Sarıyer kentsel dönüşüm konusu, İstanbul'un başka hiçbir ilçesinde bu kadar farklı başlıkları bir araya getirmez. Aynı ilçe sınırı içinde Boğaz kıyısında yalı komşusu eski apartmanlar, Maslak ve Ayazağa çevresinde iş merkezlerine yaslanan yoğun konut adaları, Derbent ve Pınar gibi kendiliğinden gelişmiş mahalleler, kuzeyde ise orman alanlarıyla çevrili köy kökenli yerleşimler bulunur. Bu yazıda Sarıyer'de binasını yenilemeyi düşünen maliklerin hangi sorularla karşılaşacağını, imar kısıtlarının pazarlığı nasıl etkilediğini ve sürecin hangi noktalarında dikkatli olunması gerektiğini anlatıyoruz.
Sarıyer'in Yapı Stoku: Tek İlçe, Birbirinden Farklı Dört Doku
Sarıyer'i dönüşüm açısından tek bir bütün olarak değerlendirmek yanıltıcı olur. İlçenin dokusunu kabaca dört grupta düşünmek mümkündür:
- Boğaz şeridi: Rumelihisarı, Emirgan, İstinye, Yeniköy, Tarabya, Büyükdere ve Sarıyer merkezde sahile yakın, çoğu 1960'lar ile 1980'ler arasında yapılmış az katlı apartmanlar ve müstakil yapılar.
- Maslak – Ayazağa aksı: Büyükdere Caddesi boyunca yükselen iş merkezleri ile bunların çevresindeki daha yoğun konut alanları.
- Kendiliğinden gelişmiş mahalleler: Derbent, Pınar, Çamlıtepe, Fatih Sultan Mehmet gibi, zamanla parsel parsel yapılaşmış ve mülkiyet yapısı karmaşıklaşmış bölgeler.
- Kuzey yerleşimleri: Bahçeköy, Zekeriyaköy, Kumköy (Kilyos) ve Rumelifeneri gibi orman ve kıyıyla iç içe, düşük yoğunluklu alanlar.
Bu dört grubun her birinde kentsel dönüşüm farklı bir hikâyedir. Boğaz şeridinde mesele çoğu zaman inşaat alanı değil, mevcut hakların korunmasıdır. Kendiliğinden gelişmiş mahallelerde ise ilk iş, tapudaki durumun netleştirilmesidir.
Ulaşım da talebi şekillendiren bir etkendir. M2 metro hattının Maslak ve Hacıosman yönündeki istasyonları, iş merkezlerine yürüme mesafesi isteyen kiracı ve alıcılar için ilçenin iç kesimlerini cazip kılar. Sahil şeridinde ise talep, ulaşımdan çok yaşam kalitesine ve manzaraya bağlıdır; bu bölgedeki alıcı profili daha geniş daireler ve kaliteli malzeme bekler. Dolayısıyla aynı ilçede bir projede küçük ve çok sayıda daire mantıklı olurken, birkaç sokak ötede daha az sayıda ama daha nitelikli konut planlamak daha doğru olabilir. Bu tercih, malik ile müteahhit arasındaki paylaşımı da doğrudan etkiler; çünkü yeni dairelerin metrekaresi ve sayısı, projenin hangi alıcıya hitap edeceğine göre şekillenir.
Boğaziçi İmar Mevzuatı Sarıyer Kentsel Dönüşüm Projelerini Nasıl Etkiler?
Boğaz'a bakan alanlar, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ve bu kanuna bağlı plan hükümleriyle korunur. Kanun Boğaz'ı kıyı ve öngörünüm, geri görünüm ve etkilenme bölgeleri gibi alt bölgelere ayırır; her bölgede yapılaşma koşulları farklıdır. Bu nedenle Boğaz şeridindeki eski bir apartmanın yıkılıp yeniden yapılmasında genellikle mevcut yapı alanının korunması, bina yüksekliğinin ve silüetin sınırlı kalması gibi koşullarla karşılaşılır.
