Güneşli kentsel dönüşüm gündemi, Bağcılar'ın en hareketli mahallelerinden birinde yaşayan malikler için hem güvenlik hem de değer meselesidir. Güneşli, bir yanında Basın Ekspres Yolu boyunca sıralanan medya binaları, plazalar ve iş merkezleri, diğer yanında ise sanayi alanlarına uzanan atölye ve depolarıyla İstanbul'un üretim ve hizmet ekonomisinin kesiştiği bir noktada yer alır. Bu iki dünyanın arasında, büyük bölümü son kırk yılda hızla yükselmiş konut sokakları bulunur. Bu yazıda, Güneşli'de binasını yenilemeyi düşünen malikler için süreci, mahallenin yapı tiplerine göre farklılaşan yönleriyle birlikte anlatıyoruz.
Güneşli'nin Yapı Stoku: Hızlı Büyümenin İzleri
Bağcılar, İstanbul'un özellikle 1980'ler ve 1990'larda en hızlı nüfus artışı yaşayan ilçelerinden biri oldu. Güneşli'de de bu dönemde, sanayiye yakınlığın getirdiği iş imkânları nedeniyle konut talebi yükseldi. Yapılaşma iki farklı biçimde ilerledi: Bir yanda parsel parsel yükselen, çoğu beş ila yedi katlı apartmanlar; diğer yanda ise kooperatif ya da toplu yapı modeliyle inşa edilmiş, birden fazla bloktan oluşan siteler.
Hızlı büyüme dönemlerinde inşa edilen binaların bir bölümünde beton kalitesi, donatı düzeni ve denetim süreçleri bugünün beklentilerini karşılamayabilir. Bazı yapılarda zemin katların dükkân ya da atölyeye dönüştürülmesi sırasında taşıyıcı sisteme yapılan müdahaleler de ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konudur. Bir binanın riskli olup olmadığına ise ancak teknik inceleme sonucunda karar verilebilir.
Güneşli Riskli Yapı Tespiti: Kimin Başvuracağı ve Neyin İnceleneceği
Süreç, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kurum veya kuruluşa yapılan başvuruyla başlar. Başvuruyu malik ya da kanuni temsilcisi yapabilir; binadaki diğer maliklerin onayı bu aşamada aranmaz. İnceleme ekibi binadan karot numuneleri alır, donatıyı tespit eder ve sonuçları yönetmelik kriterlerine göre değerlendirir.
Sonuç riskli çıkarsa tapuya şerh düşülür ve maliklere tebligat yapılır. Tebliğden itibaren genellikle 15 gün içinde itiraz yoluna gidilebilir. Kesinleşen raporun ardından maliklerin karar alması, müteahhit seçimi ve sözleşme aşamasına geçilir. Bütün aşamalar kentsel dönüşüm süreci rehberimizde sırasıyla anlatılıyor.
Sitelerde ve Apartmanlarda Karar Alma Farkı
Parsel Bazlı Apartmanlar
Tek bir parsel üzerindeki apartmanlarda karar süreci görece basittir. 7471 sayılı Kanun'un 9 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlanmasından bu yana, riskli yapılarda uygulama kararı için hisseleri oranında salt çoğunluk yeterlidir; daha önce bu eşik üçte ikiydi. Çoğunluk, malik sayısına göre değil arsa paylarına göre hesaplanır.
Çok Bloklu Siteler
Kooperatif kökenli sitelerde ise durum daha karmaşık olabilir. Blokların aynı parsel üzerinde bulunup bulunmadığı, yönetim planının içeriği ve ortak alanların kullanım biçimi, kararın kapsamını etkiler. Ayrıca bütün blokların aynı anda riskli bulunup bulunmayacağı da belirsizdir. Bu nedenle site dönüşümlerinde sürecin başında hukuki görüş alınması önerilir.
Her iki durumda da karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir. Ancak uzlaşmanın en sağlıklı yolu, maliklere sözleşme taslağının ve paylaşım planının açıkça sunulmasıdır.
Bağcılar Güneşli Kat Karşılığı Oranını Etkileyen Etkenler
Kat karşılığı oranı, parselin özelliklerine göre belirlenir ve mahalle genelinde tek bir rakamla ifade edilemez. Güneşli'de öne çıkan etkenler şöyle sıralanabilir:
- İmar durumu ve emsal: Parselin plandaki kullanım kararı ve yapılaşma hakları, yeni projenin büyüklüğünü belirler.
