Gültepe kentsel dönüşüm süreci, İstanbul'da yapı stokunun nasıl oluştuğunu en açık biçimde gösteren örneklerden birine dokunur. Kağıthane'nin Levent ve Büyükdere aksına bakan yamaçlarında kurulan Gültepe, büyük ölçüde yirminci yüzyılın ortalarından itibaren şehre çalışmaya gelen ailelerin kendi imkânlarıyla inşa ettiği evlerden doğdu. Zamanla tek katlı yapıların üzerine katlar eklendi, bahçeler yapılaştı, sokaklar daraldı. Bugün mahallenin bir yüzünde yükselen yeni konut projeleri, diğer yüzünde ise yenilenmeyi bekleyen eski binalar bulunuyor. Bu yazıda, Gültepe'de bir malikin dönüşüm yoluna çıkmadan önce çözmesi gereken konuları, en temelden başlayarak sırayla ele alıyoruz.
İlk Mesele Tapu: Gültepe'de Mülkiyet Yapısını Anlamak
Gecekondu kökenli mahallelerde dönüşümün önündeki ilk engel çoğu zaman teknik değil hukukidir. Gültepe'de pek çok yapı, imar ıslah planları ve sonrasında yapılan düzenlemelerle tapuya kavuşmuş olsa da, parsellerin bir bölümünde mülkiyet hâlâ hisseli tapu biçimindedir. Yani bir parselde birden fazla kişi, belirli oranlarda ortak maliktir; ancak hangi binanın ya da dairenin kime ait olduğu tapuda bağımsız bölüm olarak tanımlanmamış olabilir.
Bu durumda sorulması gereken sorular şunlardır: Parselde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş mu? Fiili kullanım ile tapudaki hisse oranları örtüşüyor mu? Parselde birden fazla yapı varsa bunlar ruhsatlı mı? Bu soruların yanıtı, hem riskli yapı sürecinin nasıl yürüyeceğini hem de kat karşılığı paylaşımının nasıl hesaplanacağını belirler. Bu aşamada tapu kayıtlarının, imar durumu belgesinin ve varsa eski ruhsat ile projelerin bir araya getirilmesi büyük kolaylık sağlar.
Gültepe'nin Yapı Stoku ve Deprem Riski
Mahallede sık görülen yapı tipi, kademeli olarak büyütülmüş, farklı dönemlerde farklı ustaların eliyle kat eklenmiş apartmanlardır. Böyle bir binada alt katlar ile üst katların beton kalitesi ve donatı düzeni birbirinden farklı olabilir. Eğimli arazide, binanın bir cephesinin toprağa gömülü olması da taşıyıcı sistem açısından ayrıca değerlendirilmesi gereken bir durumdur.
Bu özellikler, binanın mutlaka riskli olduğu anlamına gelmez. Ancak gözle yapılan değerlendirmenin yetersiz kalacağını açıkça gösterir. Gültepe'de bir binanın deprem güvenliği hakkındaki tek güvenilir bilgi, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşun yapacağı riskli yapı tespitidir.
Gültepe Riskli Yapı Tespiti ve Resmî Süreç
Tespit başvurusunu malik veya kanuni temsilcisi yapar. Hisseli parsellerde hissedarlardan birinin başvurusu yeterlidir. İnceleme sonucunda bina riskli bulunursa tapuya şerh düşülür ve maliklere tebligat yapılır; tebliğden itibaren genellikle 15 günlük itiraz süresi tanınır. Ardından maliklerin karar alması, müteahhitle anlaşması ve noterde düzenleme şeklinde kat karşılığı sözleşmesi imzalaması gündeme gelir.
Uygulama kararı için aranan çoğunluk, 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun ile arsa payı esasına göre salt çoğunluğa çekildi; önceki düzenlemede bu oran üçte ikiydi. Karara katılmayan hissedarların payları, rayiç değerden az olmamak üzere Bakanlık eliyle açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir. Sürecin bütün aşamalarını kentsel dönüşüm süreci rehberimizde ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.
Tek Parsel mi, Ada Bazlı Dönüşüm mü?
Gültepe'nin dar ve eğimli parsellerinde tek bir binayı yenilemek bazen verimsiz bir sonuç doğurur. Parsel küçük olduğunda otopark çözülemeyebilir, yeni binanın kat planları dar kalabilir ve maliklere düşen alan beklentinin altında kalabilir. Bu nedenle komşu parsellerin birlikte değerlendirildiği ada ya da parsel birleşimi temelli çözümler gündeme gelir.
