Gürpınar kentsel dönüşüm konusu, Beylikdüzü'nün Marmara kıyısındaki bu mahallesinde, yıllar önce yazlık olarak alınmış ve zamanla kalıcı konuta dönüşmüş evlerin sahiplerini yakından ilgilendirir. Gürpınar, 2008'deki düzenlemeyle Beylikdüzü'ne bağlanmadan önce ayrı bir belde olarak yönetiliyordu; balıkçı barınağı ve kıyı boyunca uzanan site yerleşimleriyle İstanbul'un batısında kendine özgü bir kimlik taşıdı. Bugün mahallede, eski yazlık sitelerin yanı sıra yakın dönemde yapılmış apartmanlar ve müstakil konut projeleri bulunuyor. Bu yazıda, Gürpınar'da yaşlanan bir blok ya da sitede yaşayan maliklerin dönüşüm sürecinde bilmesi gerekenleri anlatıyoruz.
Yazlıktan Kalıcı Konuta: Gürpınar'ın Yapı Stoku
İstanbul'un batı kıyılarında, yirminci yüzyılın son çeyreğinde şehir merkezinde yaşayan ailelerin yaz aylarını geçirmek için satın aldığı siteler yaygınlaştı. Gürpınar da bu yerleşim biçiminin izlerini taşıyan mahallelerdendir. Bu sitelerin önemli bir bölümü kooperatif modeliyle, mevsimlik kullanım düşünülerek ve görece kısa sürede inşa edildi.
Zamanla şehrin batıya doğru büyümesi, otoyol ve metrobüs bağlantılarının güçlenmesiyle bu yazlıklar yıl boyu oturulan evlere dönüştü. Ancak yapıların tasarlandığı dönemdeki kullanım varsayımları ve inşaat standartları bugünkü beklentilerden farklıydı. Isı yalıtımı, tesisat ve özellikle deprem dayanımı konuları, eski sitelerde sıkça gündeme gelir. Kıyıya yakın parsellerde zeminin ve yeraltı suyunun durumu da ayrıca değerlendirilmesi gereken bir başlıktır; bu konuda kesin bilgi ancak zemin etüdüyle elde edilir.
Gürpınar'da Alan Bazlı ve Parsel Bazlı Dönüşüm
Gürpınar'ın sahil şeridindeki site bölgesinde, belediye öncülüğünde yürütülen alan bazlı dönüşüm çalışmaları kamuoyunda biliniyor. Böyle bir alanın içinde ya da yakınında bulunan maliklerin ilk yapması gereken, parsellerinin yürütülen bir alan çalışmasının kapsamında olup olmadığını belediyeden öğrenmektir. Kapsam dahilindeyse süreç, o alan için belirlenmiş usullere göre ilerler.
Alan çalışmalarının dışında kalan site ve apartmanlarda ise dönüşüm, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapı tespitiyle başlayan parsel bazlı yöntemle yürür. Bu yazının devamında ağırlıklı olarak bu yol üzerinde duruyoruz.
Güçlendirme mi, Yeniden Yapım mı?
Bazı sitelerde maliklerin ilk sorusu, binanın yıkılmadan güçlendirilip güçlendirilemeyeceğidir. Bu sorunun yanıtı, mevcut taşıyıcı sistemin durumuna, beton dayanımına ve güçlendirmenin maliyetinin yeni yapıya oranla makul olup olmadığına bağlıdır. Az katlı ve görece iyi durumdaki bazı bloklarda güçlendirme bir seçenek olarak masaya gelebilir; ancak yalıtım, tesisat ve otopark gibi sorunları da birlikte çözmek isteyen malikler için yeniden yapım çoğu zaman daha kapsamlı bir sonuç verir. Karar, mühendislik raporuna dayanılarak ve seçenekler yan yana konularak verilmelidir.
Gürpınar Riskli Yapı Tespiti: Sitelerde Dikkat Edilecekler
Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlarca yapılır. Başvuruyu malik ya da kanuni temsilcisi yapabilir. Çok bloklu sitelerde her bloğun ayrı ayrı incelenmesi gerekebilir; bloklar benzer dönemde ve benzer yöntemlerle yapılmış olsa bile sonuçlar farklılık gösterebilir.
Rapor riskli sonucunu verdiğinde tapuya şerh düşülür ve maliklere tebligat yapılır; tebliğden itibaren genellikle 15 günlük itiraz süresi bulunur. Sonraki aşamalar olan karar alma, sözleşme, tahliye, ruhsat ve inşaat adımlarını kentsel dönüşüm süreci rehberimizde ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.
