Şirinevler kentsel dönüşüm konusu, Bahçelievler'in en tanınan merkezlerinden birinde, kalabalık bir meydan ve yoğun bir konut dokusu üzerinde konuşulur. Şirinevler Mahallesi; kuzeyinde Soğanlı, doğusunda Siyavuşpaşa ile komşu, güneyde E-5 karayoluna yaslanan konumuyla hem ticaretin hem gündelik yaşamın merkezidir. Mahallenin apartmanlarının önemli bir kısmı onlarca yıllık geçmişe sahiptir ve bugün pek çok malik, binasının deprem güvenliğini ve geleceğini sorgulamaktadır. Bu yazıda Şirinevler'de bina yenilemeye karar vermeden önce bilinmesi gerekenleri sade bir dille ele alıyoruz.
Şirinevler'in Yapı Dokusu: Meydan, Cadde ve Ara Sokak
Şirinevler'de yapı stokunu üç halka gibi düşünmek mümkündür. Meydanın ve ana caddelerin çevresinde zemin ve bazen birinci katları ticari olarak kullanılan, cepheleri tabelalarla kaplı apartmanlar bulunur. Bir iç halkada konut ağırlıklı, orta yükseklikte ve çoğu bitişik nizam binalar sıralanır. Ara sokaklarda ise daha sakin, ama aynı dönemlerin yapım koşullarını taşıyan apartmanlar yer alır.
Bu binalarda sık rastlanan durumlar şunlardır:
- Dükkân açmak için zemin katta kaldırılmış duvarlar veya değiştirilmiş taşıyıcı elemanlar
- Çatı katı ya da ilave kat gibi sonradan yapılmış bölümler
- Uzun yıllardır yenilenmemiş tesisat, cephe ve çatı
- Asansörsüz veya eski asansörlü yüksek binalar
Bu tespitler kesin bir sonuç değildir; binanın riskli olup olmadığına lisanslı kuruluşun raporu karar verir.
Şirinevler Riskli Yapı Tespiti: Kim Başvurur, Sonra Ne Olur?
Başvuru, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yapılır. Binadaki tek bir malik ya da kanuni temsilcisi başvurabilir. Rapor sonucunda yapı riskli bulunursa tapuya şerh düşülür ve tüm maliklere tebligat yapılır. Tespite itiraz için tebliğden itibaren genellikle 15 günlük bir süre öngörülür; tebligat tarihini kaydetmek önemlidir.
Uygulama kararında ise 7471 sayılı Kanun'la (Resmî Gazete, 9 Kasım 2023) getirilen kural geçerlidir: karar için hisseleri oranında salt çoğunluk yeterlidir. Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. Karara katılmayan maliklerin payları rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
Bütün adımları sırasıyla öğrenmek için kentsel dönüşüm süreci rehberimizi okuyabilirsiniz.
Meydan Çevresindeki Dükkânlar: Paylaşımda En Hassas Konu
Şirinevler'de kentsel dönüşüm görüşmelerinin en çok zaman alan kısmı genellikle ticari paylardır. Meydana veya ana caddeye bakan bir dükkân, bölgedeki en değerli bağımsız bölümlerden biri olabilir. Bu nedenle sözleşmede şu sorular net yanıt bulmalıdır:
- Dükkân sahibi yeni projede yine cadde cepheli bir alan alacak mı?
- Eşitleme metrekare üzerinden mi, değer üzerinden mi yapılacak?
- İnşaat süresince faaliyetin durması nasıl planlanacak?
- Konut ve ticari bölümlerin ortak alan giderleri nasıl paylaşılacak?
Dükkânların arsa payı yüksekse, uygulama kararındaki ağırlıkları da artar. Bu yüzden konut ve dükkân malikleri arasında erkenden açık bir iletişim kurulması süreci kolaylaştırır.
Apartman Yönetimi ve İlk Toplantı
Şirinevler'de dönüşüm çoğu zaman bir apartman toplantısında, bir malikin \"binamızı bir inceletelim mi?\" sorusuyla başlar. Bu ilk aşamada acele etmeden şu adımları izlemek süreci sağlıklı bir zemine oturtur. Önce güncel tapu kayıtları alınır ve her bağımsız bölümün arsa payı bir tabloda toplanır. Ardından maliklerin iletişim bilgileri güncellenir; binada oturmayan, başka şehirde ya da yurt dışında yaşayan malikler bu listeye mutlaka eklenir. Sonra riskli yapı tespiti için lisanslı kuruluş araştırılır ve başvuru yapılır.
Bu aşamada müteahhitlerle görüşmeye başlamak mümkündür, ancak riskli yapı raporu ve imar durumu belgesi görülmeden kesin bir oran konuşulmamalıdır. Birden fazla firmanın tekliflerini aynı kriterlerle karşılaştırabilmek için maliklerin kendi beklentilerini, örneğin daire büyüklüğü, otopark, teslim süresi ve teminat konusundaki önceliklerini yazılı hale getirmesi faydalı olur.
