Bağcılar, İstanbul'un en kalabalık ilçeleri arasında yer alır ve bu kalabalık, sokaklara yansıyan yoğun bir yapılaşmayla birlikte gelir. 1980'lerden itibaren hızla büyüyen ilçede pek çok bina kısa sürede, çoğu zaman bitişik nizamda ve dar parseller üzerinde yükseldi. Bugün Bağcılar kentsel dönüşüm gündeminin merkezinde bu mirasın güvenli ve yaşanabilir bir şehir dokusuna nasıl dönüştürüleceği sorusu var. Bu yazıda çok malikli binalarda karar alma, zemin kat dükkânların durumu, tek parsel ve ada bazlı dönüşüm seçenekleri ile kat karşılığı görüşmelerinde dikkat edilecek noktaları Bağcılar'ın gerçeklerine göre ele alıyoruz.
Bağcılar'ın Yapı Stoku: Hızlı Büyümenin İzleri
Bağcılar, 1992'de ilçe statüsü kazanmadan önce de hızla göç alan ve yoğun biçimde yapılaşan bir bölgeydi. Bu dönemde yükselen binaların önemli bir kısmı, o yılların teknik koşulları ve denetim imkânları içinde inşa edildi. Sokaklarda sıkça görülen tablo, 5-7 katlı, bitişik nizam, zemin katında dükkân bulunan apartmanlardır. Bir kısmında sonradan kat eklendiği, bazılarında ise projeye aykırı tadilatlar yapıldığı bilinir.
Burada bir yanılgıya dikkat çekmek gerekir: Bina yaşı tek başına risk ölçütü değildir. Aynı yıl yapılmış iki komşu binadan biri, kullanılan beton kalitesi, donatı detayları ya da sonradan yapılan müdahaleler nedeniyle diğerinden çok farklı bir performans gösterebilir. Özellikle zemin katta dükkân açmak için kolon kesildiği ya da taşıyıcı duvarların kaldırıldığı yönündeki şüpheler, ciddiye alınması gereken uyarılardır. Bu tür şüpheleri olan maliklerin, söylentilere değil lisanslı bir kuruluşun yapacağı incelemeye dayanarak hareket etmesi en sağlıklı yoldur. Ayrıca ruhsat ve onaylı proje ile mevcut durum arasındaki farkların bilinmesi, yeni projede hakların doğru tanımlanmasına yardımcı olur.
İlçe; Güneşli, Mahmutbey, Kirazlı, Yenimahalle, Demirkapı, Göztepe, Yıldıztepe, Fevzi Çakmak, Hürriyet, Kemalpaşa, Çınar ve Bağlar gibi farklı karakterde mahallelerden oluşur. Güneşli ve Mahmutbey çevresinde ticari ve sanayi kullanımlar yoğunken, iç mahallelerde konut ağırlıklı bir doku hâkimdir. Bu çeşitlilik, her mahallede dönüşümün farklı öncelikler taşıması anlamına gelir. Güneşli'ye özgü koşulları ayrıca incelediğimiz Güneşli kentsel dönüşüm yazısına göz atabilirsiniz.
Ulaşım Ağının Dönüşüme Etkisi
Bağcılar, raylı sistem açısından İstanbul'un bağlantı noktalarından biridir. M1B hattı Kirazlı'da son bulur; Kirazlı'dan M3 hattı hem Bakırköy hem de Başakşehir yönüne bağlantı sağlar. T1 tramvayı Bağcılar Meydan'a kadar uzanırken M7 hattı Mahmutbey üzerinden ilçeyi Şişli yönüne bağlar. TEM otoyolu ve Basın Ekspres yolu da ilçenin sınırlarında yer alır. Bu bağlantılar, istasyonlara yakın parsellerde konut talebini etkileyen bir unsur olarak değerlendirilir; ancak bunun paylaşım oranına etkisi parselin diğer özellikleriyle birlikte ele alınmalıdır.
Çok Malikli Binalarda Karar: 7471 Sonrası Salt Çoğunluk
Bağcılar'da 15, 20 hatta daha fazla bağımsız bölümün bulunduğu binalar azımsanmayacak sayıdadır. Bu kadar çok malikin tamamının aynı anda aynı fikirde olması zordur. İşte bu noktada 7471 sayılı Kanun'la yapılan düzenleme önem kazanır. 9 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle, riskli yapılarda uygulama kararı için aranan çoğunluk hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi.
Çoğunluk kişi sayısına göre değil arsa payına göre hesaplanır. Bu ayrım, zemin kat dükkânların büyük arsa payına sahip olduğu binalarda belirleyici olabilir: Sayıca az olan dükkân malikleri, toplam arsa payının önemli bir kısmını temsil ediyor olabilir. Karara katılmayan maliklerin payları ise rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir. Bu mekanizmanın varlığı, uzlaşma arayışının önemini azaltmaz; tam tersine, şeffaf bilgilendirmenin süreci hızlandırdığı açıktır.
Kalabalık Bir Malik Grubunda Uzlaşıyı Kolaylaştıran Adımlar
- Malikler arasından küçük bir temsil kurulu oluşturmak
- Tüm tekliflerin aynı tabloda, aynı kriterlerle karşılaştırılması
- Toplantı tutanaklarının yazılı tutulup tüm maliklerle paylaşılması
- Hukuki ve teknik soruların bağımsız uzmanlara sorulabilmesi
- Taslak sözleşmenin imzadan önce yeterli süre incelemeye açılması
Zemin Kat Dükkânlar ve Ticari Bağımsız Bölümler
Bağcılar'ın cadde ve ara sokaklarında zemin kat dükkânlar mahalle yaşamının bir parçasıdır. Dönüşümde dükkân malikleri ile daire malikleri arasındaki dengeyi kurmak, sürecin en hassas başlıklarından biridir. Dükkân sahiplerinin en sık dile getirdiği kaygılar, yeni binada dükkânın aynı cephede ve benzer büyüklükte olup olmayacağı ile inşaat süresince ticari faaliyetin nasıl sürdürüleceğidir.
