Kartaltepe kentsel dönüşüm konusu, Bakırköy'ün sahil tarafındaki semtlerden farklı bir gündemle ilerler. Bakırköy'ün kuzeydoğusunda, E-5 karayoluna yakın konumdaki Kartaltepe Mahallesi; Özgürlük Meydanı, İncirli Caddesi ve çevresindeki yoğun apartman dokusuyla ilçenin en hareketli bölgelerinden biridir. Burada dönüşüm, geniş site parsellerinden çok, cadde ve ara sokaklara dizilmiş orta ölçekli apartmanların tek tek ya da komşularıyla birlikte yenilenmesi anlamına gelir. Bu yazıda Kartaltepe'de binasını yenilemeyi düşünen malikler için öne çıkan konuları bir araya getirdik. Not: Küçükçekmece'de Sefaköy tarafında da aynı adı taşıyan bir mahalle bulunur; bu yazı Bakırköy'deki Kartaltepe ile ilgilidir.
Kartaltepe'nin Yapı Dokusu: Cadde Apartmanları ve Ara Sokaklar
Kartaltepe'de konut stokunun büyük bölümü, Bakırköy'ün kuzeye doğru yoğunlaştığı dönemlerde yapılmış çok katlı apartmanlardan oluşur. İncirli Caddesi ve Özgürlük Meydanı çevresinde zemin katları dükkân, banka şubesi ya da ofis olarak kullanılan binalar, ara sokaklarda ise tamamen konut olarak kullanılan bitişik veya ayrık nizam apartmanlar öne çıkar.
Bu binalarda sık konuşulan konular şunlardır:
- Eski deprem yönetmeliklerine göre ya da denetimin sınırlı olduğu yıllarda yapılmış taşıyıcı sistemler
- Zemin kat dükkânlarında yıllar içinde yapılmış tadilatlar
- Otoparksız binalar ve dar sokaklarda araç sorunu
- Asansör, yalıtım ve tesisat gibi konularda bugünün ihtiyaçlarını karşılamayan yapılar
Bu gözlemler bir binanın riskli olup olmadığını tek başına göstermez. Kesin sonuç, lisanslı kuruluşun yapacağı riskli yapı tespitiyle ortaya çıkar.
Ulaşım ve Konum: Kartaltepe'yi Değerli Kılan Unsurlar
Kartaltepe'nin en güçlü yanlarından biri ulaşımdır. M3 metro hattının Özgürlük Meydanı istasyonu mahallenin içinde yer alır. Hemen yakındaki Bakırköy-İncirli istasyonunda M1A ve M3 hatları buluşur; E-5 üzerindeki İncirli metrobüs durağı da yürüme mesafesindedir. Bakırköy çarşısına, sahile ve hastanelere yakınlık da bölgeye olan talebi destekler.
Bu konum avantajı, kat karşılığı görüşmelerinde maliklerin elini güçlendiren bir unsurdur. Ancak tek başına yeterli değildir; parselin imar hakkı, büyüklüğü ve otopark çözümü de hesaba katılmalıdır.
Tek Bina mı, Komşularla Birlikte mi?
Kartaltepe'de pek çok apartman, benzer büyüklükteki komşu parsellerle duvar duvara durur. Tek bir binanın tek başına yenilenmesi mümkün olsa da, küçük bir parselde güncel çekme mesafeleri, otopark ve sığınak gibi gereklilikler yeni projenin verimini düşürebilir. Bu durumda yan yana iki veya üç parselin malikleri bir araya gelerek ortak bir proje geliştirmeyi değerlendirebilir. Ortak projenin avantajı, tek bir bodrum otoparkı ve daha düzgün daire planlarıdır; dezavantajı ise karar sürecine daha fazla malikin katılması ve görüşmelerin uzamasıdır.
Hangi yolun daha uygun olduğu, parsellerin imar durumu, büyüklükleri ve maliklerin beklentileri birlikte değerlendirilerek anlaşılır. Komşu binada da dönüşüm konuşuluyorsa, iki apartman yönetiminin erken bir aşamada bilgi paylaşması bu seçeneği masaya koymak için yeterlidir. Ortak projeye karar verilmese bile, komşu binaların inşaat takvimlerini birbirinden haberdar planlaması kazı ve iksa açısından her iki taraf için de avantaj sağlar.
Kartaltepe Riskli Yapı Tespiti ve Karar Süreci
Süreç, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kurum veya kuruluşa yapılan başvuruyla başlar. Binadaki maliklerden biri veya kanuni temsilcisi başvurabilir. Yapı riskli bulunursa tapuya şerh konur ve maliklere tebligat yapılır. Tespite itiraz için tebliğden itibaren genellikle 15 günlük bir süre öngörülür.
