecin işleyişini ve kat karşılığı görüşmelerinde gerçekçi beklentilerin nasıl kurulabileceğini ele alıyoruz.
Esenyurt'un Yapı Stoku: Her Bina Eski Değil, Ama Her Bina da Güvenli Değil
Esenyurt'u diğer ilçelerden ayıran önemli bir özellik, yapı stokunun görece genç olmasıdır. Fatih ya da Bakırköy gibi ilçelerde dönüşüm gündemi çoğunlukla 1960'lı ve 1970'li yıllardan kalan binalar üzerinden konuşulurken, Esenyurt'ta binaların önemli bir bölümü 1990'lı ve 2000'li yıllarda yükseldi. Ancak yapının yaşı tek başına güvenliğin göstergesi değildir.
İlçenin hızla büyüdüğü dönemde inşa edilen binaların bir kısmı, 2001 yılında yürürlüğe giren 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun öncesine denk gelir. Bu dönemde bağımsız denetim mekanizmaları bugünkü kadar yaygın değildi. Sonraki yıllarda yapılan binalar ise denetim sistemi içinde inşa edilmiş olsa da her birinin projesine uygun yapılıp yapılmadığı, beton kalitesi ve donatı düzeni gibi konular ancak teknik inceleme ile anlaşılabilir.
İlçede sık rastlanan yapı tipleri şöyle özetlenebilir:
- Mehterçeşme, Pınar, Fatih ve Cumhuriyet gibi merkeze yakın mahallelerde 1990'lardan kalma, beş ile sekiz kat arasında değişen bitişik ya da ayrık nizamlı apartmanlar.
- 2000'li yıllardan itibaren yükselen, onlarca hatta yüzlerce bağımsız bölümün bulunduğu site tipi blok yapılar.
- Kıraç ve Akçaburgaz çevresinde sanayi alanlarına yakın, karma kullanımlı yapılar.
- Eski köy yerleşimlerinden kalan ve zamanla kat eklenerek büyütülmüş binalar.
İskânsız Binalar ve Tapu Durumu
Esenyurt'ta malikleri en çok düşündüren konulardan biri, binanın iskânının, yani yapı kullanma izninin bulunmamasıdır. Bazı binalarda kat mülkiyeti kurulamamış, tapular kat irtifakı aşamasında kalmıştır. Bu durum kentsel dönüşüme engel değildir; riskli yapı tespiti iskân durumundan bağımsız olarak yapılabilir. Ancak tapu kayıtlarının hangi aşamada olduğu, malik listesi ve arsa paylarının doğru belirlenmesi, sonraki adımlar için kritik önem taşır.
Ayrıca bazı binalarda projeye aykırı eklentiler, kapatılmış balkonlar ya da sonradan eklenmiş çatı katları bulunabilir. Bu eklentilerin mevcut tapudaki karşılığı ile fiili kullanım arasındaki farklar, kat karşılığı görüşmelerinde "mevcut daire büyüklüğü" tartışmasını doğurabilir. Baştan net bir envanter çıkarmak, bu tartışmaları azaltır.
Kiracı Yoğunluğu ve İletişim
Esenyurt'ta pek çok dairenin kirada olması, sürecin iletişim boyutunu daha da önemli hale getirir. Malikin binada oturmadığı durumlarda toplantılara katılım düşebilir, tebligatlar gecikebilir ya da yanlış adrese gidebilir. Malik listesinin güncel adres ve telefon bilgileriyle hazırlanması, tebligat sürecinin sağlıklı işlemesi için gereklidir. Kiracıların da tahliye takvimi hakkında erken bilgilendirilmesi, hem onların yeni konut arayışını kolaylaştırır hem de yıkım aşamasının planlandığı tarihte başlamasına yardımcı olur.
Sanayiye Yakın Parseller
Kıraç ve Akçaburgaz çevresi gibi sanayi ve lojistik alanlarına yakın bölgelerde, konut ile işyeri kullanımının iç içe geçtiği parseller bulunur. Bu parsellerde imar planındaki kullanım kararı, yeni projenin konut mu yoksa karma kullanımlı mı olacağını belirler. Planın ne öngördüğü öğrenilmeden yapılan hesaplar yanıltıcı olabilir.
Esenyurt Riskli Yapı Tespiti ve Süreç
Süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürür. İlk adım, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kurum ya da kuruluşa riskli yapı tespiti için başvurmaktır. Başvuruyu maliklerden herhangi biri ya da kanuni temsilcisi yapabilir.
Tespit sonucunda bina riskli bulunursa rapor ilgili idareye iletilir, tapuya şerh düşülür ve maliklere tebligat yapılır. Tespite itiraz süresi genel olarak tebliğden itibaren 15 gün olarak uygulanır. Sonrasında maliklerle görüşmeler, noterde kat karşılığı sözleşmesi, tahliye ve yıkım, zemin etüdü ve proje, ruhsat, yapı denetim gözetiminde inşaat, iskân ve tapu teslimi aşamaları gelir. Bu adımların her birini kentsel dönüşüm süreci rehberimizde ayrıntılı olarak anlattık.
