Küçükçekmece, Avrupa Yakası'nın en kalabalık ilçelerinden biri ve sınırları içinde birbirinden oldukça farklı yerleşim karakterleri barındırıyor. Güneyde Küçükçekmece Gölü ve Marmara kıyısına yakın eski mahalleler, ortada D-100 karayolu boyunca uzanan yoğun konut ve ticaret aksı, kuzeyde ise Halkalı çevresinde daha planlı gelişmiş yeni yerleşimler yer alıyor. Bu çeşitlilik, Küçükçekmece kentsel dönüşüm konusunu tek bir başlık altında ele almayı zorlaştırıyor. Bu yazıda ilçeyi üç kuşak halinde inceliyor, her kuşakta maliklerin dikkat etmesi gereken konuları, sürecin temel adımlarını ve kat karşılığı görüşmelerinde öne çıkan etkenleri aktarıyoruz.
Üç Kuşak, Üç Farklı Yapı Stoku
Göl ve Sahil Kuşağı
Cennet, Kanarya, Yeşilova ve Fatih gibi göle ve sahile yakın mahallelerde, büyük ölçüde 1970'li ve 1980'li yıllarda yükselen, dört ile altı kat arasındaki apartmanlar yaygındır. Bu bölgelerin bir kısmı eski yazlık yerleşimlerden kalıcı konuta dönüşmüş, bir kısmı ise hızlı kentleşme döneminde parça parça büyümüştür. Göl kıyısına yakın alanlarda zemin koşullarının dikkatle değerlendirilmesi gerektiği bilinir; ancak her parselin durumu farklıdır ve kesin bilgi zemin etüdü ile netleşir.
D-100 Koridoru
İlçenin ortasından geçen D-100 karayolu boyunca Sefaköy, Beşyol, Tevfikbey ve İnönü çevresinde yoğun bir konut ve ticaret dokusu bulunur. Ana yola cepheli binalarda zemin katlar çoğunlukla dükkân olarak kullanılır; arka sokaklarda ise bitişik nizamlı, sık yapılaşmış apartmanlar sıralanır. Sefaköy'ün resmi bir mahalle adı değil, birkaç mahalleyi kapsayan bir semt adı olduğunu da hatırlatalım. Bu bölgeye özel ayrıntıları Sefaköy kentsel dönüşüm yazımızda ele aldık.
Halkalı ve Kuzey
Halkalı çevresinde planlı gelişmiş toplu konut alanları, site tipi yapılar ve görece yeni binalar öne çıkar. Bu bölgede dönüşüm gündemi daha çok ilk kuşak sitelerden ve eski köy yerleşimlerinden kalan yapılardan kaynaklanır. Atakent gibi planlı alanlarda site yönetimi, ortak alanlar ve blokların aynı parsel üzerinde bulunması gibi konular karar sürecini doğrudan etkiler.
Kuzey kuşağında Yarımburgaz ve çevresi gibi eski köy yerleşimlerinden gelen dokular da bulunur. Bu bölgelerde müstakil ya da az katlı, zamanla büyütülmüş yapılar ile yeni apartmanlar yan yana durabilir. Hisseli tapular ve intikali tamamlanmamış miras payları, burada da karar sürecinden önce çözülmesi gereken konular arasındadır.
Küçükçekmece Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Hangi kuşakta olursanız olun, süreç 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürür. Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. Başvuruyu maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi yapabilir; binadaki herkesin önceden aynı fikirde olması gerekmez.
Bina riskli bulunursa rapor ilgili idareye iletilir, tapuya şerh düşülür ve maliklere tebligat yapılır. Tespite itiraz süresi genel olarak tebliğden itibaren 15 gün olarak uygulanır. Sonrasında maliklerle görüşme, noterde kat karşılığı sözleşmesi, tahliye ve yıkım, zemin etüdü, proje ve ruhsat, yapı denetim gözetiminde inşaat, iskân ve tapu teslimi aşamaları gelir. Bu adımları kentsel dönüşüm süreci rehberimizde ayrıntılı olarak anlattık.
Başvuru Öncesi Pratik Hazırlık
Tespit başvurusundan önce tapu kayıtlarının, varsa ruhsat ve proje evrakının, yönetim planının ve güncel malik listesinin bir araya getirilmesi süreci hızlandırır. Binada yapılmış tadilatların, özellikle zemin kattaki dükkânlarda kaldırılmış duvarların ya da kapatılmış alanların listesi de inceleme sırasında faydalı bilgi sağlar.
7471 Sayılı Kanun: Salt Çoğunluk ve Haklarınız
9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile riskli yapılarda uygulama kararı için aranan çoğunluk, hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi. Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
Küçükçekmece'nin site tipi yapılarında bu kural, onlarca malikin bulunduğu bloklarda karar almayı kolaylaştırabilir. Yine de site ölçeğinde ortak alanların, otoparkların ve sosyal tesislerin yeni projede nasıl ele alınacağı, tüm maliklerle şeffaf biçimde konuşulmalıdır. Diğer önemli noktalar:
- Kentsel dönüşüm kapsamında tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde bazı muafiyetler uygulanır.
- Kira yardımı ve faiz desteğinin güncel tutarları her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenir.
- Kiracıların belirli koşullarda destekten yararlanabileceği unutulmamalıdır.
