Güngören, Avrupa Yakası'nın en küçük ilçelerinden biri olmasına rağmen nüfus yoğunluğu bakımından dikkat çeken bir yerleşim. Sokaklarında yürüyen biri, apartmanların bodrum katlarından gelen dikiş makinesi seslerini, zemin katlardaki toptancıları ve üst katlarda yaşayan aileleri aynı bina içinde görebilir. Konut ile küçük ölçekli üretimin bu kadar iç içe olması, Güngören kentsel dönüşüm sürecini diğer ilçelerden farklı kılan en belirgin özellik. Bu yazıda; Merter, Güneştepe, Tozkoparan, Haznedar, Gençosman ve Akıncılar gibi semt ve mahallelerdeki maliklerin, hem konut hem işyeri sahipleri olarak bilmesi gereken başlıkları bir araya getirdik.
Güngören'in Yapı Dokusu: Yoğunluk ve Karma Kullanım
Güngören'in bugünkü dokusu büyük ölçüde 1970'li ve 1980'li yıllarda, İstanbul'un batıya doğru sanayileşmesi ve buna bağlı göçle şekillendi. Tekstil ve konfeksiyon sektörünün bölgede yoğunlaşması, konut binalarının alt katlarının atölye, depo ve mağaza olarak kullanılmasına yol açtı. Bu dönemde yükselen binalar genellikle beş ile yedi kat arasında, bitişik nizamlı, küçük ve dar parseller üzerine inşa edilmiş yapılardır.
Karma kullanımın binalar üzerinde bıraktığı bazı izler vardır:
- Bodrum ve zemin katlarda geniş açıklık elde etmek için duvarların kaldırılması ya da kolon çevresinde yapılan müdahaleler.
- Ağır makine ve stok yükleri nedeniyle döşemelerin projede öngörülmeyen yüklere maruz kalması.
- Sonradan eklenmiş asma katlar ve kapatılmış alanlar.
- Yangın kaçışı, havalandırma ve tesisat açısından güncel ihtiyaçları karşılamayan düzenlemeler.
Bu tür müdahaleler her binada bulunmaz ve her müdahale binayı riskli hale getirmez. Ancak riskli yapı tespiti sırasında bu konular özellikle incelenir. Zemin koşulları ise ilçenin farklı noktalarında değişebilir; parsel özelinde güvenilir bilgi zemin etüdü ile elde edilir.
İlçenin yoğunluğu, yeşil alan ve açık alan ihtiyacını da gündemde tutar. Bitişik nizamda yan yana dizilen binalar arasında ışık ve hava alan boşluklar sınırlıdır. Yeni projelerde yönetmeliklerin getirdiği çekme mesafeleri ve otopark şartları, eski binaya kıyasla daha az taban alanı anlamına gelebilir. Bu nedenle maliklerin yeni binanın görünümü ve daire planları hakkındaki beklentilerini projenin erken aşamasında konuşması önemlidir.
Güngören Riskli Yapı Tespiti ve Temel Adımlar
Süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürür. Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. Başvuru için binadaki maliklerden birinin ya da kanuni temsilcisinin talepte bulunması yeterlidir.
Tespit sonucunda bina riskli bulunursa tapuya şerh işlenir ve maliklere tebligat yapılır. Tespite itiraz süresi genel olarak tebliğden itibaren 15 gün olarak uygulanır. Ardından maliklerle görüşme ve noterde sözleşme, tahliye ve yıkım, zemin etüdü, proje ve ruhsat, yapı denetim gözetiminde inşaat, iskân ve tapu teslimi aşamaları gelir. Her adımın ayrıntısını kentsel dönüşüm süreci rehberimizde bulabilirsiniz.
İşyeri Sahipleri ve Kiracı Esnaf İçin Özel Durumlar
Güngören'de dönüşüm kararı yalnızca daire sahiplerini değil, bodrum ve zemin katlarda işyeri bulunan malikleri ve kiracı esnafı da doğrudan etkiler. Bu tarafların ihtiyaçları farklıdır ve görüşmelerde ayrıca ele alınmalıdır.
İşyeri Sahibi Malikler
Ticari bağımsız bölümlerin değeri, çoğu zaman konut dairelerinden farklı hesaplanır. Cadde cephesi, vitrin genişliği, kat yüksekliği ve mevcut ticari kullanım bu değerlemede belirleyicidir. Yeni projede işyerinin nerede, hangi büyüklükte ve hangi cephede yer alacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Atölye olarak kullanılan bodrum katlarda ise yeni projede aynı kullanımın imar planı ve yönetmelik açısından mümkün olup olmadığı önceden araştırılmalıdır.
Kiracı İşletmeler
Üretim yapan bir atölyenin taşınması, bir konut kiracısının taşınmasından daha uzun hazırlık gerektirir. Makinelerin, stokların ve çalışanların yeni bir yere aktarılması zaman alır. Bu nedenle tahliye takviminin işletmelere erken bildirilmesi, hem işletmelerin mağduriyetini azaltır hem de yıkım aşamasının planlandığı tarihte başlamasını kolaylaştırır.
Yeni Binada İşyeri mi, Konut mu?