Uygulama kararında 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun'la getirilen kural geçerlidir: artık hisseleri oranında üçte iki değil, hisseleri oranında salt çoğunluk yeterlidir. Çoğunluk kişi sayısına değil arsa payına göre hesaplanır. Kartaltepe'deki cadde binalarında dükkân paylarının arsa payı içindeki ağırlığı, bu nedenle karar sürecinde önem taşır. Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
Tüm adımları sırasıyla görmek için kentsel dönüşüm süreci rehberimize göz atabilirsiniz.
Kartaltepe Kat Karşılığı: Dükkân, Otopark ve Parsel
Kartaltepe'de kat karşılığı oranını belirleyen konular, mahallenin cadde ve sokak dokusundan doğrudan etkilenir:
- Ticari cephe: İncirli Caddesi gibi işlek akslara cepheli parsellerde zemin kat ticari alanlar projenin ekonomisine katkı sağlar; ancak mevcut dükkân sahiplerinin yeni projedeki yeri de açıkça belirlenmelidir.
- Otopark: Dar ara sokaklarda bodrum otoparkının yapılabilirliği, proje maliyetini ve daire sayısını etkiler.
- Parsel büyüklüğü: Küçük parsellerde komşu parsellerle birlikte hareket etmek, daha verimli bir proje sağlayabilir.
- İmar hakkı: Mevcut binanın güncel plan hükümlerine göre ne kadar alan kullanabildiği, imar durumu belgesiyle netleşir.
Oran konuşmadan önce bu başlıkları içeren yazılı bir fizibilite istemenizi öneririz. Sözleşmede nelerin yer alması gerektiğini kat karşılığı sözleşme rehberimizde anlattık.
Zemin Etüdü ve Şantiye Koşulları
Bakırköy'ün sahil şeridinde alüvyon zeminlerin bulunduğu bilinir; Kartaltepe ise sahilden daha içeride yer alır ve zemin koşulları parselden parsele değişebilir. Bu nedenle mahalle için genel bir zemin tanımı yapmak yerine her proje için zemin etüdü yaptırılmalıdır. Yeni yapının Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esaslarına göre projelendirilmesi ve inşaatın yapı denetim kuruluşunun gözetiminde yürütülmesi zorunludur.
Yoğun cadde dokusunda şantiye kurmak da ayrı bir planlama gerektirir. Kazı sırasında komşu binaların korunması, iksa sistemi, malzeme sevkiyatı ve yaya güvenliği, sözleşme öncesinde konuşulması gereken konulardır.
Tahliye Dönemine Hazırlık
Kartaltepe'de kiracı oranı yüksek binalar da, uzun yıllardır aynı dairede oturan aileler de vardır. Uygulama kararından sonra tahliye ve yıkım aşaması başladığında kiracılara bildirim yapılması, malik ailelerin geçici konut bulması ve dükkân sahiplerinin faaliyetlerini taşıması gerekir. Mahallenin merkezi konumu, geçici kiralık konut bulmayı kolaylaştırsa da talep yoğun olduğu için planlamayı erken yapmak önemlidir. Tahliye tarihinin yeterli hazırlık süresi bırakacak biçimde belirlenmesini ve sözleşmeye yazılmasını öneririz. Kira yardımı gibi desteklerin güncel tutarları ve koşulları her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenir.
Müteahhit Görüşmesi Öncesi Kısa Kontrol Listesi
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapılacak?
- Banka teminat mektubu veya kademeli tapu devri öngörülüyor mu?
- Dükkân ve daire paylaşım listesi sözleşme ekinde mi?
- Teslim takvimi ve gecikme için ceza şartı yazılı mı?
- Zemin etüdü, proje ve yapı denetimi sorumlulukları belli mi?
- Firmanın tamamladığı işler yerinde görülebilir mi?
Bakırköy'ün genel tablosu için Bakırköy kentsel dönüşüm yazımızı, mahallenin komşusu Bahçelievler tarafı için ise Şirinevler kentsel dönüşüm yazımızı okuyabilirsiniz.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Kartaltepe gibi merkezi ve karma kullanımlı bir mahallede, konut ve dükkân maliklerinin beklentilerini aynı masada dengelemek sürecin en önemli adımıdır. Fizibiliteyi imar durumu ve ticari alan değerleriyle birlikte şeffaf biçimde paylaşmayı, sözleşmeyi noter düzenlemesi ve teminatla kurmayı esas alıyoruz. Hizmetlerimiz sayfasında çalışma kapsamımızı bulabilirsiniz.
Kartaltepe'deki binanız için bir ön değerlendirme isterseniz bize yazabilir ya da 0533 028 54 80 numarasından ulaşabilirsiniz. Tapu ve imar belgelerinizle durumu birlikte gözden geçiririz.
