Merter kentsel dönüşüm başlığı, İstanbul'un tekstil ticaretiyle en çok özdeşleşen semtlerinden birinde, konutla iş yerinin aynı çatı altında yaşadığı binaları ilgilendirir. Güngören sınırları içinde bilinen Merter, aslında resmî bir mahalle adı değil, birkaç mahalleye yayılan bir semt adıdır; aramalarda ve günlük dilde bu adla anılır. Burada pek çok binanın bodrumunda atölye ya da depo, zemin katında showroom, üst katlarında ise konut ya da büro bulunur. Bu yazıda, böylesine karma kullanımlı bir yapı stokunda dönüşüm kararının nasıl verileceğini, hangi teknik ve hukuki konuların öne çıktığını ve maliklerin kendilerini nasıl güvence altına alabileceğini anlatıyoruz.
Merter'in Yapı Dokusu: Ticaretin Şekillendirdiği Bir Semt
Merter, yirminci yüzyılın son çeyreğinde tekstil ve hazır giyim ticaretinin merkezlerinden biri olarak hızla büyüdü. Düzenli sokak ağına sahip planlı bir yerleşim olarak başlayan semt, zamanla ticari yoğunluğun artmasıyla değişti. Konut olarak tasarlanmış binaların alt katları imalathane, depo ve satış mağazasına dönüştü; bazı yapılarda ise doğrudan iş hanı niteliğinde binalar yükseldi.
Bu dönüşümün yapı güvenliği açısından bazı sonuçları vardır. Konut yüküne göre hesaplanmış döşemelerde ağır kumaş toplarının ve makinelerin depolanması, vitrin açmak için cephe ve iç taşıyıcı elemanlara yapılan müdahaleler, bodrumlarda yıllar içinde biriken nem ve yangın riskini artıran düzensiz tesisatlar, Merter'de sıkça konuşulan konulardır. Elbette her bina aynı durumda değildir; ancak karma kullanımın geçmişi, teknik incelemede özellikle dikkat edilmesi gereken noktaları işaret eder.
Merter'in bir başka özelliği de semtin yeniden yapılaşmaya uygun, görece düzenli bir parsel ve sokak ağına sahip olmasıdır. Bu durum, dar ve düzensiz parsellerin yaygın olduğu bölgelere kıyasla proje tasarımında daha fazla esneklik sağlayabilir. Yine de her parselin imar koşulları ayrı ayrı incelenmelidir.
Merter Riskli Yapı Tespiti: İşletmeler Açıkken İnceleme
Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlarca yapılır. Başvuru hakkı malike ya da kanuni temsilcisine aittir; binada faaliyet gösteren kiracı işletmeler başvuru yapamaz. Ancak incelemenin sağlıklı yapılabilmesi için karot alınacak kolon ve perdelere erişim gerekir. Mal dolu depolar ve çalışan atölyeler bulunan binalarda inceleme gününü işletmelerle önceden planlamak, hem işin aksamamasını hem de doğru noktalardan numune alınmasını sağlar.
Bina riskli bulunursa tapuya şerh işlenir ve maliklere tebligat yapılır. Tebliğden itibaren genellikle 15 gün içinde itiraz edilebilir. Ardından uygulama kararı, sözleşme, tahliye ve yıkım aşamaları gelir. Sürecin tamamını sırasıyla görmek için kentsel dönüşüm süreci rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Ticari Kiracılar ve Tahliye Takvimi
Merter'de dönüşümün en çok zaman alan kısmı çoğu zaman tahliyedir. Konut kiracısının aksine, bir tekstil işletmesinin taşınması; stokların, makinelerin ve müşteri ilişkilerinin yeni bir adrese aktarılması demektir. Sezon dönemlerinde taşınmak işletmeler için ciddi kayıp anlamına gelebilir. Bu nedenle tahliye tarihinin, kira sözleşmelerinin bitiş tarihleri ve sektörün yoğun dönemleri dikkate alınarak planlanması süreci kolaylaştırır.
Maliklerin, binadaki tüm kira sözleşmelerinin bir listesini çıkarması, sözleşme sürelerini ve özel şartları gözden geçirmesi ve kiracılarla erken aşamada açık bir iletişim kurması önerilir. Kiracı işletmelerle ilgili hukuki konularda bir avukattan destek almak da ileride doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır.
