Başakşehir denince akla çoğu zaman geniş caddeler, yeni konut projeleri, şehir hastanesi ve metro hattı gelir. Bu tablo doğrudur, ancak eksiktir. 2008'de ilçe olarak kurulan Başakşehir'in sınırları içinde, kendiliğinden gelişmiş eski yerleşimler, 1990'larda inşa edilmiş toplu konut blokları ve yoğun bir sanayi bölgesi de bulunur. Bu nedenle Başakşehir kentsel dönüşüm konusu, "burada her şey yeni" önyargısıyla geçiştirilmemelidir. Bu yazıda ilçenin hangi bölgelerinde dönüşüm ihtiyacının öne çıktığını, maliklerin hangi hukuki imkânlara sahip olduğunu ve kat karşılığı görüşmelerinde Başakşehir'e özgü hangi konulara dikkat edilmesi gerektiğini ele alıyoruz.
Başakşehir'in Üç Katmanlı Yapı Stoku
İlçenin yapı stokunu anlamak için onu üç katman halinde düşünmek faydalıdır. Her katmanın dönüşüm ihtiyacı, zamanlaması ve sorunları birbirinden farklıdır.
1. Kendiliğinden Gelişmiş Yerleşimler
Güvercintepe, Şahintepe ve Altınşehir gibi mahallelerin önemli bir kısmı, plansız ya da sonradan planlanmış bir gelişme sürecinden geçti. Bu bölgelerde gecekondu kökenli yapılar, zamanla kat eklenerek büyütülmüş binalar ve imar düzenlemeleriyle şekillenmiş parseller bir arada bulunur. Dönüşüm ihtiyacının ilçede en belirgin olduğu yerlerin başında bu mahalleler gelir. Ancak buradaki temel sorun çoğu zaman yalnızca taşıyıcı sistem değil, tapu ve imar durumunun netliğidir.
2. 1990'ların Toplu Konut ve Site Blokları
Başakşehir ve Bahçeşehir'in ilk etapları 1990'larda toplu konut projeleriyle gelişmeye başladı. Bu dönemde yapılan blokların bir kısmı 1999 depreminden ve sonrasında güncellenen yönetmeliklerden önce tasarlandı. Bu, binaların riskli olduğu anlamına gelmez; ancak güncel kriterlere göre bir değerlendirme yapılmasının yerinde olacağını gösterir. Site tipi yapılarda karar süreci, apartmanlardan farklı olarak site yönetimi ve çok sayıda bloğun koordinasyonunu gerektirir.
3. Yeni Nesil Projeler
Kayaşehir ve ilçenin batı kesimlerindeki büyük ölçekli yeni projeler, güncel yönetmeliklere göre inşa edildi. Bu yapılarda dönüşüm bugün gündemde değildir; ancak çevredeki eski dokunun yenilenmesi, bölgenin genel yaşam kalitesini ve değer algısını etkileyen bir unsurdur. Yeni projelerde oturan malikler için de dönüşüm sürecinin mantığını bilmek faydalıdır; çünkü bina bakım planı, site yönetiminin rezerv fonu ve ileride yapılacak teknik incelemeler, bugünden düşünülmesi gereken uzun vadeli konulardır.
İkitelli ve Ziya Gökalp: Sanayi ile Konutun Komşuluğu
İkitelli Organize Sanayi Bölgesi, ilçenin ekonomik yaşamında önemli bir yer tutar. Ziya Gökalp Mahallesi ve çevresinde sanayi, ticaret ve konut kullanımları iç içe geçer. Bu bölgedeki parsellerde dönüşüm planlanırken imar planının parsele hangi kullanımı öngördüğü belirleyici olur. Konut, ticaret ya da karma kullanım seçenekleri, projenin kurgusunu ve maliklerin elde edeceği bağımsız bölüm tiplerini doğrudan etkiler. Parsel bazında imar durumunun belediyeden alınması, bu bölgede atılacak ilk adımlardan biridir.
Güvercintepe ve Şahintepe'de Önce Dosya, Sonra Proje
Kendiliğinden gelişmiş mahallelerde maliklerin karşılaştığı en yaygın tablo, binanın fiziki durumuyla tapudaki kaydın birbirini tam olarak yansıtmamasıdır. Hisseli bir arsa üzerinde birden fazla ailenin ayrı ayrı yaptığı katlar, kat irtifakı kurulmadan satılan daireler, imar uygulaması sonrasında değişen parsel sınırları ya da düzenleme ortaklık payı kesintileri bu tablonun tipik örnekleridir.
Böyle bir binada doğrudan proje çizmeye başlamak, ilerleyen aşamada ciddi gecikmelere yol açabilir. Daha sağlıklı yol, önce bir dosya çalışması yapmaktır: Tapudaki paydaşların ve pay oranlarının listelenmesi, fiili kullanım ile tapu kaydı arasındaki farkların not edilmesi, varsa veraset işlemlerinin tamamlanması ve parselin güncel imar durumunun alınması. Bu çalışma, kimin yeni binada hangi hakka sahip olacağını netleştirir ve paylaşım listesinin adil bir temele oturmasını sağlar.
Paylaşım konusunda dikkat edilmesi gereken bir başka nokta da fiili kullanım ile tapu payı arasındaki dengedir. Tapuda eşit paylara sahip iki aileden biri daha geniş bir kat kullanıyorsa, yeni binadaki paylaşımın hangi esasa göre yapılacağı baştan konuşulmalıdır. Bu tür konuların hukuki destekle ve yazılı olarak çözülmesi, aile ve komşuluk ilişkilerini de korur.