Çok Daireli Binalarda Karar Almak: Salt Çoğunluk
Esenyurt'taki büyük bloklarda onlarca malikin aynı karara varması, dönüşümün önündeki en büyük engellerden biri olarak görülüyordu. 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile riskli yapılarda uygulama kararı için aranan çoğunluk, hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi.
Bu çoğunluğun kişi sayısına göre değil arsa payına göre hesaplandığını unutmamak gerekir. Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir. Büyük bloklarda pratik öneriler şunlardır:
- Maliklerden oluşan küçük bir temsil heyeti kurarak iletişimi tek elden yürütmek.
- Toplantıları yazılı davetle yapmak, kararları tutanakla kayıt altına almak.
- Kiracıların ve yurt dışında yaşayan maliklerin bilgilendirilmesini ayrıca planlamak.
- Teklifleri tüm maliklerin erişebileceği şekilde karşılaştırmalı bir tablo halinde paylaşmak.
Esenyurt Kat Karşılığı: Gerçekçi Beklenti Nasıl Kurulur?
Kat karşılığı modelinin temel mantığı, eski binanın yerine daha fazla bağımsız bölüm içeren yeni bir bina yapılması ve artan bölümlerin satışıyla inşaat maliyetinin karşılanmasıdır. Esenyurt'ta bu denklem her zaman kolay kurulmaz. Çünkü pek çok parselde mevcut binalar, imar haklarını zaten büyük ölçüde kullanmış durumdadır. Ek inşaat alanı sınırlı olduğunda, müteahhidin satabileceği daire sayısı da azalır.
Bu nedenle bazı binalarda maliklerin, yeni daireye kavuşmak için ek bir katkı payı ödemesi ya da daha küçük bir daire kabul etmesi gibi seçenekler gündeme gelebilir. Bu, ilçe genelinde geçerli bir kural değildir; parselden parsele değişir. Oranları etkileyen başlıca etkenler:
- Mevcut ve yeni emsal arasındaki fark: Ek yapılaşma hakkı ne kadar fazlaysa paylaşım o kadar dengeli olabilir.
- Parsel büyüklüğü ve şekli: Geniş ve düzgün parseller daha verimli proje imkânı sunar.
- Ulaşım: D-100 karayolu boyunca uzanan metrobüs hattına ve ana arterlere yakınlık, konumun değerini etkiler.
- Otopark ve sosyal alanlar: Yeni projede yönetmeliğe uygun otopark zorunluluğu maliyete doğrudan yansır.
- Ticari alanlar: Cadde üzerindeki parsellerde dükkânlar paylaşımda ayrıca değerlendirilir.
Sözleşme maddelerinin nasıl kurulması gerektiğini kat karşılığı sözleşme rehberimizde bulabilirsiniz.
Esenyurt'ta Müteahhit Seçiminde Kontrol Listesi
Büyük bloklarda yanlış bir tercih, yüzlerce kişiyi etkileyebilir. Bu nedenle değerlendirme sürecini aceleye getirmemek gerekir:
- Kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalı.
- Banka teminat mektubu ya da kademeli tapu devri gibi somut güvenceler talep edilmeli.
- Daire paylaşım listesi, metrekare, kat ve cephe bilgileriyle sözleşme ekinde yer almalı.
- Teslim takvimi ve gecikme halinde işleyecek ceza şartı açıkça yazılmalı.
- Parsele özel zemin etüdü yapılmalı, proje Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esaslarına göre hazırlanmalı.
- İnşaat boyunca yapı denetim kuruluşunun gözetimi sağlanmalı ve maliklere düzenli bilgi verilmeli.
- Kira yardımı gibi desteklere başvuru sürecinde maliklere yol gösterilmeli; güncel tutarların her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlendiği unutulmamalı.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde bazı muafiyetler bulunduğunu da hatırlatalım.
Batı koridorundaki komşu ilçelerin durumunu merak ediyorsanız zemin hassasiyetiyle bilinen Avcılar kentsel dönüşüm yazımızı ve site tipi yapıların öne çıktığı Beylikdüzü kentsel dönüşüm yazımızı inceleyebilirsiniz.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak Esenyurt'ta her binanın kendi hesabının yapılması gerektiğine inanıyoruz. Mevcut tapu ve imar durumu, ek yapılaşma hakkı ve maliklerin beklentileri birlikte değerlendirildiğinde, hangi modelin uygulanabilir olduğu netleşir. Maliklere gerçekçi bir tablo sunmayı, kararları yazılı ve şeffaf biçimde birlikte almayı esas alıyoruz. Hizmet kapsamımızı hizmetler sayfamızda inceleyebilirsiniz.
Binanızın durumunu konuşmak isterseniz ücretsiz ön değerlendirme talebinde bulunabilir ya da 0533 028 54 80 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz. Tapu bilgileri ve varsa proje belgeleriyle yapılacak bir ilk görüşme, sonraki adımları netleştirmek için iyi bir başlangıçtır.