Maliklerin bu noktada gerçekçi bir beklenti kurması önemlidir. 6306 sayılı Kanun riskli yapının yenilenmesine imkân tanır, ancak bölgenin koruma rejimini ortadan kaldırmaz. Boğaz şeridinde "daha fazla kat, daha fazla daire" beklentisi yerine, mevcut metrekarenin korunması, yapının deprem güvenliğinin sağlanması ve konut değerinin yükselmesi gibi kazanımlar öne çıkar. Hangi parselde hangi koşulların geçerli olduğu, belediyeden alınacak imar durumu belgesi ve ilgili plan notlarıyla netleşir; bu belge görülmeden verilen her daire sözü temkinle karşılanmalıdır.
Tescilli Yapılar ve Koruma Alanları
Sarıyer'in Boğaz köylerinde tescilli sivil mimarlık örnekleri ve koruma alanları da bulunur. Tescilli ya da tescilli yapıya komşu bir parselde kültür varlıklarını koruma kurulu süreci devreye girebilir. Bu, takvimi uzatan ve proje tasarımını doğrudan etkileyen bir faktördür; sözleşme aşamasından önce mutlaka araştırılmalıdır.
Mülkiyet Sorunları: Tapu Tahsis, Hisseli Tapu ve Orman Sınırı
Sarıyer'in bazı mahallelerinde yapılaşma, mülkiyet düzeninin önüne geçmiştir. Hisseli tapular, tapu tahsis belgeleri, hazine veya orman sınırına yakın parseller ve fiili kullanımla tapu kaydının uyuşmaması gibi durumlar bölgede sık konuşulan başlıklardır. Bu konular kentsel dönüşümü imkânsız kılmaz, ama sırayı değiştirir: önce mülkiyet, sonra proje.
Bu tür bir binada maliklerin ilk adımı, tapu kayıtlarını ve varsa şerhleri eksiksiz çıkarmak, parselin imar planındaki fonksiyonunu öğrenmek ve gerekirse bir hukukçuyla durumu değerlendirmektir. Mülkiyeti netleşmemiş bir parselde imzalanan kat karşılığı sözleşmesi, ileride ruhsat aşamasında takılabilir ve süreci yıllarca dondurabilir.
Sarıyer Riskli Yapı Tespiti ve Maliklerin Hakları
Süreç, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kurum veya kuruluşa yapılan riskli yapı başvurusuyla başlar. Başvuruyu malik ya da kanuni temsilcisi yapabilir; binanın tamamındaki maliklerin ortak hareket etmesi şart değildir. Rapor sonucunda yapı riskli bulunursa durum tapuya şerh edilir ve maliklere tebliğ edilir. Tespite itiraz için tebliğden itibaren genellikle 15 günlük bir süre öngörülür; süreyi kaçırmamak için tebligat tarihi not edilmelidir.
Uygulama kararında 9 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun'la önemli bir değişiklik yapıldı. Daha önce hisseleri oranında üçte iki çoğunluk aranırken, artık hisseleri oranında salt çoğunluk yeterlidir. Burada belirleyici olan kişi sayısı değil, arsa payıdır. Örneğin geniş bir dükkân payına sahip tek bir malikin oyu, küçük dairelere sahip birkaç malikin toplamından ağır basabilir. Karara katılmayan maliklerin payları, Bakanlık eliyle ve rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
Tahliye döneminde gündeme gelen kira yardımı ve faiz destekleri için tutar vermiyoruz; güncel tutarlar ve koşullar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl belirlenir. Adımların ayrıntılı sırası için kentsel dönüşüm süreci rehberimize göz atabilirsiniz.
Sarıyer Kat Karşılığı Oranlarını Belirleyen Etkenler
Sarıyer'de kat karşılığı oranı üzerine konuşurken başka ilçelerden duyulan oranları referans almak çoğu zaman yanlış beklentiye yol açar. Oranı belirleyen başlıca etkenler şunlardır:
- İmar hakkı: Boğaz bölgesindeki bir parselle Maslak aksındaki bir parselin yapılaşma koşulları birbirinden çok farklıdır.
