Kat karşılığı sözleşme, kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin imzaladığı en önemli belgedir. Riskli yapı tespiti, uygulama kararı ve proje gibi aşamalar ne kadar düzgün yürürse yürüsün, maliklerin haklarını yıllar boyunca koruyacak olan şey, bu sözleşmenin ne kadar açık, eksiksiz ve dengeli yazıldığıdır. Bu rehberde, İstanbul'da binasını yenilemeye hazırlanan maliklerin kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamadan önce gözden geçirmesi gereken başlıkları, bir kontrol listesi ve madde tablosu eşliğinde anlatıyoruz.
Önemli not: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır, hukuki tavsiye değildir. Her binanın, her parselin ve her malik grubunun koşulları farklıdır. Sözleşmenizi imzalamadan önce mutlaka bir avukattan görüş almanızı ve işlemleri noter huzurunda yürütmenizi öneririz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Uygulamada “kat karşılığı” ya da “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak anılan bu sözleşmede, arsa sahipleri yani malikler, arsa paylarının bir bölümünü müteahhide devretmeyi taahhüt eder. Müteahhit ise bunun karşılığında, kendi giderleriyle yeni binayı inşa edip maliklere sözleşmede belirlenen bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir. Yani ortada iki yönlü bir ilişki vardır: Bir yanda bir inşaat eseri meydana getirme borcu, diğer yanda bir taşınmaz payının devri.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki projelerde bu sözleşme, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde alınan uygulama kararının ardından imzalanır. Sözleşmenin dayandığı genel süreç adımlarını görmek için kentsel dönüşüm süreci rehberimize göz atabilirsiniz.
Neden Noterde Düzenleme Şeklinde Yapılmalı?
Sözleşme, taşınmaz payının devrini de içerdiği için şekil kurallarına tabidir. Uygulamada kabul gören yaklaşım, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılmasıdır. Düzenleme şeklinde sözleşmede metin noter tarafından hazırlanır ya da incelenir, tarafların kimliği ve iradesi noter huzurunda tespit edilir. Yalnızca imzaların onaylandığı “onaylama şeklindeki” sözleşmeler ile adi yazılı belgeler, ileride geçerlilik tartışmalarına yol açabilir. Bu nedenle maliklerin, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde hazırlanmasını baştan bir ön şart olarak koyması önerilir.
Noter işleminin bir başka faydası da sözleşmenin tapu kütüğüne şerh verilebilmesidir. Bu şerh, sözleşmeden doğan hakların üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesini kolaylaştırır. Şerhin nasıl ve hangi kapsamda verileceği konusunda avukatınızın ve noterin görüşünü almanız yararlı olur.
Kentsel Dönüşüme Özgü Durum: Salt Çoğunluk ve Katılmayan Malikler
6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda, 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile uygulama kararı için hisseleri oranında salt çoğunluk yeterli hale geldi; önceki düzenlemede bu eşik üçte ikiydi. Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa paylarına göre hesaplanır. Karara katılmayan maliklerin payları ise rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir. Bu nedenle sözleşmede, imzaya katılan maliklerin kimler olduğu, sonradan katılacak maliklerin hangi koşullarla sözleşmeye dahil olacağı ve açık artırma sürecinde payın kime geçeceği gibi konuların nasıl ele alınacağı da düşünülmelidir.
Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gereken Başlıklar
İyi bir kat karşılığı sözleşmesi, yanlış anlaşılmaya yer bırakmayacak kadar ayrıntılı olmalıdır. Aşağıdaki tablo, temel maddeleri ve her birinde nelere dikkat edilmesi gerektiğini özetler.
