Yeşilköy, Bakırköy'ün batısında, Marmara kıyısı ile eski Atatürk Havalimanı arasında kalan, kendine özgü sakinliğini koruyan bir mahalle. Eski adı San Stefano olan, 1878'deki Ayastefanos Antlaşması ile tarih kitaplarına giren bu yerleşim; ahşap köşkleri, bahçeli apartmanları ve ağaçlı sokaklarıyla bilinir. Yeşilköy kentsel dönüşüm gündemi de bu karakterin içinde şekilleniyor. Mahallede yenilenmesi gereken binalar var; ancak yeni yapının çevresiyle uyumu, tescilli komşu yapılar ve havalimanı çevresindeki yapılaşma kuralları gibi başlıklar, kararı yoğun ilçelerden farklı kılıyor. Bu yazıda Yeşilköy'deki maliklerin bilmesi gereken temel konuları sade bir dille özetledik.
Yeşilköy'ün Yapı Dokusu
Mahallede birbirinden farklı üç yapı tipi yan yana bulunur. İlki, geçmişi yüz yılı aşabilen ahşap ve kâgir köşklerdir; bunların bir kısmı tescillidir. İkincisi, büyük ölçüde 1960'lı ve 1980'li yıllar arasında yükselen, üç ile beş kat arasındaki bahçeli apartmanlardır. Üçüncüsü ise son dönemde yenilenmiş ya da yeni yapılmış binalardır. Dönüşüm sorusu en çok ikinci gruptaki apartmanlar için gündeme gelir.
Bu apartmanların bir kısmı, deprem yönetmeliklerinin bugünkü kapsamına ulaşmadığı dönemlerde inşa edildi. Bu durum her binanın riskli olduğu anlamına gelmez; mevcut durumu öğrenmenin yolu yetkili kuruluşça yapılacak tespittir. Sahile yakın konum nedeniyle zemin koşulları da önemlidir. Bakırköy sahil şeridinde alüvyon zeminlerin bulunduğu bilinir; Yeşilköy'de parsel özelinde durum ise ancak zemin etüdü ile netleşir.
Yeşilköy Riskli Yapı Tespiti ve Süreç
Süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürür. Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır; başvuruyu maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi yapabilir. Bina riskli bulunursa tapuya şerh işlenir ve tebligat yapılır. Tespite itiraz süresi genel olarak tebliğden itibaren 15 gün olarak uygulanır.
Ardından malik görüşmeleri, noterde sözleşme, tahliye ve yıkım, zemin etüdü, proje ve ruhsat, yapı denetim gözetiminde inşaat, iskân ve tapu teslimi gelir. Tüm aşamaları kentsel dönüşüm süreci rehberimizde bulabilirsiniz.
Yeşilköy'e Özgü Sınırlar: Tescil, Siluet ve Havalimanı
Yeşilköy'de proje kurgusunu etkileyebilecek başlıklar şunlardır:
- Tescilli komşu yapılar: Parselin yanında tescilli bir köşk varsa, yıkım ve kazı aşamasında bu yapıyı koruyacak önlemler alınmalı ve ilgili koruma kurulu süreçleri gözetilmelidir.
- Havalimanı çevresi: Eski Atatürk Havalimanı'na yakın bölgelerde, havacılık güvenliği gerekçesiyle yapı yüksekliklerine ilişkin sınırlamalar gündeme gelebilir. Parselinizde böyle bir sınırlama olup olmadığı imar durumu belgesiyle netleşir.
- Mahalle karakteri: Plan hükümleri, bahçeli ve az katlı dokunun korunmasına yönelik koşullar içerebilir. Mevcut binadan çok daha yüksek bir yapı yapılabileceği varsayılmamalıdır.
Bu sınırlar, Yeşilköy'de dönüşümün daha çok mevcut ölçeğe yakın, nitelikli bir yenileme olarak düşünülmesini gerektirebilir.
Bahçeler ve Ağaçlar
Mahallenin kimliğini oluşturan unsurlardan biri de bahçelerdeki yaşlı ağaçlardır. Yeni projede bodrum katların ve otoparkın parselin tamamını kaplayacak şekilde tasarlanması, bu ağaçların kaybına yol açabilir. Proje aşamasında hangi ağaçların korunabileceğinin belirlenmesi, gerekli izinlerin önceden araştırılması ve peyzajın tasarımın bir parçası olarak ele alınması, maliklerin yaşam kalitesini doğrudan etkiler. Pek çok malik için yeni binanın, eski binanın sunduğu bahçe ve sokak ilişkisini sürdürmesi en az daire büyüklüğü kadar önemlidir.
