Ambarlı kentsel dönüşüm konusu, Avcılar'ın batı ucunda, Marmara kıyısı ile E-5 karayolu arasında kalan bir mahallede gündeme gelir. Ambarlı denince çoğu kişinin aklına önce liman gelir; oysa limanın hemen arkasında, yıllar içinde büyümüş bir konut dokusu ve burada yaşayan binlerce aile vardır. Avcılar'ın zemin koşullarının 1999 Marmara depremiyle birlikte kamuoyunda yoğun biçimde tartışılmaya başlanması, Ambarlı'daki malikleri de binalarının durumunu sorgulamaya yöneltti. Bu yazıda Ambarlı'da bina yenilemeyi düşünen malikler için öne çıkan başlıkları sade bir dille anlatıyoruz.
Liman, Sahil ve Konut: Ambarlı'nın Karakteri
Ambarlı, Avcılar'ın mahallelerinden biridir ve ilçenin Beylikdüzü sınırına yakın kesiminde yer alır. 1980'lerin sonunda faaliyete geçen Ambarlı Limanı, çevresindeki tarım ve boş arazilerin zamanla depo, lojistik ve konut alanlarına dönüşmesinde belirleyici oldu. Bugün mahallede şu yapı tipleri yan yana görülür:
- Hızlı büyüme döneminde yapılmış dört-beş katlı apartmanlar
- Sahile yakın kesimlerde daha eski, düşük katlı yapılar
- Ana yollar boyunca zemin katı ticari olan karma binalar
- Daha yeni dönemde yapılmış site tipi konutlar
Liman kaynaklı ağır taşıt trafiğinin Haramidere ve E-5 bağlantısında yoğunlaştığı biliniyor. Bu durum, yol kenarındaki binalarda gürültü ve titreşim kaygısını, yeni projelerde ise cephe tasarımı ve yalıtım konularını öne çıkarır.
Avcılar'ın Zemin Hassasiyeti ve Ambarlı'da Zemin Etüdü
Avcılar, 1999 depremiyle birlikte zemin koşulları en çok konuşulan ilçelerden biri haline geldi. İlçenin bazı bölgelerinde zeminin hassas olduğu, heyelan ve sıvılaşma gibi risklerin yer yer değerlendirilmesi gerektiği genel olarak bilinir. Ancak bu bilgi, Ambarlı'daki her parsel için aynı sonucu ifade etmez. Bir parselin zemin özellikleri, yapılacak zemin etüdüyle netleşir.
Zemin etüdünün sonuçları şu kararları doğrudan etkiler:
- Temel sistemi seçimi (radye, kazıklı temel veya zemin iyileştirme gibi)
- Bodrum kat ve otopark derinliği
- Kazı sırasında iksa ve komşu binaların korunması
- Proje maliyeti ve dolayısıyla kat karşılığı paylaşımı
Bu nedenle Ambarlı'da müteahhitle yapılan görüşmelerde zemin etüdünün kim tarafından, hangi aşamada ve hangi kapsamda yaptırılacağını mutlaka sorun. Yeni yapının Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği hükümlerine göre projelendirilmesi ve inşaatın yapı denetim kuruluşu gözetiminde yürütülmesi zorunludur.
Ambarlı Riskli Yapı Tespiti ve Malik Hakları
Tespit için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın lisanslandırdığı kurum ve kuruluşlara başvurulur. Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi başvurabilir. Yapı riskli bulunursa tapuya şerh konur ve maliklere tebligat yapılır; itiraz için tebliğden itibaren genellikle 15 günlük süre öngörülür.
7471 sayılı Kanun'la (Resmî Gazete, 9 Kasım 2023) uygulama kararında aranan çoğunluk, hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi. Hesap, arsa payı üzerinden yapılır. Karara katılmayan maliklerin payları rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
Adımların ayrıntısı için kentsel dönüşüm süreci rehberimizi okuyabilirsiniz.
Riskli Yapı Raporundan Sonra İlk Aylar
Ambarlı'da bir binanın riskli yapı raporu çıktıktan sonra maliklerin en sık sorduğu soru \"şimdi ne olacak?\" sorusudur. Tapuya şerh düşülüp tebligat yapıldıktan sonra itiraz süresi işler. Bu süre içinde itiraz edilmezse ya da itiraz sonuçlandıktan sonra, maliklerin uygulamaya ilişkin kararı arsa payları oranında salt çoğunlukla alması gündeme gelir. Bu dönemde maliklerin kendi aralarında toplanıp birkaç müteahhitten teklif istemesi, teklifleri aynı kriterlerle karşılaştırması ve sözleşme taslağını bir hukukçuya inceletmesi önerilir.