- Arsa büyüklüğü ve şekli: Eğimli ve dar parseller, Sarıyer'in topoğrafyasında sık görülür; istinat duvarları ve kazı maliyeti hesabı doğrudan etkiler.
- Manzara ve konum değeri: Deniz veya orman manzarası, satış değerini yükselttiği için müteahhidin maliyetini karşılayan unsurlardan biridir.
- Otopark çözümü: Dar sokaklarda bodrum otoparkı yapılabilirliği, proje tipini belirler.
- Ticari alanlar: Sarıyer merkezde veya Büyükdere Caddesi üzerinde zemin kat dükkânları, pay dağılımında ayrıca konuşulması gereken bir kalemdir.
Oranı somutlaştırmanın tek sağlıklı yolu, imar durumu ve zemin bilgisiyle hazırlanmış bir fizibilitedir. Sözleşmede nelere dikkat edilmesi gerektiğini kat karşılığı sözleşme rehberimizde ayrıntılı olarak ele aldık.
Zemin ve Topoğrafya: Sarıyer'de Neden Etüt Bu Kadar Belirleyici?
Sarıyer engebeli bir ilçedir; sahilden yukarı tırmanan sokaklar, yamaç parselleri ve dere yatakları bölgenin karakteristik görüntüsüdür. Bölgenin genelinde zeminin mahalleden mahalleye, hatta parselden parsele değiştiği bilinir. Bu nedenle tek bir "Sarıyer zemini" tanımı yapılamaz; her proje için yapılacak zemin etüdü, temel sistemini, kazı yöntemini ve dolayısıyla maliyeti belirler. Yeni yapının Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği hükümlerine göre projelendirilmesi ve inşaat boyunca yapı denetim kuruluşunun gözetiminde ilerlemesi zorunludur.
Sarıyer'de Müteahhit Seçerken Sorulacak Sorular
Bu ilçede iyi bir müteahhit, yalnızca inşaat yapan değil, imar ve mülkiyet sorunlarını önceden okuyabilen firmadır. Görüşmelerde şu soruları sormanızı öneririz:
- Parselin imar durumu ve plan notları incelendi mi, Boğaziçi mevzuatı açısından neler öngörülüyor?
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapılacak?
- Teminat olarak banka teminat mektubu veya kademeli tapu devri öneriliyor mu?
- Daire paylaşımı, kat ve cephe dağılımı sözleşmeye eklenecek bir listeyle mi belirleniyor?
- Teslim takvimi ve gecikme halinde uygulanacak ceza şartı yazılı mı?
- Zemin etüdü ve proje hangi aşamada, kim tarafından yaptırılacak?
- Firmanın tamamladığı işler yerinde görülebilir mi?
Komşu ilçelerdeki farklı tabloyu görmek isterseniz Beşiktaş kentsel dönüşüm ve Kağıthane kentsel dönüşüm yazılarımız, benzer soruların farklı imar koşullarında nasıl yanıt bulduğunu gösteriyor.
Derin Yapı'nın Sarıyer'deki Yaklaşımı
Sarıyer'de bir binaya baktığımızda ilk işimiz, maliklere söz vermeden önce imar durumunu, tapu kayıtlarını ve parselin koruma rejimini birlikte okumaktır. Gerçekçi olmayan bir daire oranıyla başlayan bir süreç, malikler arasında güven kaybına ve gecikmelere yol açar. Bu nedenle fizibiliteyi şeffaf biçimde paylaşmayı, sözleşmeyi noter düzenlemesiyle ve teminatlı kurmayı tercih ediyoruz. Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı hizmetlerimizin kapsamını ayrıca inceleyebilirsiniz.
Binanızın Sarıyer'deki imar koşulları içinde neler sunabileceğini birlikte değerlendirmek isterseniz, ücretsiz ön değerlendirme için bize yazabilir veya 0533 028 54 80 numarasından ulaşabilirsiniz. İlk görüşmede tapu ve imar belgelerinizle durumu birlikte okuruz.
