Sefaköy kentsel dönüşüm araması yapan maliklerin çoğu, Küçükçekmece'nin E-5 karayolu boyunca uzanan yoğun konut bölgesinde yaşar. Sefaköy, resmi bir mahalle adı değil, gündelik dilde yerleşmiş bir semt adıdır. Tapuda ise binanız Tevfikbey, Kartaltepe ya da çevredeki başka bir mahallenin adıyla kayıtlı olabilir. Semtin apartmanları büyük ölçüde İstanbul'un batıya hızla büyüdüğü yıllarda yapıldı ve bugün bu binaların önemli bir kısmı yenilenme ihtiyacıyla karşı karşıya. Bu yazıda Sefaköy'de kentsel dönüşüme hazırlanan malikler için temel başlıkları sırasıyla ele alıyoruz.
Önce Tapuya Bakın: Sefaköy'de Mahalle Adı Neden Önemli?
Kentsel dönüşümün bütün resmi adımları; riskli yapı başvurusu, imar durumu belgesi, tapu şerhi ve ruhsat, tapudaki il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisiyle yürür. Sefaköy olarak bilinen bölgede bir bina, tapuda farklı bir mahalle adıyla görünebilir. Ayrıca Küçükçekmece'deki Kartaltepe Mahallesi, Bakırköy'deki aynı adlı mahalleyle karıştırılabilir. Bu nedenle sürecin başında güncel tapu kaydını alıp ada ve parsel numarasını not etmeniz, sonraki tüm yazışmaları kolaylaştırır.
Sefaköy'ün Yapı Stoku: Cadde Binaları ve Ara Sokaklar
Semtin dokusu, Halkalı Caddesi ve E-5'e paralel akslar boyunca yoğunlaşan karma binalarla, bunların arkasındaki konut sokaklarından oluşur. Cadde üzerinde zemin katları dükkân, üst katları konut olan apartmanlar; ara sokaklarda ise bitişik nizam, dört-beş katlı ve kimi zaman sonradan kat eklenmiş binalar yaygındır.
Bu yapılarda sık görülen sorunlar:
- Dönemin yapım koşulları nedeniyle belgelenmemiş beton ve donatı kalitesi
- İlave katlar ve çatı katı dönüşümleri
- Zemin kat dükkânlarında taşıyıcı sisteme yapılmış müdahaleler
- Otopark eksikliği ve dar sokaklar
Bu belirtiler bir binanın riskli olduğunu tek başına kanıtlamaz. Kesin sonucu, lisanslı kuruluşun yapacağı riskli yapı tespiti verir.
Sefaköy Riskli Yapı Tespiti ve 7471 Sonrası Karar Oranı
Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. Malik ya da kanuni temsilcisi tek başına başvurabilir. Yapı riskli bulunursa tapuya şerh düşülür, maliklere tebligat yapılır ve tebliğden itibaren genellikle 15 günlük itiraz süresi işlemeye başlar.
Uygulama kararı için 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun'dan bu yana hisseleri oranında salt çoğunluk yeterlidir; önceki oran üçte ikiydi. Çoğunluk, malik sayısına değil arsa payına göre hesaplanır. Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
Sürecin bütün adımlarını kentsel dönüşüm süreci adım adım rehberimizde bulabilirsiniz.
Ulaşım ve Gündelik Yaşam: Talebi Neler Belirliyor?
Sefaköy, E-5 üzerindeki metrobüs durağıyla şehrin doğu-batı aksına doğrudan bağlıdır. Halkalı yönündeki raylı sistem bağlantıları ve çevredeki ticaret alanları da bölgedeki konut talebini destekler. Semtte aileler için okul, sağlık ve alışveriş olanaklarına yürüme mesafesi önemli bir tercih sebebidir.
Bu tablo, yeni projelerde daire tiplerinin belirlenmesinde rol oynar. E-5'e yakın parsellerde gürültü ve cephe yönü, ara sokaklarda ise güneş alma ve otopark, alıcıların dikkat ettiği konulardır. Yeni projede doğru yalıtım ve pencere seçimi, özellikle ana yola bakan cepheler için yaşam kalitesini doğrudan etkiler.
Sefaköy'de Malikler Arasında Uzlaşı Nasıl Sağlanır?
Semtin apartmanlarında malik profili oldukça çeşitlidir: kimi aile binanın yapıldığı yıllardan beri aynı dairede oturur, kimi daireyi yatırım amacıyla almıştır, kimi ise mirasla hisse sahibi olmuştur. Bu çeşitlilik, dönüşüm kararında farklı önceliklerin ortaya çıkmasına neden olur. Oturan aile için en önemli konu güvenli bir ev ve makul bir taşınma süresidir; yatırımcı için yeni dairenin kira getirisi ve değeri; mirasçı için ise hisselerin nasıl paylaşılacağıdır.