Bu aylarda yapılan en yaygın hata, ilk gelen teklife hızla imza atmaktır. Ambarlı gibi zemin konusunun öne çıktığı bir mahallede tekliflerin zemin etüdünü ve temel sistemini nasıl ele aldığı, oran kadar önemlidir. Etüt yapılmadan verilen ve sonradan değişebilecek bir oranla, etüt sonrasında revize edilme koşulları açıkça yazılmış bir teklif arasındaki farkı iyi okumak gerekir. Maliklerin tahliye takvimi, taşınma planı ve kira dönemi bütçesi de bu aşamada konuşulmalıdır. Kira yardımı gibi desteklerin güncel tutarları ve koşulları her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenir.
Ambarlı Kat Karşılığı: Maliyet Tarafını Unutmayın
Kat karşılığı oranı, satış değeri kadar inşaat maliyetiyle de ilgilidir. Zemin iyileştirmesi veya özel temel sistemi gereken bir parselde maliyet artar ve bu, paylaşıma yansır. Ambarlı'da oranı etkileyen başlıca konular şunlardır:
- Zemin etüdü sonucu: Temel sistemi ve zemin iyileştirme ihtiyacı
- İmar hakkı: Güncel plana göre yapılabilecek toplam alan
- Konum: Sahile, E-5'e ve ulaşım aksına yakınlık
- Otopark: Bodrum otoparkının zemin koşullarına göre yapılabilirliği
- Ticari alanlar: Ana yol cepheli dükkânların değeri
Zemin etüdü yapılmadan konuşulan oranlar, ileride revize edilme riski taşır. Sözleşmede bu riskin nasıl paylaşılacağı açıkça yazılmalıdır. Ayrıntılar için kat karşılığı sözleşme rehberimize bakabilirsiniz.
Sahile yakın parsellerde nem ve tuzlu havanın beton ve donatı üzerindeki etkisi de göz önünde bulundurulmalıdır. Yeni projede beton sınıfı, paspayı, su yalıtımı ve drenaj gibi detayların teknik şartnamede açıkça yer alması, binanın uzun ömürlü olması açısından önemlidir. Bu kalemlerin sözleşmeye eklenecek malzeme listesiyle güvenceye alınması, teslim sonrası olası tartışmaların önüne geçer.
Sözleşmede Aranacak Güvenceler
- Noterde düzenleme şeklinde kat karşılığı sözleşmesi
- Banka teminat mektubu veya kademeli tapu devri
- Daire paylaşım listesi, kat ve cephe dağılımı
- Yazılı teslim takvimi ve gecikme için ceza şartı
- Zemin etüdü sonrası maliyet değişikliklerinin nasıl ele alınacağına dair hüküm
- Yapı denetim kuruluşu ve proje müellifleriyle ilgili bilgiler
Teslim aşaması da en az inşaat kadar önemlidir. İskân belgesinin alınması, bağımsız bölümlerin tapularının maliklere devri ve varsa eksik işlerin tutanakla kayıt altına alınması, sözleşmede tarif edilmiş bir takvime bağlanmalıdır. Kademeli tapu devri öngörülen sözleşmelerde, müteahhide düşen dairelerin tapularının hangi inşaat aşamasında devredileceği açıkça yazılmalıdır. Böylece malikler, süreç boyunca hangi güvenceye sahip olduklarını bilerek hareket eder.
Komşu Bölgelerle Birlikte Düşünmek
Ambarlı, Avcılar'ın diğer mahalleleri ve Beylikdüzü ile benzer sorunları paylaşır. İlçenin genel tablosu için Avcılar kentsel dönüşüm yazımızı, sınır komşusu bölge için Gürpınar kentsel dönüşüm yazımızı, E-5 aksındaki bir başka semt için ise Sefaköy kentsel dönüşüm yazımızı okuyabilirsiniz.
Ambarlı'da maliklerin bir kısmı limanda, lojistik firmalarında ya da çevredeki işletmelerde çalışır ve mahalleden uzaklaşmak istemez. Bu nedenle tahliye döneminde yakın çevrede geçici konut bulmak, aileler için en pratik çözüm olur. Tahliye tarihinin erkenden belirlenmesi, bu arayış için gereken zamanı tanır ve okul çağındaki çocukları olan ailelerin düzenini korumasını kolaylaştırır.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Ambarlı'da bir binaya bakarken zemin konusunu sürecin en başına koyuyoruz. Fizibiliteyi zemin bilgisi ve imar durumuyla birlikte hazırlamayı, maliklere gerçekçi bir tablo sunmayı ve sözleşmeyi noter düzenlemesi ile teminatla kurmayı esas alıyoruz. Hizmetlerimiz sayfasında çalışma kapsamımızı bulabilirsiniz.
Ambarlı'daki binanız için bir ön değerlendirme isterseniz iletişim sayfamızdan bize yazabilir ya da 0533 028 54 80 numarasından ulaşabilirsiniz.