Şirinevler Kat Karşılığı: Ulaşım ve Konumun Etkisi
Şirinevler'in ulaşım avantajı, kat karşılığı hesabında önemli bir yer tutar. E-5 üzerindeki Şirinevler metrobüs durağı ve M1A hattının Ataköy-Şirinevler istasyonu, mahalleyi şehrin farklı bölgelerine bağlar; Bakırköy ve havalimanı yönüne erişim de görece kolaydır. Bu bağlantılar konut talebini destekler.
Oranı belirleyen diğer etkenler ise şunlardır:
- Parselin imar hakkı ve plan notları
- Parsel büyüklüğü ve komşu parsellerle birlikte hareket imkânı
- Bodrum otoparkının yapılabilirliği
- Mevcut bağımsız bölüm sayısı ve büyüklükleri
- Ticari alanların yeni projedeki değeri
Sağlıklı bir oran, bu başlıkları içeren yazılı bir fizibiliteyle ortaya çıkar. Sözleşmede nelere dikkat etmeniz gerektiğini kat karşılığı sözleşme rehberimizde ayrıntılı olarak anlattık.
Yeni Binada Nelere Dikkat Edilmeli?
Şirinevler'de yenilenen bir binanın yalnızca deprem açısından güvenli olması yetmez; mahallenin yoğun yaşamına uygun tasarlanması da gerekir. Meydana yakın binalarda gürültü yalıtımı, dükkân girişleri ile konut girişlerinin birbirinden ayrılması, çöp ve servis alanlarının konumu yaşam kalitesini belirleyen ayrıntılardır. Ailelerin ağırlıkta olduğu ara sokaklarda ise çocuk oyun alanı, depolama ve bisiklet park yeri gibi ortak alanlar önem kazanır. Bu ihtiyaçların proje aşamasında maliklerle birlikte değerlendirilmesi ve teknik şartnamede yazılı olarak yer alması, teslimden sonra yaşanabilecek hayal kırıklıklarını önler.
Yaşlı Malikler ve Aile Kararları
Şirinevler'de pek çok binada uzun yıllardır aynı evde oturan, çoğu zaman yaşlı malikler bulunur. Bu maliklerin taşınma kaygısı, kira döneminde nerede oturacakları ve yeni dairenin kaçıncı katta olacağı gibi soruları, teknik konular kadar önemlidir. Tahliye tarihinin yeterli hazırlık süresi bırakması, daire seçiminde asansör ve erişilebilirliğin dikkate alınması ve aile bireylerinin karar sürecine katılması, anlaşmazlıkları azaltır. Mirasçıların bulunduğu dairelerde ise veraset ve intikal işlemlerinin baştan tamamlanması gerekir.
Zemin, Proje ve Sözleşme Güvenceleri
Bölgenin genelinde zemin özelliklerinin parselden parsele değişebildiği bilinir; kesin bilgi zemin etüdüyle elde edilir. Yeni yapı Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği hükümlerine göre projelendirilmeli, inşaat yapı denetim kuruluşu gözetiminde yürütülmelidir. Sözleşme tarafında ise şu güvenceleri arayın:
- Noterde düzenleme şeklinde sözleşme
- Banka teminat mektubu veya kademeli tapu devri
- Daire ve dükkân paylaşım listesi
- Yazılı teslim takvimi ve gecikme için ceza şartı
Komşu bölgeler için Yenibosna kentsel dönüşüm ve Kartaltepe kentsel dönüşüm yazılarımıza, ilçenin genel tablosu için Bahçelievler kentsel dönüşüm yazımıza göz atabilirsiniz.
Mahalledeki bazı binalarda maliklerin bir kısmı dönüşüme hemen sıcak bakarken bir kısmı mevcut düzenini korumak ister. Salt çoğunluk kuralı kararı kolaylaştırsa da, karara katılmayan malikleri ikna etmeye çalışmak, onların kaygılarını dinlemek ve sözleşmede bu kaygılara yanıt veren güvenceler aramak, uzun vadede tüm bina için daha huzurlu bir süreç sağlar.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Şirinevler gibi köklü bir mahallede dönüşüm, bir inşaat projesinden önce bir güven meselesidir. Konut ve dükkân maliklerinin beklentilerini tek tek dinlemeyi, fizibiliteyi açık biçimde paylaşmayı ve sözleşmeyi noter düzenlemesi ile teminatla kurmayı esas alıyoruz. Hizmetlerimiz hakkında bilgi alabilirsiniz.
Binanız için bir ön değerlendirme isterseniz bize ulaşabilir veya 0533 028 54 80 numarasından arayabilirsiniz.