Uzun Yıllardır Mahallede Yaşayan Malikler
Yeşilköy'de maliklerin önemli bir kısmı onlarca yıldır aynı binada yaşar. Tahliye ve inşaat süresince geçici olarak başka bir yere taşınmak, özellikle yaşlı malikler için zorlayıcı olabilir. Bu nedenle inşaat süresinin gerçekçi belirlenmesi, taşınma takviminin erkenden paylaşılması ve mümkünse mahalleye yakın geçici konut seçeneklerinin önceden araştırılması önem taşır. Teslim tarihinin ve gecikme halinde uygulanacak ceza şartının sözleşmede açıkça yazılması da bu malikler için ayrı bir güvence anlamına gelir.
Salt Çoğunluk ve Malik Hakları
9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile riskli yapılarda uygulama kararı için aranan çoğunluk, hisseleri oranında üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi. Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
Yeşilköy'de az daireli binalarda maliklerin çoğu uzun yıllardır komşudur ve karar süreci çoğu zaman kişisel ilişkilerle iç içe yürür. Bu nedenle hukuki çoğunluk kadar uzlaşı da önemlidir. Toplantıların yazılı davetle yapılması, kararların tutanağa geçirilmesi ve tekliflerin tüm maliklerle aynı anda paylaşılması, komşuluk ilişkilerini koruyarak ilerlemenin sağlıklı bir yoludur. Yurt dışında ya da başka şehirde yaşayan malikler için vekâletname işlemlerinin erkenden planlanması da süreci hızlandırır. Kentsel dönüşüm kapsamında tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde bazı muafiyetler bulunduğunu, kira yardımı gibi desteklerin güncel tutarlarının ise her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlendiğini de hatırlatalım.
Yeşilköy Kat Karşılığı: Neler Belirleyici?
Yükseklik ve yoğunluk sınırlarının bulunduğu bir mahallede kat karşılığı denklemi, yoğun ilçelerdekinden farklı kurulur. Ek bağımsız bölüm üretme imkânı sınırlı olduğunda, paylaşımın dengesi de buna göre şekillenir. Teklifi belirleyen başlıca etkenler:
- Parselin emsal değeri, kat adedi sınırı ve çekme mesafeleri.
- Denize yakınlık ve manzara.
- Marmaray'ın Yeşilköy istasyonuna erişim ve mahallenin sahil yoluna bağlantısı.
- Yönetmeliğe uygun otopark çözümü; bahçeli parsellerde ağaçların korunması da bu kurguyu etkileyebilir.
- İstanbul Caddesi gibi ticari akslara cepheli parsellerde zemin kat kullanımı.
Bazı binalarda kat karşılığı yerine maliklerin katkı payıyla yürüyen modeller ya da anahtar teslim sözleşmeler daha uygun olabilir. Sözleşme maddeleri için kat karşılığı sözleşme rehberimize bakabilirsiniz.
Müteahhit Seçerken Kontrol Listesi
- Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması.
- Banka teminat mektubu ya da kademeli tapu devri gibi güvencelerin yazılı olması.
- Daire paylaşımı, teslim takvimi ve ceza şartının sözleşmede açıkça yer alması.
- Parsele özel zemin etüdü ve Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esaslarına uygun proje.
- İnşaatın yapı denetim kuruluşu gözetiminde yürütülmesi.
- Tescilli komşu yapılar ve mahalle dokusuyla uyumlu cephe tasarımı.
Bakırköy'ün genel tablosu için Bakırköy kentsel dönüşüm yazımızı, site tipi yapıların öne çıktığı komşu mahalle için Ataköy kentsel dönüşüm yazımızı okuyabilirsiniz.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Derin Yapı İnşaat olarak Yeşilköy gibi karakteri güçlü bir mahallede yenilemenin, mahallenin dokusuna saygı göstererek yapılması gerektiğine inanıyoruz. Parselin plan koşullarını, komşu yapılarla ilişkisini ve maliklerin beklentilerini birlikte değerlendirip gerçekçi seçenekleri açıkça ortaya koyuyoruz. Çalışma alanlarımızı hizmetler sayfamızda bulabilirsiniz.
Binanız için bir ilk değerlendirme yapmak isterseniz ücretsiz ön değerlendirme talebinizi iletebilir ya da 0533 028 54 80 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.