Site Maliklerinde Karar: Salt Çoğunluk ve Uzaktaki Malikler
Eski yazlık sitelerin belirgin bir özelliği, maliklerin bir bölümünün hâlâ başka semtlerde yaşaması ya da daireyi kiraya vermiş olmasıdır. Bu durum, toplantılara katılımı ve karar süreçlerini yavaşlatabilir. 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun, riskli yapılarda uygulama kararı için aranan çoğunluğu hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirdi. Çoğunluk, malik sayısına değil arsa paylarına göre hesaplanır.
Karara katılmayan maliklerin payları ise rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir. Uzaktaki maliklerin de bilgiye eşit erişebilmesi için toplantı tutanaklarının, sözleşme taslağının ve proje görsellerinin yazılı ve dijital olarak paylaşılması, güveni ve katılımı artırır. Vekâletname ile temsil de karar süreçlerini kolaylaştıran bir yöntemdir.
Beylikdüzü Gürpınar Kat Karşılığı: Neler Belirleyici?
Kat karşılığı oranı, her parselin koşullarına göre ayrı ayrı belirlenir. Gürpınar'da öne çıkan etkenler şunlardır:
- İmar durumu ve kıyı mevzuatı: Sahile yakın parsellerde kıyı kenar çizgisi ve plan hükümleri yapılaşma koşullarını etkileyebilir; bu bilgiler imar durumu belgesiyle teyit edilmelidir.
- Site yerleşimi ve açık alanlar: Eski sitelerdeki geniş bahçe ve ortak alanların yeni projede nasıl düzenleneceği, hem yaşam kalitesini hem de paylaşımı belirler.
- Deniz manzarası ve cephe: Manzaralı ve manzarasız dairelerin değer farkı, paylaşım listesinde dikkatle ele alınmalıdır.
- Otopark: Eski sitelerde açık otoparklar yaygındır; yeni projede kapalı otopark çözümü önemli bir değer unsurudur.
- Ulaşım: Metrobüs hattına, E-5'e ve TEM bağlantılarına erişim, mahalleye olan talebi destekler.
Teminat, ceza şartı ve paylaşım listesine ilişkin ayrıntılar için kat karşılığı sözleşme rehberimizi incelemenizi öneririz.
Gürpınar Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı ve İnşaat Dönemi
Tahliye sonrasında hak sahibi malikler ve şartları taşıyan kiracılar kira yardımına başvurabilir. Güncel tutarlar ve koşullar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl belirlenir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde muafiyetler uygulanır.
Yıkımın ardından zemin etüdü, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne uygun proje ve ruhsat süreçleri tamamlanır. İnşaat yapı denetim firmasının gözetiminde ilerler. Kıyıya yakın parsellerde yeraltı suyu ve temel yalıtımı, proje ve maliyet planlamasında özellikle dikkate alınmalıdır.
Gürpınar'da Müteahhitle Görüşürken Sorulacaklar
- Firma daha önce çok bloklu bir site dönüşümü tamamladı mı?
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılacak mı?
- Banka teminat mektubu veya kademeli tapu devri gibi güvenceler öneriliyor mu?
- Manzara, kat ve cephe farklarını dikkate alan bir daire paylaşım listesi sunuluyor mu?
- Teslim takvimi ve gecikme halinde ceza şartı açıkça yazılı mı?
- Zemin etüdü ve temel yalıtımı için hangi çözümler öngörülüyor?
İlçenin geneline yönelik bilgiler için Beylikdüzü kentsel dönüşüm yazımızı, benzer biçimde sahil ve site dokusuna sahip bir semt için Ambarlı kentsel dönüşüm makalemizi okuyabilirsiniz.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak Gürpınar gibi site yerleşimlerinin yoğun olduğu bir mahallede, maliklerin bir kısmının uzakta yaşadığını ve kararların zaman aldığını biliyoruz. Bu nedenle tüm malikleri aynı bilgiye ulaştıran düzenli bir iletişim, yazılı bir paylaşım planı ve gerçekçi bir iş takvimi sunmayı önemseriz. Hizmetlerimizin ayrıntılarını hizmetler sayfamızda bulabilirsiniz.
Gürpınar'daki siteniz ya da binanız için ilk değerlendirmeyi birlikte yapmak isterseniz ücretsiz ön değerlendirme talep edebilir veya 0533 028 54 80 numarasından bize ulaşabilirsiniz.