Bu konuların sözleşmede açıkça düzenlenmesi gerekir. Dükkânın konumu, cephe uzunluğu, net kullanım alanı ve kat yüksekliği gibi bilgilerin paylaşım listesine işlenmesi, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları önler. Kiracısı olan dükkânlarda kira sözleşmelerinin tahliye takvimiyle uyumlu biçimde yönetilmesi de ayrıca planlanmalıdır. İmar planının ticari kullanıma izin verip vermediği ise projenin en başında teyit edilmelidir.
Tek Parsel mi, Ada Bazlı Dönüşüm mü?
Dar ve derin parseller, Bağcılar'da sık karşılaşılan bir durumdur. Böyle bir parselde yönetmeliğe uygun otopark, sığınak, asansör ve yangın merdiveni çözmek proje alanının önemli bir kısmını tüketebilir. Bu nedenle bazı durumlarda komşu parsellerle birleşerek daha geniş bir alanda proje geliştirmek gündeme gelir.
| Kriter | Tek parsel | Ada / parsel birleşmesi |
|---|---|---|
| Karar süreci | Daha kısa, tek malik grubu | Birden fazla malik grubunun mutabakatı gerekir |
| Otopark ve sosyal alan | Sınırlı çözüm imkânı | Daha düzenli otopark ve ortak alan planlanabilir |
| Mimari verim | Dar cephe kısıtı | Daha verimli kat planları mümkün olabilir |
| Takvim | Daha öngörülebilir | Hazırlık süreci uzayabilir |
Hangi modelin uygun olduğu; parsellerin büyüklüğü, imar durumu ve maliklerin beklentileriyle birlikte değerlendirilmelidir. Birleşme kararı alınırsa, her parselin projeye kattığı değerin nasıl hesaplanacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Bağcılar Riskli Yapı Tespiti ve Süreç Adımları
Süreç, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruma yapılan riskli yapı tespiti başvurusuyla başlar. Başvuruyu maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi yapabilir. Rapor onaylanınca tapuya şerh düşülür, maliklere tebligat yapılır ve tebliğden itibaren genellikle 15 günlük bir itiraz süresi işler. Ardından maliklerle görüşme ve noterde düzenleme şeklinde kat karşılığı sözleşmesi, tahliye ve yıkım, zemin etüdü ve ruhsat, yapı denetim gözetiminde inşaat, iskan ve tapu teslimi aşamaları gelir. Her aşamanın ayrıntısını kentsel dönüşüm süreci rehberimizde bulabilirsiniz.
Bağcılar'da Müteahhit Seçimi ve Kat Karşılığı Oranı
Kat karşılığı oranı; emsal, parsel büyüklüğü, cephe, otopark ihtiyacı, zemin koşulları ve ticari alan imkânına göre değişir. Bağcılar gibi yoğun bir ilçede komşu binalara yakınlık nedeniyle kazı ve iksa giderleri de maliyeti etkileyen kalemler arasında yer alabilir. Bu yüzden iki teklifi yalnızca "kaç daire veriliyor" sorusuyla karşılaştırmak eksik kalır.
Müteahhit görüşmelerinde şu başlıkları mutlaka gündeme getirin:
- Daha önce teslim edilmiş ve iskanı alınmış projelerin yerinde görülmesi
- Noterde düzenleme şeklinde sözleşme yapılması
- Banka teminat mektubu veya kademeli tapu devri ile güvence sağlanması
- Daire ve dükkân paylaşımının kat, cephe ve metrekare bilgisiyle yazılması
- Teslim takviminin ve ceza şartının sözleşmede yer alması
- Projenin Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne uygun hazırlanması ve yapı denetim gözetiminde yürütülmesi
Sözleşme maddelerini tek tek ele aldığımız kat karşılığı sözleşme rehberi bu aşamada faydalı bir kaynak olabilir.
Kira Yardımı, Harç Muafiyeti ve Tahliye Planı
Riskli yapı kapsamında tahliye edilen binalarda malikler ve şartları sağlayan kiracılar kira yardımından yararlanabilir. Güncel tutarlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl belirlenir. Ayrıca kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde muafiyetler uygulanır. Kalabalık binalarda tahliyenin herkes için aynı gün gerçekleşmesi zor olabileceğinden, takvimin birkaç ay önceden paylaşılması aileler için büyük kolaylık sağlar.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak Bağcılar gibi yoğun dokulu bölgelerde, işe binadaki tüm malik gruplarını dinleyerek başlıyoruz. Daire ve dükkân maliklerinin beklentilerini ayrı ayrı not ediyor, paylaşım önerimizi bu beklentiler ve parselin teknik imkânları üzerinden şeffaf biçimde hazırlıyoruz. Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı hizmetlerimizi inceleyerek çalışma biçimimiz hakkında bilgi alabilirsiniz. Komşu ilçelerdeki süreçleri merak ediyorsanız Güngören kentsel dönüşüm ve Esenler kentsel dönüşüm yazılarımız da karşılaştırma imkânı sunar.
Binanızın dönüşüm sürecine hazır olup olmadığını birlikte değerlendirelim. Tapu ve ruhsat bilgilerinizle ücretsiz ön değerlendirme talebinde bulunabilir ya da 0533 028 54 80 numarasından bize ulaşabilirsiniz.