Birleşik parsellerde daha düzenli bir bina yerleşimi, ortak otopark ve daha fazla açık alan elde etmek mümkün olabilir. Öte yandan malik sayısı arttıkça uzlaşma süresi uzar ve her parselin hukuki durumunun ayrı ayrı netleşmesi gerekir. Hangi modelin daha uygun olduğu, imar planı, parsel geometrisi ve maliklerin hazırlık durumu birlikte değerlendirilerek karar verilmelidir.
Kağıthane Gültepe Kat Karşılığı Müzakeresinde Dikkat Edilecekler
- Hisse oranları ile fiili kullanımın uyumu: Paylaşım, tapudaki arsa payına göre yapılır; fiili kullanım farklıysa bu konunun sözleşme öncesinde açıkça konuşulması gerekir.
- Ruhsatsız kat ve eklentiler: Ruhsatsız eklentilerin değerlemede nasıl ele alınacağı baştan netleşmelidir.
- Eğim ve istinat yapıları: Eğimli parsellerde temel ve istinat duvarı maliyetleri projeye yansır.
- Konum değeri: Levent, Maslak ve Büyükdere aksındaki iş merkezlerine yakınlık, bitmiş konutlara olan talebi destekler.
- Ticari alanlar: Ana yollara bakan parsellerde zemin kat dükkânlarının paylaşımı ayrı değerlendirilir.
Sözleşmede teminat, ceza şartı ve teslim takvimi gibi kritik maddeleri incelemek için kat karşılığı sözleşme rehberimize göz atabilirsiniz.
Gültepe Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı ve Harç Muafiyetleri
Tahliyeden sonra hak sahibi malikler ve şartları taşıyan kiracılar kira yardımına başvurabilir. Güncel tutarlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl belirlenir. Dönüşüm kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde muafiyetler bulunur; hisseli parsellerde yapılacak tapu işlemlerinde bu muafiyetler maliklerin yükünü hafifletir. Yıkım sonrasında zemin etüdü yapılır, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne uygun proje hazırlanır, ruhsat alınır ve inşaat yapı denetim gözetiminde yürütülür.
Kağıthane'nin genel tablosunu görmek için Kağıthane kentsel dönüşüm yazımızı, benzer biçimde gecekondu kökenli bir dokuya sahip başka bir mahalle için Sarıgöl kentsel dönüşüm makalemizi okuyabilirsiniz.
Gültepe'de Müteahhitle Görüşmeden Önce Hazırlık Listesi
Mahallede dönüşüm teklifleri zaman zaman kapıya kadar gelir. Teklifleri sağlıklı karşılaştırabilmek için önce malikler olarak kendi dosyanızı hazırlamanız, ardından her firmaya aynı soruları yöneltmeniz önerilir:
- Güncel tapu kayıtları, imar durumu belgesi ve varsa eski ruhsat ile projeler bir klasörde toplandı mı?
- Hissedarların iletişim bilgileri ve vekâlet durumları belli mi?
- Firma sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde yapmayı kabul ediyor mu?
- Banka teminat mektubu ya da kademeli tapu devri gibi bir güvence teklif ediliyor mu?
- Daire paylaşım listesi, teslim takvimi ve gecikme cezası yazılı olarak sözleşmeye giriyor mu?
- Eğimli parselde zemin etüdü ve istinat çözümleri için hangi yöntem öngörülüyor?
- Firmanın tamamlanmış ve iskânı alınmış projeleri yerinde görülebiliyor mu?
Aynı soru listesiyle alınan teklifler, hem oranları hem de güvenceleri yan yana koyarak değerlendirme imkânı sunar.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Gültepe gibi mülkiyet yapısının karmaşık olduğu mahallelerde Derin Yapı İnşaat olarak işe tapu ve imar dosyasını birlikte okuyarak başlarız. Hangi parselin hangi koşullarda dönüşebileceğini, tek parsel ve birleşik parsel seçeneklerinin maliklere ne kazandıracağını yazılı olarak ortaya koyar, kararı maliklere bırakırız. Sunduğumuz hizmetlerin kapsamını hizmetler sayfamızda görebilirsiniz.
Gültepe'deki binanız veya parseliniz için ilk adımı birlikte atmak isterseniz ücretsiz ön değerlendirme talep edebilir ya da 0533 028 54 80 numarasından bize ulaşabilirsiniz.