Karar Süreci: Arsa Payı ve Salt Çoğunluk
Riskli yapılarda uygulama kararı için aranan çoğunluk, 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun'la değişti. Artık hisseleri oranında üçte iki değil, hisseleri oranında salt çoğunluk yeterlidir. Merter'de bu kuralın pratikteki anlamı önemlidir: Geniş bodrum ve zemin katlara sahip ticari bağımsız bölümlerin arsa payı yüksek olabilir; dolayısıyla birkaç ticari malik, kararın yönünü belirleyecek ağırlıkta olabilir.
Karara katılmayan maliklerin payları ise rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir. Konut ve ticari maliklerin birbirinin önceliklerini anladığı bir müzakere ortamı, bu yola başvurmadan ortak karara ulaşmanın en sağlıklı yoludur.
Güngören Merter Kat Karşılığı: Paylaşımı Belirleyen Başlıklar
Merter'de kat karşılığı paylaşımı, yalnızca daire sayısı üzerinden konuşulamaz. Öne çıkan başlıklar şunlardır:
- Ticari alanın değeri: Cadde cepheli showroomlar, iç sokaktaki dükkânlardan farklı değerlenir; yeni projede cephe uzunluğu ve konumun korunması önemli bir müzakere konusudur.
- Bodrum kullanımı: Mevcut bodrum depoların yeni binada otoparka mı, depoya mı ayrılacağı paylaşımı etkiler.
- İmar durumu ve kullanım kararları: Parselin plandaki kullanım türü, yeni binada ticari alanın ne ölçüde yer alabileceğini belirler.
- Yük ve tesisat gereksinimleri: Ticari kullanıma uygun döşeme yükleri, yangın güvenliği ve havalandırma çözümleri maliyete yansır.
- Ulaşım ve erişim: M1 metro hattına, metrobüs güzergâhına ve E-5 bağlantılarına yakınlık, hem ticari hem konut talebini destekler.
Teminat, ceza şartı ve daire ile dükkân paylaşım listesi gibi maddeleri ayrıntılı incelemek için kat karşılığı sözleşme rehberimizden yararlanabilirsiniz.
Merter Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı, Harçlar ve İnşaat Dönemi
Tahliyeden sonra hak sahibi malikler ve şartları taşıyan kiracılar kira yardımı için başvurabilir. Güncel tutarlar ve kapsam Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl belirlenir. Dönüşüm kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde muafiyetler uygulanır.
Yıkımın ardından zemin etüdü yapılır, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne uygun proje hazırlanır ve ruhsat alınır. İnşaat, yapı denetim firmasının gözetiminde sürer. Ticari trafiğin yoğun olduğu Merter sokaklarında şantiye girişi, malzeme sevkiyatı saatleri ve komşu işletmelerin erişiminin korunması, iş programında ayrıca planlanmalıdır.
Merter'de Müteahhit Seçerken Sorulacaklar
- Firma daha önce ticari ve konut birimlerini bir arada barındıran bir proje tamamladı mı?
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapılacak?
- Banka teminat mektubu veya kademeli tapu devri gibi bir güvence öneriliyor mu?
- Dükkânların cephe uzunluğu, metrekaresi ve konumu sözleşme ekinde çizimle gösteriliyor mu?
- Teslim takvimi ve gecikme halinde ceza şartı açıkça belirlenmiş mi?
- İskânı alınmış önceki projeleri yerinde görülebiliyor mu?
İlçenin geneline dair bilgiler için Güngören kentsel dönüşüm yazımızı, benzer biçimde sanayi ve ticaretin konutla iç içe olduğu bir bölge için Güneşli kentsel dönüşüm makalemizi okuyabilirsiniz.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak Merter gibi ticari hayatın kesintisiz aktığı bir semtte, dönüşümü yalnızca bir inşaat işi olarak değil, maliklerin gelir ve yaşam düzenini birlikte ilgilendiren bir süreç olarak ele alırız. Konut ve ticari maliklerin önceliklerini ayrı ayrı dinler, paylaşım modelini yazılı ve çizimli olarak sunarız. Hizmetlerimizin ayrıntıları için hizmetler sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
Merter'deki binanız için bir ön çalışma yapmak isterseniz ücretsiz ön değerlendirme talebinde bulunabilir veya 0533 028 54 80 numarasından bize ulaşabilirsiniz.