Başakşehir Riskli Yapı Tespiti: Adımlar ve Haklar
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların yenilenmesinin hukuki çerçevesini çizer. Süreç, malik ya da kanuni temsilcisinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurmasıyla başlar. Hazırlanan rapor onaylanırsa tapuya riskli yapı şerhi işlenir ve maliklere tebligat yapılır. Tebliğden itibaren genellikle 15 günlük bir itiraz süresi tanındığı bilinir.
Ardından uygulama kararı aşamasına geçilir. 7471 sayılı Kanun'un 9 Kasım 2023'te yürürlüğe girmesiyle, riskli yapılarda bu karar için aranan çoğunluk hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indi. Çoğunluk, kişi sayısına göre değil arsa paylarına göre hesaplanır. Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
Sürecin sonraki adımları; noterde düzenleme şeklinde kat karşılığı sözleşmesi, tahliye ve yıkım, zemin etüdü ve proje, ruhsat, yapı denetim gözetiminde inşaat, iskan ve tapu teslimidir. Her aşamayı kentsel dönüşüm süreci rehberimizde ayrıntılı olarak anlattık.
Site ve Blok Yapılarında Dönüşüm Nasıl İlerler?
Başakşehir'de çok bloklu sitelerde yaşayan malikler için en sık sorulan soru, tek bir bloğun dönüşümünün mümkün olup olmadığıdır. Bu konu, sitenin tapu yapısına bağlıdır. Bloklar ortak bir parsel üzerinde kat irtifakı ya da kat mülkiyetiyle kurulmuşsa, karar ve paylaşım süreci tüm parseli ilgilendirebilir. Her blok ayrı parsel üzerindeyse, bloklar bağımsız olarak değerlendirilebilir.
- Tapu kayıtlarında sitenin parsel yapısını ve arsa paylarını inceleyin.
- Site yönetim planında dönüşümle ilgili hükümler olup olmadığını kontrol edin.
- Ortak alanların (otopark, yeşil alan, sosyal tesis) yeni projede nasıl ele alınacağını konuşun.
- Blokların farklı zamanlarda yenilenmesi halinde site yaşamının nasıl etkileneceğini planlayın.
Başakşehir Kat Karşılığı Oranını Etkileyen Etkenler
Kat karşılığı modelinde paylaşım oranı her parsel için ayrı belirlenir; genel bir oran vermek yanıltıcıdır. Başakşehir'de öne çıkan etkenler şunlardır:
- İmar hakkı: Özellikle sonradan planlanmış mahallelerde emsal ve kat adedi parselden parsele değişebilir.
- Tapu durumu: Hisseli tapu, kat irtifakı kurulmamış yapılar ya da ruhsat-mevcut durum farkları değerlendirmeyi etkiler.
- Ulaşım: M3 metro hattının Kirazlı'dan Kayaşehir yönüne uzanması, istasyonlara yakın bölgelerde talebi etkileyen bir unsurdur.
- Otopark ve sosyal alan: Site tipi projelerde ortak alanların planlanması maliyeti ve verimi belirler.
- Zemin: İlçenin farklı bölgelerinde zemin koşulları değişebilir; parselinizin durumu zemin etüdü ile netleşir.
Sözleşmede yer alması gereken güvenceleri ayrıntılı biçimde kat karşılığı sözleşme rehberimizde derledik.
Müteahhit Seçerken Başakşehir'e Özgü Sorular
Genel kontrol listesine ek olarak Başakşehir'de şu soruları da sormanızı öneririz:
- Teklif, parselin güncel imar durumu ve tapu kayıtları incelenerek mi hazırlandı?
- Hisseli ya da miras yoluyla gelen paylarda tüm paydaşlara ulaşmak için nasıl bir yol izlenecek?
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapılacak ve banka teminat mektubu ya da kademeli tapu devri öngörülüyor mu?
- Daire paylaşım listesi kat, cephe ve metrekare bilgisiyle sözleşmeye eklenecek mi?
- Teslim takvimi ve gecikme halinde uygulanacak ceza şartı belirlendi mi?
- Proje Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne göre hazırlanacak ve yapı denetim gözetiminde mi inşa edilecek?
Kira yardımı konusunda ise şunu bilmek yeterlidir: Riskli yapı kapsamında tahliye edilen binalarda malikler ve şartları taşıyan kiracılar kira yardımından yararlanabilir; güncel tutarlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl belirlenir. Dönüşüm kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde muafiyetler de uygulanır.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak Başakşehir'de ilk görüşmeyi binanın teknik durumuyla birlikte tapu ve imar dosyasını inceleyerek yapıyoruz. Özellikle sonradan planlanmış mahallelerde belirsiz kalan konuları açıkça paylaşmayı ve teklifimizi yürürlükteki imar durumu üzerinden hazırlamayı esas alıyoruz. Hizmetlerimiz sayfasında kentsel dönüşüm ve kat karşılığı çalışmalarımızın kapsamını görebilirsiniz. Komşu ilçelerdeki benzer süreçler için Arnavutköy kentsel dönüşüm ve Küçükçekmece kentsel dönüşüm yazılarımıza göz atabilirsiniz.
Binanızın ya da sitenizin dönüşüm açısından durumunu öğrenmek istiyorsanız ücretsiz ön değerlendirme talebinde bulunabilir veya 0533 028 54 80 numarasından bize ulaşabilirsiniz. Belgelerinizi birlikte inceleyelim, size özgü bir yol haritası çıkaralım.