- Parselin konumu: İş merkezlerine ve ana arterlere yakın parsellerde ticari alan potansiyeli değerlendirilebilir.
- Otopark: Araç sahipliğinin yüksek olduğu bölgede bodrum otoparkı, bitmiş konutun değerini önemli ölçüde etkiler.
- Site ortak alanları: Sitelerde mevcut bahçe, oyun alanı ve açık otoparkların yeni projede nasıl yer alacağı paylaşım hesabına girer.
- Ulaşım: Basın Ekspres Yolu, TEM ve E-5 bağlantıları ile raylı sistem hatlarına erişim, mahallenin konut talebini destekler.
Sözleşmede teminat, ceza şartı ve teslim takvimine ilişkin maddeler için kat karşılığı sözleşme rehberimizi okumanızı öneririz.
Güneşli'ye Özgü Fırsatlar ve Riskler
Güneşli'nin iş merkezlerine ve sanayi alanlarına yakınlığı, mahallede yenilenen konutların hem oturum hem de kiralama açısından ilgi görmesini sağlayan önemli bir etkendir. Mahalledeki pek çok binanın benzer dönemlerde yapılmış olması da komşu parsellerin birlikte değerlendirildiği daha büyük ölçekli çözümler için zemin hazırlayabilir.
Risk tarafında ise sanayi ve konut kullanımlarının iç içe olduğu sınır bölgelerinde, parselin imar planındaki kullanım kararının mutlaka teyit edilmesi gerekir. Konut olarak kullanılan bir parselin planda farklı bir kullanıma ayrılmış olması ya da tersi, projenin kapsamını değiştirebilir. Zemin koşulları da parselden parsele farklılık gösterebileceği için kesin bilgi ancak zemin etüdüyle elde edilir.
Güneşli Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı ve İnşaat Süreci
Tahliyenin ardından hak sahibi malikler ve şartları taşıyan kiracılar kira yardımına başvurabilir. Güncel tutarlar ve koşullar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl belirlenir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde muafiyetler de bulunur.
Yıkımdan sonra zemin etüdü, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne uygun proje ve ruhsat aşamaları tamamlanır; inşaat yapı denetim firmasının gözetiminde yürütülür ve iskân alındıktan sonra tapular maliklere teslim edilir.
Güneşli'de inşaat döneminin bir başka boyutu da çevredeki iş hayatıdır. Ana yollara yakın şantiyelerde ağır vasıta trafiği, sevkiyat saatleri ve yaya güvenliği, belediyenin ve trafik birimlerinin kurallarına uygun biçimde planlanmalıdır. Komşu binaların ve işletmelerin yıkım ile kazı öncesinde mevcut durumlarının fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınması, olası hasar tartışmalarında tarafları korur. Bu ayrıntılar küçük görünse de sürecin huzurlu ilerlemesinde belirleyici rol oynar.
Güneşli'de Müteahhit Seçimi İçin Kontrol Listesi
- Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması
- Banka teminat mektubu veya kademeli tapu devri gibi güvencelerin yazılı olarak tanımlanması
- Daire ve dükkân paylaşım listesinin, kat planlarıyla birlikte sözleşmeye eklenmesi
- Teslim tarihinin ve gecikme halinde uygulanacak ceza şartının netleştirilmesi
- Firmanın tamamlanmış ve iskânı alınmış projelerinin yerinde görülmesi
- Site dönüşümlerinde etaplama ve ortak alan planının açıkça sunulması
Bağcılar'ın genel tablosu için Bağcılar kentsel dönüşüm yazımıza, komşu ilçede ticaretle konutun iç içe geçtiği bir semt için Merter kentsel dönüşüm makalemize göz atabilirsiniz.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak Güneşli'de bir binayı değerlendirirken önce parselin plan kararlarını, mülkiyet yapısını ve maliklerin beklentilerini bir araya getiririz. Sitelerde ve apartmanlarda farklı işleyen karar süreçlerini maliklere açıkça anlatır, paylaşım ve takvimi yazılı olarak sunarız. Hizmetlerimizin kapsamını hizmetler sayfamızda inceleyebilirsiniz.
Güneşli'deki binanız ya da siteniz için bir yol haritası oluşturmak isterseniz ücretsiz ön değerlendirme talep edebilir veya 0533 028 54 80 numarasından bize ulaşabilirsiniz.
