Kocamustafapaşa kentsel dönüşüm konusu, İstanbul'un başka hiçbir semtinde olmadığı kadar katmanlı bir başlıktır. Fatih'in Marmara kıyısına inen yamacında, Samatya ile Cerrahpaşa arasında uzanan bu mahalle, Tarihi Yarımada'nın kentsel ve arkeolojik sit alanı sınırları içinde yer alır. Yani burada eski bir apartmanı yenilemek, yalnızca deprem güvenliği ve komşular arası uzlaşma meselesi değildir; aynı zamanda koruma mevzuatına uygun bir proje üretme işidir. Bu yazıda, Kocamustafapaşa'da binasının geleceğini düşünen maliklerin bilmesi gereken farkları, sırasıyla ve abartısız biçimde ele alıyoruz.
Bir Sit Alanında Yaşamak: Kocamustafapaşa'nın Özgün Durumu
Tarihi Yarımada'nın tamamı 1995 yılında koruma kurulu kararıyla kentsel ve arkeolojik sit alanı ilan edilmiştir. Mahalleye adını veren Koca Mustafa Paşa Külliyesi ve çevresindeki tarihî yapılar, sokak dokusunun yüzyıllardır büyük ölçüde korunmuş olması, bölgenin değerini oluşturan unsurlardır. Ancak aynı sokaklarda, eski ahşap evlerin yerine özellikle yirminci yüzyılın ikinci yarısında yapılmış, dar parsellere oturan dört-beş katlı betonarme apartmanlar da bulunur.
Deprem riski açısından dönüşüm ihtiyacı en çok bu apartman stokunda kendini gösterir. Tescilli olmayan bu binalar 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilebilir ve yeniden yapılabilir. Fark, yeni binanın nasıl bir proje olacağının serbestçe değil, koruma amaçlı imar planı ve ilgili koruma bölge kurulunun değerlendirmesiyle belirlenmesidir.
Tescilli Yapı mı, Tescilsiz Yapı mı? İlk Sorulacak Soru
Kocamustafapaşa'da bir malikin öğrenmesi gereken ilk bilgi, binasının ya da parselinin tescil durumudur. Tescilli bir yapı yıkılıp yerine yeni bina yapılamaz; bu yapılar için rölöve, restitüsyon ve restorasyon projeleriyle ilerleyen ayrı bir süreç işler. Tescilsiz bir apartmanda ise yeniden yapım mümkündür, ancak cephe düzeni, kat yüksekliği, saçak hizası, malzeme ve kütle gibi konularda plan hükümlerine uyulması beklenir.
Bu nedenle Kocamustafapaşa'da “mevcut binadan daha fazla kat çıkar” beklentisiyle yola çıkmak gerçekçi olmayabilir. Çoğu parselde yeni binanın, çevresindeki tarihî siluetle uyumlu kalması gerekir. Beklentileri baştan doğru kurmak, maliklerin ve müteahhidin aynı zemin üzerinde konuşmasını sağlar.
Kısıt Gibi Görünen Kuralların Getirdiği Değer
Koruma kuralları ilk bakışta bir engel gibi algılanabilir. Oysa aynı kurallar, mahallenin silüetinin ve sokak ölçeğinin korunmasını sağlar; yani yeni yapılan binanın yanına birkaç yıl sonra orantısız bir blok yükselme ihtimali düşüktür. Tarihî çevrede, nitelikli ve dokuyla uyumlu tasarlanmış yeni bir konut, çoğu zaman uzun vadede değerini koruyan bir yatırım olarak görülür. Ayrıca güçlendirme seçeneği de akılda tutulmalıdır: Bazı binalarda, yıkıp yeniden yapmak yerine mühendislik raporuna dayalı bir güçlendirme çözümünün daha uygun olup olmadığı uzman görüşüyle değerlendirilebilir. Hangi yolun doğru olduğu, binanın mevcut taşıyıcı sisteminin durumuna ve plan hükümlerine bağlıdır.
Kocamustafapaşa Riskli Yapı Tespiti ve Onay Aşamaları
Riskli yapı tespiti burada da diğer mahallelerdeki gibi Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır ve başvuruyu malik ya da kanuni temsilcisi yapabilir. Rapor sonrasında tapuya şerh düşülür, maliklere tebligat yapılır ve tebliğden itibaren genellikle 15 günlük itiraz süresi işler. Asıl fark proje aşamasında ortaya çıkar. Sit alanında hazırlanan mimari proje, ruhsattan önce koruma bölge kurulunun onayına sunulur; kurulun görüşüne göre revizyon istenebilir.
