Ataköy, Bakırköy'ün sahil şeridinde, 1950'lerin sonundan itibaren aşamalar halinde geliştirilen ve Türkiye'nin ilk büyük ölçekli planlı toplu konut yerleşimleri arasında sayılan bir bölgedir. Geniş yeşil alanlar, bloklar arasındaki ferah mesafeler ve kısımlara ayrılmış site düzeni, Ataköy'ü İstanbul'un geri kalanından ayıran özelliklerdir. Ancak bu planlı yapı, bugün Ataköy kentsel dönüşüm gündeminde kendine özgü sorular doğuruyor: Tek bir blok yenilenebilir mi, ortak alanlara ne olur, site yönetimi sürecin neresinde durur? Bu yazıda Ataköy malikleri için bu soruları sade bir dille yanıtlıyoruz.
Ataköy'ün Kısımları ve Yapı Dönemleri
Ataköy bugün Ataköy 1. Kısım, Ataköy 2-5-6. Kısım, Ataköy 3-4-11. Kısım ve Ataköy 7-8-9-10. Kısım olmak üzere dört mahalleye ayrılır. Bu adlandırma, yerleşimin farklı dönemlerde etap etap inşa edildiğinin izini taşır. İlk kısımlar 1950'lerin sonu ile 1960'larda yükselirken, sonraki kısımlar 1970'ler, 1980'ler ve sonrasında tamamlandı.
Bu dönem farkı, dönüşüm açısından önemlidir. İlk etaplardaki bloklar ile daha geç dönemde yapılan bloklar farklı yönetmeliklere ve farklı inşaat tekniklerine göre inşa edildi. Dolayısıyla "Ataköy'deki binalar" diye tek bir genelleme yapmak doğru olmaz. Her bloğun durumu, lisanslı bir kuruluşun yapacağı riskli yapı tespitiyle ayrıca değerlendirilmelidir.
Site Düzeni Dönüşümü Nasıl Etkiler?
Ataköy'de dönüşüm planlayan maliklerin önce yanıtlaması gereken soru, bloklarının hangi parsel ve mülkiyet yapısı içinde yer aldığıdır. Bazı kısımlarda birden fazla blok aynı büyük parsel üzerinde toplu yapı olarak örgütlenmiş olabilir; bazılarında ise bloklar daha bağımsız bir mülkiyet düzenine sahip olabilir. Bu fark şunları belirler:
- Uygulama kararının yalnızca blok malikleriyle mi, yoksa daha geniş bir malik grubuyla mı alınacağı
- Ortak yeşil alan, otopark ve sosyal tesislerin yeni projede nasıl ele alınacağı
- Arsa paylarının hangi büyüklükteki parsel üzerinden hesaplanacağı
- Site yönetim planındaki hükümlerin sürece etkisi
Bu nedenle ilk adım, tapu kayıtlarının ve yönetim planının bir uzman tarafından incelenmesidir. Bu inceleme yapılmadan alınan teklifler, ileride karar sürecinde beklenmedik engellerle karşılaşabilir.
Uzun Yıllardır Oturan Malikler ve Yeni Beklentiler
Ataköy'de maliklerin önemli bir kısmı onlarca yıldır aynı dairede yaşayan ailelerden oluşur. Bu durum, dönüşüm görüşmelerine metrekare hesabının ötesinde bir boyut katar. Yaşlı aile bireyleri için asansör ve basamaksız giriş, kapalı otopark, ısı ve ses yalıtımı ya da depo gibi beklentiler sıkça dile getirilir. Öte yandan bazı malikler mevcut dairelerinin genişliğini ve plan düzenini korumak isterken, yatırım amacıyla daire sahibi olanlar daha küçük ve kiralanabilir birimleri tercih edebilir.
Bu farklı beklentilerin ilk toplantılarda açıkça konuşulması, proje kurgusunun herkesin ihtiyacına yakın biçimde şekillenmesini sağlar. Ayrıca her bloğun mutlaka yeniden yapılması gerektiği varsayımıyla hareket etmemek de önemlidir. Tespit sonucuna ve binanın durumuna göre güçlendirme ya da yeniden yapım seçeneklerinin hangisinin uygun olduğu teknik bir değerlendirmeyle netleşir.
Ataköy Riskli Yapı Tespiti ve Karar Çoğunluğu
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti için malik ya da kanuni temsilcisi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurur. Rapor onaylanınca tapuya şerh düşülür ve maliklere tebligat yapılır; tebliğden itibaren genellikle 15 günlük bir itiraz süresi bulunduğu bilinir.