| Madde | İçermesi gerekenler | Malik açısından dikkat noktası |
|---|---|---|
| Taraflar ve taşınmaz | Tüm maliklerin kimlik bilgileri, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri | Mirasçılar ve vekâletle temsil edilen malikler eksiksiz yer almalı |
| Paylaşım oranı ve daire listesi | Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı, kat, cephe ve net alan bilgisi | Liste, kat planlarıyla birlikte sözleşmenin eki olmalı |
| Proje ve teknik şartname | Mimari proje esasları, malzeme ve marka sınıfı, ortak alan nitelikleri | “Birinci sınıf malzeme” gibi muğlak ifadeler yerine somut tanımlar kullanılmalı |
| Süreler | Ruhsat başvurusu, inşaata başlama ve teslim tarihleri | Sürenin hangi tarihten itibaren işleyeceği açıkça yazılmalı |
| Teminat | Banka teminat mektubu, kademeli tapu devri veya her ikisi | Teminatın ne zaman ve hangi koşulda iade edileceği belirlenmeli |
| Ceza şartı | Gecikme halinde ödenecek bedel ve hesaplama yöntemi | Ceza şartının asıl edimle birlikte istenebileceği açıkça belirtilmeli |
| Kira ve tahliye | Tahliye tarihi, kira yardımı başvurusu, varsa müteahhidin üstlendiği ek ödemeler | Kira yardımı tutarları Bakanlıkça belirlendiği için sözleşmede tutar yerine yöntem tanımlanmalı |
| Teslim ve iskân | Geçici ve kesin kabul, iskân alınması, tapu devir zamanı | İskân alınmadan teslimin hangi koşullarda kabul edileceği netleşmeli |
| Fesih ve uyuşmazlık | Hangi durumlarda sözleşmenin feshedilebileceği, yetkili mahkeme | Müteahhidin işi bırakması halinde izlenecek yol yazılmalı |
Daire Paylaşımı ve Teknik Şartname: Belirsizliğe Yer Bırakmayın
Malikler arasında ve malik ile müteahhit arasında en sık yaşanan anlaşmazlıklar, “hangi daire kimin olacak” ve “bina nasıl bir malzemeyle yapılacak” sorularından doğar. Bu yüzden paylaşım listesinin yalnızca daire numaralarını değil; katı, cephesi, net ve brüt alanı, balkon ve depo gibi eklentileri de göstermesi gerekir. Mümkünse liste, onaylı ya da onaya sunulacak projenin kat planları üzerinde işaretlenerek sözleşmeye eklenmelidir.
Teknik şartname de aynı titizlikle hazırlanmalıdır. Pencere sistemleri, ısı ve ses yalıtımı, mutfak ve banyo donanımı, kapılar, zemin kaplamaları, asansör ve ortak alan düzenlemeleri tek tek yazılmalıdır. Proje değişikliği gerekirse maliklerin onayının nasıl alınacağı, değişikliğin paylaşımı nasıl etkileyeceği de sözleşmede yer almalıdır. Ticari birimlerin bulunduğu binalarda dükkânların cephe uzunluğu ve konumu ayrıca tanımlanmalıdır; bu konudaki örnekleri Mecidiyeköy kentsel dönüşüm ve Merter kentsel dönüşüm yazılarımızda ele aldık.
Teminat: Banka Teminat Mektubu ve Kademeli Tapu Devri
Kat karşılığı sözleşmesinde malikin en büyük riski, arsa payını devrettiği halde binanın tamamlanmamasıdır. Bu riski azaltmanın iki yaygın yolu vardır.
Banka Teminat Mektubu
Müteahhidin, sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde maliklerin başvurabileceği bir güvence olarak banka teminat mektubu verilmesi istenebilir. Mektubun tutarı, süresi, hangi koşullarda nakde çevrilebileceği ve inşaat ilerledikçe kademeli olarak iade edilip edilmeyeceği sözleşmede yazılmalıdır. Süresiz ya da süresi teslim tarihini aşan mektuplar malik açısından daha güvenceli kabul edilir.