Arkeolojik sit niteliği de ayrıca önemlidir. Temel kazısı sırasında tarihî kalıntıya rastlanması halinde çalışmaların ilgili müze müdürlüğünün denetiminde sürdürülmesi gerekebilir. Bu durum takvimi uzatabileceği için sözleşmede “öngörülemeyen gecikme” tanımının dikkatle yazılması gerekir. Sürecin genel akışını kentsel dönüşüm süreci rehberimizde adım adım bulabilirsiniz.
Salt Çoğunluk Kuralı ve Arsa Payı Hesabı
9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun, riskli yapılarda uygulama kararı için aranan çoğunluğu hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirdi. Çoğunluk, binada kaç kişinin oturduğuna göre değil, arsa paylarına göre hesaplanır. Kocamustafapaşa'da miras yoluyla parçalanmış hisselere ve yurt dışında yaşayan maliklere sıkça rastlandığı için, tapu kayıtlarının güncel hâlinin baştan çıkarılması zaman kazandırır.
Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir. Bu yol hukuken mümkün olsa da, tarihî bir mahallede yıllardır komşu olan aileler arasında öncelik her zaman ikna ve şeffaf bilgilendirme olmalıdır.
Fatih Kocamustafapaşa Kat Karşılığı: Oranı Neler Belirler?
Sit alanında kat karşılığı hesabı, diğer bölgelere göre daha çok değişkene bağlıdır. Rakam vermek yanıltıcı olur; bunun yerine maliklerin müzakerede göz önünde tutması gereken başlıkları sıralayalım:
- Plan kararlarının izin verdiği yapı yüksekliği ve kütlesi: Toplam inşaat alanı çoğu zaman mevcut binaya yakın kalabilir.
- Cephe ve malzeme koşulları: Tarihî dokuya uyum için istenen detaylar inşaat maliyetini artırabilir.
- Bodrum kat ve otopark: Arkeolojik hassasiyet ve dar sokaklar nedeniyle derin kazı her parselde mümkün olmayabilir.
- Konum avantajı: Marmaray'ın Kocamustafapaşa durağı, sahil yolu ve şehir merkezine yakınlık bitmiş konutun değerini destekler.
- Ek onay süreleri: Kurul ve olası kazı süreçleri, finansman planına dahil edilmelidir.
Sözleşme maddelerini tek tek incelemek isteyenler kat karşılığı sözleşme rehberimize göz atabilir.
Tahliye Dönemi ve Kira Yardımı
Kocamustafapaşa kentsel dönüşüm kira yardımı, diğer bölgelerdeki gibi 6306 sayılı Kanun çerçevesinde değerlendirilir. Hak sahibi malikler ve belirli koşulları taşıyan kiracılar başvurabilir. Güncel tutarlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl belirlenir. Sit alanındaki projelerin onay süresi uzayabileceği için, tahliye tarihinin ruhsat takvimiyle uyumlu planlanması maliklerin gereksiz yere uzun süre kirada kalmasını önler. Kentsel dönüşüm işlemlerindeki tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi muafiyetler de bu dönemde maliyetleri hafifletir.
Müteahhit Seçerken Kocamustafapaşa'ya Özel Sorular
- Firma daha önce sit alanında veya koruma kurulu onayı gerektiren bir projede çalıştı mı?
- Projeyi hazırlayacak mimarlık ekibinin tarihî çevrede tasarım deneyimi var mı?
- Kurul revizyonları ve olası kazı gecikmeleri sözleşmede nasıl tanımlanıyor?
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılacak, teminat olarak banka teminat mektubu ya da kademeli tapu devri öngörülüyor mu?
- Zemin etüdü, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne uygun statik proje ve yapı denetim gözetimi nasıl planlanıyor?
Komşu bölgeyi de merak edenler için sur dışında kalan Merkezefendi kentsel dönüşüm yazımız ve ilçe geneline odaklanan Fatih kentsel dönüşüm makalemiz farklı bir bakış sunar.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak tarihî bir mahallede çalışmanın sabır ve titizlik gerektirdiğini biliyoruz. Kocamustafapaşa gibi bir yerde ilk işimiz, parselin tescil ve plan durumunu netleştirmek, maliklere neyin mümkün olduğunu açıkça anlatmaktır. Ardından proje, kurul süreci ve inşaat takvimini maliklerle birlikte, yazılı ve izlenebilir biçimde kurarız. Çalışma alanlarımızı hizmetler sayfamızda görebilirsiniz.
Kocamustafapaşa'daki binanızın durumunu birlikte değerlendirmek isterseniz ücretsiz ön değerlendirme için bize yazabilir veya 0533 028 54 80 numarasından ulaşabilirsiniz.