9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun ile riskli yapılarda uygulama kararı için aranan çoğunluk, hisseleri oranında üçte ikiden salt çoğunluğa indirildi. Çoğunluk kişi sayısına göre değil arsa paylarına göre hesaplanır. Karara katılmayan maliklerin payları rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir. Sürecin tüm adımlarını kentsel dönüşüm süreci rehberimizde sırasıyla bulabilirsiniz.
Ataköy Kat Karşılığı: Yeşil Alan ve Yoğunluk Dengesi
Ataköy'ün en değerli özelliklerinden biri düşük yapı yoğunluğu ve geniş açık alanlarıdır. Bu özellik hem yaşam kalitesini hem de konut değerini belirler. Kat karşılığı görüşmelerinde maliklerin önemli bir kısmı, yeni projede bu ferahlığın korunmasını öncelikli bir beklenti olarak dile getirir. Paylaşım oranı ise şu etkenlere göre şekillenir:
- İmar durumu: Bölgenin planında yer alan emsal, yükseklik ve yapı yaklaşma mesafeleri
- Parsel ve arsa payı: Bloğun hangi parsel üzerinde, hangi payla temsil edildiği
- Manzara ve konum: Deniz ya da marina yönüne bakan cepheler ile iç cepheler arasındaki değer farkı
- Otopark: Açık otoparkların kapalı otoparka dönüştürülmesi ihtiyacı
- Zemin: Sahile yakın bölgelerde temel tasarımını etkileyebilecek koşullar; parselin durumu zemin etüdü ile netleşir
Bakırköy sahil şeridinin büyük ölçüde alüvyon zemin üzerinde bulunduğu bilinir; bu nedenle yeni projelerde temel sisteminin Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esaslarına göre ve etüt sonuçlarına dayanarak tasarlanması büyük önem taşır. Sözleşme güvenceleri için kat karşılığı sözleşme rehberimize göz atabilirsiniz.
Ataköy'de Müteahhit Seçimi: Site Ölçeğinde Düşünmek
Site tipi bir yerleşimde müteahhit seçerken genel kontrol listesinin yanında şu konulara da dikkat etmek gerekir:
- Firmanın çok bloklu ve site tipi projelerde deneyimi var mı?
- Teklif, tapu ve yönetim planı incelenerek mi hazırlandı?
- Ortak alanların yeni projede nasıl planlanacağı yazılı olarak belirtiliyor mu?
- İnşaat süresince komşu blokların ve site yaşamının nasıl korunacağı planlandı mı?
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapılacak; banka teminat mektubu ya da kademeli tapu devri var mı?
- Paylaşım listesi, teslim takvimi ve ceza şartı açıkça yazılı mı?
Ataköy, Marmaray'ın Ataköy istasyonu ve sahil yolu bağlantısıyla güçlü bir ulaşım avantajına sahiptir; kuzeyde ise M1A hattının Ataköy-Şirinevler istasyonu bölgeye yakındır. İnşaat sürecinde site içi trafik, malzeme taşıma ve yaya güvenliği konularının site yönetimiyle birlikte planlanması, diğer bloklarda yaşayan komşular için de önemlidir.
Riskli yapı kapsamında tahliye edilen binalarda malikler ve şartları taşıyan kiracılar kira yardımından yararlanabilir; güncel tutarlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl belirlenir. Dönüşüm kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde muafiyetler de uygulanır.
Ataköy'de kira seviyesinin görece yüksek olduğu düşünüldüğünde, tahliye dönemi için geçici konut arayışına erken başlamak aile bütçesini rahatlatır. Bazı malikler aynı kısım içinde ya da yakın çevrede kalmayı tercih eder; bu da tahliye tarihinin birkaç ay önceden netleştirilmesini daha da önemli hale getirir.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak Ataköy'de süreci blok maliklerinin yanında site yönetimini de dahil ederek planlamayı esas alıyoruz. Önce mülkiyet ve parsel yapısını netleştiriyor, ardından Ataköy'ün ferah dokusunu gözeten gerçekçi bir proje kurgusunu maliklerle birlikte değerlendiriyoruz. Hizmetlerimiz sayfasından çalışma kapsamımızı inceleyebilirsiniz. İlçe genelindeki tablo için Bakırköy kentsel dönüşüm, komşu semt için Yeşilköy kentsel dönüşüm yazılarımızı okuyabilirsiniz.
Bloğunuzun durumunu birlikte değerlendirmek isterseniz ücretsiz ön değerlendirme talebinde bulunabilir ya da 0533 028 54 80 numarasından bize ulaşabilirsiniz.