Kademeli Tapu Devri
Müteahhide düşecek arsa paylarının tamamının baştan devredilmesi yerine, inşaatın belirli aşamalarına bağlı olarak parça parça devredilmesidir. Örneğin kaba inşaatın tamamlanması, ince işlerin bitmesi ve iskânın alınması gibi aşamalar devir noktası olarak belirlenebilir. Her aşamanın nasıl tespit edileceği, örneğin yapı denetim raporu ya da bağımsız bir teknik raporla, sözleşmede açıkça tanımlanmalıdır. Bu iki yöntem birlikte de kullanılabilir.
Ayrıca müteahhidin, kendisine kalacak bağımsız bölümleri inşaat sürerken üçüncü kişilere satıp satamayacağı ve sözleşmeyi başka bir firmaya devredip devredemeyeceği de açıkça düzenlenmelidir. Malik onayı olmadan yapılacak bir devir, maliklerin hiç tanımadıkları bir firmayla karşı karşıya kalmasına yol açabilir. Müteahhide düşen dairelerin satışının, teminat ya da kademeli devir yapısıyla uyumlu biçimde belirli inşaat aşamalarına bağlanması, malikler açısından daha dengeli bir çözüm olarak görülür.
Süreler, Ceza Şartı ve Masraflar
Teslim Süresi ve Gecikme Cezası
Kentsel dönüşüm projelerinde teslim süresi, malikler için yalnızca bir tarih değildir; kirada geçen her ay doğrudan bir maliyettir. Bu nedenle sözleşmede başlangıç tarihi, ruhsat alınma süresi ve teslim tarihi ayrı ayrı belirlenmelidir. “Ruhsat tarihinden itibaren” ya da “yıkım tarihinden itibaren” gibi ifadeler, sürenin hangi olaya bağlandığını gösterir ve ileride yaşanacak tartışmaları azaltır.
Gecikme durumunda müteahhidin ödeyeceği ceza şartı da açıkça yazılmalıdır. Cezanın aylık mı yoksa günlük mü hesaplanacağı, kime ödeneceği ve asıl teslim borcunun yanında istenebilip istenemeyeceği belirtilmelidir. Doğal afet, resmî kurum işlemlerinden kaynaklanan gecikmeler veya tarihî alanlarda kazı süreçleri gibi müteahhidin kontrolü dışındaki durumların nasıl değerlendirileceği de tanımlanmalıdır. Sit alanlarındaki bu tür özel durumlara Kocamustafapaşa kentsel dönüşüm yazımızda değindik.
Kira Yardımı, Harçlar ve Masraflar Kime Ait?
Kentsel dönüşüm kapsamında hak sahibi malikler ve belirli şartları taşıyan kiracılar kira yardımından yararlanabilir. Güncel tutarlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl belirlenir; bu nedenle sözleşmeye sabit bir tutar yazmak yerine, müteahhidin ayrıca bir kira katkısı üstlenip üstlenmediği ve bunun nasıl hesaplanacağı yazılmalıdır.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde muafiyetler bulunur. Muafiyet kapsamı dışında kalabilecek masrafların, örneğin proje, zemin etüdü, yapı denetim, abonelik ve iskân giderlerinin kime ait olacağı sözleşmede tek tek sayılmalıdır. Belirsiz bırakılan her masraf kalemi, teslim aşamasında anlaşmazlık konusu olabilir.
Yapı Denetim, Zemin Etüdü ve Deprem Yönetmeliği
Sözleşmenin teknik bölümünde, yeni binanın Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne uygun olarak projelendirileceği ve inşa edileceği açıkça belirtilmelidir. Projeden önce parselde zemin etüdü yapılması, temel sisteminin bu etüde göre belirlenmesi gerekir. İnşaat süresince yapı denetim kuruluşunun gözetimi yasal bir zorunluluktur; ancak maliklerin sürece katılımını güçlendirmek için, belirli aşamalarda kendi seçecekleri bir mühendise kontrol yaptırma hakkı da sözleşmeye eklenebilir.