Dönüşüm, bazı maliklere mevcut kullanımı yeniden düşünme fırsatı da verir. Bodrum katta yıllardır atölye işleten bir malik, yeni projede aynı alanı korumak yerine üst katlarda bir daire tercih etmek isteyebilir. Tersine, konut sahibi bir malik cadde cepheli bir dükkânı daha cazip bulabilir. Bu tercihler, proje tasarımından önce konuşulduğunda mimari kurguya yansıtılabilir. Ancak her talebin karşılanabilmesi, imar planının izin verdiği kullanımlara ve projenin genel dengesine bağlıdır.
Güngören'de ayrıca yaz aylarında ya da sezon dönemlerinde yoğun çalışan işletmeler bulunur. Tahliye ve yıkım takviminin bu dönemlerle çakışmaması, işletmelerin yeni yere geçişini kolaylaştırabilir. Takvim üzerinde erken uzlaşmak, konut sahipleri ile işyeri sahipleri arasında yaşanabilecek gerginlikleri azaltır. Bu tür ayrıntıların sözleşme ekinde ya da malik toplantı tutanaklarında yer alması, tüm tarafların aynı beklentiyle ilerlemesini sağlar. Kiracı işletmelerin kira sözleşmelerindeki süre ve fesih hükümleri de tahliye planlamasında göz önünde bulundurulmalıdır.
7471 Sayılı Kanun ile Gelen Salt Çoğunluk
9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile riskli yapılarda uygulama kararı için aranan çoğunluk, hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi. Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. Karma kullanımlı binalarda bu ayrım özellikle önemlidir; çünkü geniş bir zemin kat mağazasının ya da bodrum atölyenin arsa payı, birkaç dairenin toplamına yakın olabilir.
Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir. Bu düzenleme süreci hızlandırabilir; ancak karma kullanımlı binalarda konut ve işyeri sahiplerinin beklentilerini baştan uzlaştırmak, ilerleyen aşamalarda anlaşmazlıkları önlemenin en sağlıklı yoludur.
- Kentsel dönüşüm kapsamında tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi işlemlerde bazı muafiyetler uygulanır.
- Kira yardımı ve faiz desteğinin güncel tutarları her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenir; işyerleri ve konutlar için koşullar farklı olabilir.
Güngören Kat Karşılığı Görüşmelerinde Belirleyici Etkenler
Güngören'de kat karşılığı teklifleri, parselin konumuna ve kullanım biçimine göre önemli ölçüde değişir. Görüşmelerde öne çıkan başlıklar şunlardır:
- Emsal ve plan kararı: Parselin konut, ticaret ya da karma kullanım alanında yer alması, yeni projenin kurgusunu doğrudan belirler.
- Ticari cephe: Ana caddelere ve ticaret akslarına cepheli parsellerde zemin katların değeri paylaşımı belirgin biçimde etkiler.
- Ulaşım: T1 tramvay hattı ile M1A metro hattına yakınlık, bölgedeki konut ve işyeri talebini etkileyen unsurlar arasındadır.
- Otopark: Yoğun dokuda otopark çözümü zordur; yönetmeliğe uygun otopark için bodrum katların kurgusu maliyeti önemli ölçüde etkiler.
- Parsel büyüklüğü: Küçük parsellerde verim düşebilir; komşu parsellerle birlikte hareket etme seçeneği gündeme gelebilir.
Sözleşmenin hukuki çerçevesi hakkında ayrıntılı bilgi için kat karşılığı sözleşme rehberimize göz atabilirsiniz.
Güngören'de Müteahhit Seçerken Kontrol Listesi
- Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması.
- Banka teminat mektubu ya da kademeli tapu devri gibi güvencelerin sözleşmeye yazılması.
- Konut ve işyeri paylaşım listesinin metrekare, kat ve cephe bilgileriyle ayrı ayrı belirlenmesi.
- Teslim takvimi ve gecikme halinde uygulanacak ceza şartının açıkça yazılması.
- Parsele özel zemin etüdü yapılması ve projenin Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esaslarına göre hazırlanması.
- İnşaatın yapı denetim kuruluşu gözetiminde yürütülmesi.
- Bitişik nizamda yıkım ve kazı sırasında komşu binaları koruyacak önlemlerin planlanması.
Güngören'in ticaret merkezine odaklanan Merter kentsel dönüşüm yazımızı ve benzer yoğun dokuya sahip Bahçelievler kentsel dönüşüm yazımızı da inceleyebilirsiniz.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak karma kullanımlı binalarda konut ve işyeri sahiplerinin farklı ihtiyaçlarını aynı masada, ayrı ayrı ele almayı önemsiyoruz. Parselin plan durumunu, mevcut ticari kullanımları ve maliklerin beklentilerini birlikte değerlendirip uygulanabilir seçenekleri açıkça ortaya koyuyoruz. Süreç boyunca kararların yazılı ve takvimin izlenebilir olmasını esas alıyoruz. Çalışma alanlarımızı hizmetler sayfamızda görebilirsiniz.
Güngören'deki binanız için bir ilk değerlendirme yapmak isterseniz ücretsiz ön değerlendirme talebinizi iletebilir ya da 0533 028 54 80 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz. Tapu bilgileri ve binadaki kullanımların listesiyle gelmeniz, görüşmeyi daha verimli kılar.