Küçükçekmece Kat Karşılığı: Kuşaklara Göre Değişen Dinamikler
Kat karşılığı teklifleri, ilçenin üç kuşağında farklı etkenlerle şekillenir. Genel bir oran vermek yerine, teklifinizi etkileyecek başlıkları bilmek daha faydalıdır:
| Bölge | Öne çıkan etkenler |
|---|---|
| Göl ve sahil kuşağı | Manzara, zemin koşulları ve temel maliyeti, kıyıya yakınlıktan kaynaklanan plan hükümleri |
| D-100 koridoru | Ticari cephe ve dükkân değeri, metrobüs hattına yakınlık, dar parsellerde otopark çözümü |
| Halkalı ve kuzey | Site ölçeği, ortak alanlar, Marmaray bağlantısına yakınlık, ada bazlı planlama imkânı |
Bunlara ek olarak her bölgede emsal ve imar durumu, parsel büyüklüğü ve şekli, mevcut daire büyüklükleri ve yönetmeliğe uygun otopark gereksinimi teklifi belirleyen temel girdilerdir. Ulaşım açısından Marmaray'ın Küçükçekmece, Mustafa Kemal ve Halkalı istasyonları ile D-100 üzerindeki metrobüs hattı, bulundukları çevrede konut talebini etkileyen unsurlardandır. Sözleşmenin hukuki çerçevesi için kat karşılığı sözleşme rehberimize göz atabilirsiniz.
Küçükçekmece'de Bina Yenilemenin Fırsatları ve Riskleri
İlçenin en belirgin avantajı, ulaşım çeşitliliği ve büyük bir nüfusun yarattığı süreklilik gösteren konut talebidir. Marmaray, metrobüs ve ana karayolu bağlantıları, ilçenin farklı bölgelerinden şehrin merkezine erişimi kolaylaştırır. Bu durum, yenilenen binalarda satılacak bağımsız bölümlere yönelik talebi destekleyen bir etken olarak değerlendirilebilir. Göl kıyısı ve yeşil alanlara yakın bölgelerde ise yaşam kalitesine yönelik beklentiler projenin tasarımını şekillendirir.
Öte yandan dikkat edilmesi gereken riskler de vardır:
- Beklenti farkı: Aynı sokakta yan yana duran iki binanın teklifleri bile parsel büyüklüğü ve cepheye göre farklı olabilir. Komşu binanın anlaşması doğrudan örnek alınmamalıdır.
- Uzun karar süreçleri: Kalabalık binalarda ve sitelerde maliklere ulaşmak zaman alabilir; vekâletname ve tebligat süreçleri erkenden planlanmalıdır.
- Kiracı yoğunluğu: D-100 koridorunda kiracıların oranı yüksek olabilir. Tahliye takviminin erken paylaşılması, yıkım aşamasında gecikmeleri azaltır.
- Ticari kullanıcıların durumu: Dükkân kiracılarının taşınma süreci, konut kiracılarına göre daha uzun hazırlık gerektirebilir.
Bu riskler doğru planlamayla yönetilebilir ve çoğu, sürecin başında yapılacak sağlıklı bir hazırlıkla büyük ölçüde azaltılabilir. Önemli olan, sürecin başında tüm tarafların beklentilerini yazılı hale getirmek ve takvimi gerçekçi kurmaktır.
Müteahhit Seçiminde Kontrol Listesi
Küçükçekmece'de görüştüğünüz firmaların tekliflerini karşılaştırırken aşağıdaki maddeleri tek tek kontrol edin:
- Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması.
- Banka teminat mektubu ya da kademeli tapu devri gibi güvencelerin yazılı olması.
- Daire ve dükkân paylaşım listesinin metrekare, kat ve cephe bilgileriyle sözleşmeye eklenmesi.
- Teslim takvimi ve gecikme halinde uygulanacak ceza şartının açıkça belirlenmesi.
- Parsele özel zemin etüdü yapılması; göl ve sahil kuşağında bu konunun ayrıca önemsenmesi.
- Projenin Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esaslarına göre hazırlanması ve inşaatın yapı denetim kuruluşu gözetiminde yürütülmesi.
- Site tipi yapılarda ortak alanların, otoparkın ve peyzajın yeni projede nasıl çözüleceğinin netleştirilmesi.
Komşu ilçelerin dönüşüm gündemini merak ediyorsanız zemin hassasiyetiyle bilinen Avcılar kentsel dönüşüm ve sahil şeridiyle öne çıkan Bakırköy kentsel dönüşüm yazılarımızı da okuyabilirsiniz.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak Küçükçekmece gibi geniş ve çeşitli bir ilçede her binanın kendi bölgesinin koşulları içinde değerlendirilmesi gerektiğine inanıyoruz. Göl kıyısındaki bir apartman ile Halkalı'daki bir site bloğu aynı soruların yanıtını aramaz. Maliklere parsellerinin gerçek tablosunu sunmayı, seçenekleri açıkça anlatmayı ve kararları birlikte, yazılı olarak almayı esas alıyoruz. Hizmet kapsamımızı hizmetler sayfamızda bulabilirsiniz.
Binanız ya da siteniz için bir ilk değerlendirme yapmak isterseniz ücretsiz ön değerlendirme talebinizi iletebilir ya da 0533 028 54 80 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz. Tapu ve parsel bilgileriyle yapılacak bir ilk görüşme, sonraki adımları birlikte planlamamızı kolaylaştırır.