Uzlaşıyı kolaylaştıran birkaç pratik adım vardır. Tüm maliklerin katılabileceği bir tarihte toplantı yapmak, kararları tutanakla kayıt altına almak, müteahhit tekliflerini aynı kriterlerle yan yana koyup karşılaştırmak ve teknik konularda bağımsız bir mühendis ya da hukukçudan görüş almak bunların başında gelir. Karar salt çoğunlukla alınabilse de, karara katılmayan maliklerin kaygılarını dinlemek ve sözleşmede bu kaygılara karşılık gelen güvenceleri aramak, sürecin daha sakin ilerlemesini sağlar.
Sefaköy Kat Karşılığı Oranını Belirleyen Başlıklar
- İmar hakkı: Mevcut binanın kullandığı alan ile güncel planın izin verdiği alan arasındaki fark
- Parsel büyüklüğü: Küçük parsellerde komşularla birlikte hareket etmenin sağlayabileceği verim
- Cadde cephesi: Ticari alan değerinin projeye katkısı
- Otopark: Bodrum otoparkının yapılabilirliği ve maliyete etkisi
- Bağımsız bölüm sayısı: Eski binadaki daire ve dükkânların yeni projede nasıl karşılanacağı
Bu başlıkları içeren yazılı bir fizibilite olmadan oran konuşmak yanıltıcı olur. Sözleşme detayları için kat karşılığı sözleşme rehberimize göz atın.
Semtteki eski binalarda karşılaşılan bir başka konu da projeye aykırı yapılmış bölümlerdir. Sonradan kapatılmış balkonlar, çatı katına eklenmiş odalar veya birleştirilmiş daireler, tapudaki kayıtla fiili durumun uyuşmamasına yol açabilir. Yeni projede maliklere verilecek alan, kural olarak tapudaki bağımsız bölüm ve arsa payı üzerinden hesaplanır. Bu nedenle fiili kullanımla tapu kaydı arasında fark bulunan dairelerde maliklerin beklentisini baştan doğru kurmak, ileride çıkabilecek tartışmaları önler.
Zemin Etüdü ve Yapı Güvenliği
Küçükçekmece'nin geniş bir alana yayıldığı ve zemin koşullarının bölgeden bölgeye farklılaştığı bilinir. Sefaköy'deki bir parselin zemin durumu hakkında kesin bilgi ancak zemin etüdüyle elde edilir. Yeni yapı Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği hükümlerine göre projelendirilmeli, inşaat yapı denetim kuruluşunun gözetiminde yürütülmelidir. Bitişik nizam sokaklarda kazı sırasında komşu binaların korunması ayrıca planlanmalıdır.
Cadde üzerindeki karma binalarda şantiye süreci ayrıca planlanmalıdır. Yoğun yaya ve araç trafiği olan bir aksta kazı, malzeme sevkiyatı ve iskele kurulumu, hem çevredeki işletmeleri hem yayaları etkiler. Bu konuların iş programında nasıl ele alınacağını müteahhitten öğrenmek, komşu binalarla ilişkiyi de olumlu etkiler.
Müteahhitle Görüşmeden Önce
- Güncel tapu kaydı, ada-parsel bilgisi ve arsa payı dağılımı
- Noterde düzenleme şeklinde sözleşme talebi
- Banka teminat mektubu veya kademeli tapu devri
- Daire ve dükkân paylaşım listesi
- Yazılı teslim takvimi ve ceza şartı
- Zemin etüdü ve yapı denetim süreçlerinin tanımı
İlçenin genel tablosu için Küçükçekmece kentsel dönüşüm yazımızı, batıdaki komşu bölge için Ambarlı kentsel dönüşüm yazımızı okuyabilirsiniz.
Teslim aşamasında ise iskân belgesinin alınması, yeni tapuların paylaşım listesine göre düzenlenmesi ve eksik işlerin tutanakla kayıt altına alınması gerekir. Bu adımların takvimi de sözleşmede yer almalıdır.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Sefaköy'de bir binayı değerlendirirken önce tapu ve imar durumunu, ardından maliklerin önceliklerini dinlemeyi esas alıyoruz. Fizibiliteyi açık biçimde paylaşır, sözleşmeyi noter düzenlemesi ve teminatla kurar, teslim takvimini yazılı hale getiririz. Çalışma kapsamımız için hizmetlerimiz sayfasına bakabilirsiniz.
Sefaköy'deki binanız için ücretsiz ön değerlendirme talep edebilir ya da 0533 028 54 80 numarasından bize ulaşabilirsiniz.