Teslim aşamasında eksik ve ayıplı işlerin nasıl tespit edileceği, bunların hangi süre içinde giderileceği ve kesin kabulün ne zaman yapılacağı da yazılmalıdır. Ortak alanlarda ve tesisatta ortaya çıkabilecek sorunlar için müteahhidin sorumluluk süreleri konusunda da avukatınızdan bilgi almanız yararlı olur.
İnşaat süresince şantiyede yaşanabilecek kazalar, komşu yapılara verilebilecek zararlar ve doğal afet gibi riskler için müteahhidin hangi sigortaları yaptıracağı da sözleşmede yer alabilir. Yıkım ve kazı öncesinde komşu binaların mevcut durumunun fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınması, ileride ortaya çıkabilecek hasar tartışmalarında hem malikleri hem de müteahhidi korur. Bu tür ayrıntılar küçük görünse de uzun bir inşaat sürecinde tarafların ilişkisini doğrudan etkiler.
İmzadan Önce Malikler İçin Kontrol Listesi
Aşağıdaki listeyi, sözleşme taslağını incelerken madde madde kontrol edebilirsiniz:
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi hazırlanıyor?
- Tüm maliklerin ve mirasçıların bilgileri eksiksiz ve güncel mi?
- Daire paylaşım listesi kat planlarıyla birlikte sözleşmeye eklendi mi?
- Teknik şartname somut malzeme tanımları içeriyor mu?
- Ruhsat, inşaata başlama ve teslim süreleri ayrı ayrı yazıldı mı?
- Gecikme halinde uygulanacak ceza şartı ve hesaplama yöntemi belli mi?
- Banka teminat mektubu veya kademeli tapu devri gibi bir güvence tanımlandı mı?
- Zemin etüdünün yapılacağı ve projenin Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne uygun hazırlanacağı yazıyor mu?
- Yapı denetim sürecinin nasıl yürütüleceği belirtildi mi?
- Masrafların ve vergilerin kime ait olduğu tek tek sayıldı mı?
- Müteahhidin sözleşmeyi üçüncü bir kişiye devredip devredemeyeceği düzenlendi mi?
- İşin bırakılması veya müteahhidin ödeme güçlüğüne düşmesi halinde izlenecek yol yazıldı mı?
- İskân ve tapu devrinin zamanı ile eksik işlerin tespit yöntemi tanımlandı mı?
- Sözleşme taslağı imzadan önce bir avukata incelettirildi mi?
Sık Yapılan Hatalar
- Sözlü vaatlere güvenmek: Görüşmelerde konuşulan her şey sözleşmeye ya da eklerine yazılmalıdır.
- Tüm tapuyu baştan devretmek: Kademeli devir ya da teminat olmadan yapılan toplu devir, malikin pazarlık gücünü azaltır.
- Teslim süresini muğlak bırakmak: “En kısa sürede” gibi ifadeler hukuken takip edilmesi güç taahhütlerdir.
- Teklifleri yalnızca orana göre karşılaştırmak: Yüksek oran, zayıf teminat ve muğlak şartnameyle birlikte geldiğinde gerçek bir avantaj olmayabilir.
- Firmanın geçmişini incelememek: Tamamlanmış ve iskânı alınmış projeleri yerinde görmek, en güvenilir referanstır.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak sözleşmeyi, maliklerle aramızdaki güvenin yazılı karşılığı olarak görürüz. Noterde düzenleme şeklinde sözleşme, kat planlarıyla desteklenmiş paylaşım listesi, somut bir teknik şartname ve açık bir teslim takvimi çalışma biçimimizin temelidir. Maliklerin sözleşme taslağını kendi avukatlarına incelettirmesini her zaman destekleriz. Sunduğumuz hizmetlerin kapsamını hizmetler sayfamızda görebilirsiniz.
Binanız için hazırlanan bir sözleşme taslağını birlikte gözden geçirmek ya da sürecin başında yol haritası çıkarmak isterseniz ücretsiz ön değerlendirme için bize yazabilir veya 0533 028 54 80 numarasından ulaşabilirsiniz.
