Feriköy kentsel dönüşüm başlığı, Şişli'nin en eski konut mahallelerinden birinde yaşayan aileler için giderek daha sık konuşulan bir konu haline geldi. Bomonti'nin dönüşen sanayi mirası ile Kurtuluş'un yamaçlara tırmanan sokakları arasında kalan Feriköy, uzun yıllar boyunca farklı toplulukların bir arada yaşadığı, mahalle kültürü güçlü bir yerleşim oldu. Bugün bu mahallenin sokaklarında, birkaç kuşaktır aynı ailenin elinde bulunan apartmanlar ile yakın dönemde yükselmiş konut projeleri yan yana duruyor. Bu yazıda, Feriköy'de yaşlanan bir binanın sahibinin dönüşüm yoluna girmeden önce bilmesi gerekenleri, mahallenin kendine özgü koşulları üzerinden anlatıyoruz.
Feriköy'ün Dokusu: Kuşaktan Kuşağa Geçen Apartmanlar
Feriköy'de yapı stokunun önemli bir bölümü, yirminci yüzyılın ortalarından itibaren bahçeli evlerin yerine yapılan, bitişik nizamlı ve görece dar cepheli apartmanlardan oluşur. Eğimli sokaklar nedeniyle birçok binanın bir cephesinde bodrum kat, diğer cephesinde zemin kat seviyesi görülür. Bu tür kot farkları, hem mevcut binanın taşıyıcı sistemini hem de yeni proje tasarımını etkileyen bir unsurdur.
Mahallenin bir başka belirgin özelliği, mülkiyetin kuşaklar boyunca miras yoluyla bölünmüş olmasıdır. Tek bir dairenin birden fazla mirasçı arasında paylaşıldığı, bazı mirasçıların yurt dışında yaşadığı ya da veraset işlemlerinin hiç tamamlanmadığı durumlarla sık karşılaşılır. Dönüşüm sürecine başlamadan önce tapu kayıtlarını güncellemek, ilerleyen aşamalarda yaşanabilecek gecikmeleri büyük ölçüde azaltır.
Tescil Kontrolü İhmal Edilmemeli
Feriköy ve çevresinde, mimari ya da tarihî değeri nedeniyle tescil edilmiş yapılar bulunabilir. Tescilli bir binanın yıkılması söz konusu olamaz; bu yapılar için koruma mevzuatı kapsamında farklı bir süreç işler. Bu nedenle ilk adımlardan biri, binanın ve parselin tescil durumunu belediyeden ve ilgili kurumlardan teyit etmektir.
Feriköy Riskli Yapı Tespiti: Süreç Nasıl Başlar?
Riskli yapı tespiti için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kurum veya kuruluşa başvurulur. Başvuru sahibi malik ya da kanuni temsilcisidir; diğer maliklerin önceden onay vermesi gerekmez. Teknik ekip binadan beton numuneleri alır, donatı durumunu inceler ve sonuçları yönetmelik ölçütlerine göre değerlendirir.
Bina riskli bulunursa tapu kaydına şerh işlenir, maliklere tebligat gönderilir. Tebliğden itibaren genellikle 15 gün içinde itiraz hakkı bulunur. Bu noktadan sonra maliklerin birlikte karar alması, müteahhit seçimi ve sözleşme süreci gündeme gelir. Tüm aşamaları tek bir yerde görmek için kentsel dönüşüm süreci rehberimize başvurabilirsiniz.
Karar Alma: Arsa Payı ve Salt Çoğunluk
Eskiden riskli yapılarda uygulama kararı için arsa paylarının üçte ikisi aranıyordu. 7471 sayılı Kanun'un 9 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlanmasıyla bu eşik, hisseleri oranında salt çoğunluğa indi. Feriköy gibi hisselerin çok parçalı olduğu binalarda bu değişiklik, birkaç ulaşılamayan mirasçı yüzünden yıllarca bekleyen süreçlerin önünü açabilir.
Hesaplamanın kişi sayısına değil arsa payına göre yapıldığını hatırlatmakta fayda var. Karara katılmayan maliklerin payları ise rayiç değerin altında olmamak kaydıyla Bakanlık tarafından açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir. Uzun yıllardır komşu olan aileler arasında bu yola başvurmadan önce, sözleşme taslağının herkesle paylaşıldığı açık toplantılar yapmak çoğu zaman daha sağlıklı sonuç verir.
Şişli Feriköy Kat Karşılığı: Müzakerede Öne Çıkan Konular
Kat karşılığı oranı mahalle adına göre değil, parselin gerçek koşullarına göre belirlenir. Feriköy'de müzakere masasında genellikle şu başlıklar belirleyici olur:
- Parselin eğimi ve kot farkı: Eğimli parsellerde bodrum kat kullanımı, otopark girişi ve temel çözümü maliyeti etkiler.
- İmar durumu: Yürürlükteki planın izin verdiği emsal ve yükseklik, yeni binanın toplam alanını belirler.
- Mevcut daire büyüklükleri: Eski apartmanlardaki geniş daireler, yeni projede eşdeğer alanın nasıl karşılanacağı sorusunu gündeme getirir.
- Ticari birimler: Ana caddelere yakın parsellerde zemin kat dükkânları ayrı değerlendirilir.
- Konum ve çevre değeri: Bomonti çevresindeki yenilenme, Osmanbey'deki metro bağlantısına yakınlık ve şehir merkezine erişim, bitmiş konutun değerini destekleyen etkenlerdir.
Teminat, ceza şartı ve teslim takvimi gibi maddeleri ayrıntılı incelemek isteyenler kat karşılığı sözleşme rehberimizi okuyabilir.
Feriköy Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı ve İnşaat Dönemi
Sözleşmeler imzalandıktan sonra bina boşaltılır ve yıkım gerçekleştirilir. Bu dönemde hak sahibi malikler ile belirli koşulları taşıyan kiracılar kira yardımı için başvurabilir. Güncel tutarlar ve başvuru koşulları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl belirlenir. Dönüşüm kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde muafiyetler de bulunur.
Yıkımın ardından zemin etüdü yapılır, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne uygun proje hazırlanır ve ruhsat alınır. İnşaat yapı denetim firmasının gözetiminde ilerler. Feriköy'ün dar ve eğimli sokaklarında şantiye erişimi, malzeme sevkiyatı ve komşu binaların korunması, iş programında ayrıca ele alınması gereken konulardır.
Feriköy Bina Yenileme Kararında Fırsatlar ve Riskler
Feriköy'ün son yıllardaki en görünür değişimi, Bomonti çevresinde eski fabrika alanlarının yeni kullanımlara açılmasıyla yaşandı. Bu canlanma, mahallede yenilenen konutlara olan ilgiyi artıran bir etken olarak görülebilir. Pazar günleri kurulan antika pazarı, mahalle aralarındaki küçük esnaf ve yürüme mesafesindeki Osmanbey ile Pangaltı aksı, Feriköy'ü yalnızca bir konut bölgesi olmaktan çıkarıp yaşayan bir şehir parçasına dönüştürür.
Riskler tarafında ise üç konu öne çıkar. Birincisi, aynı yapı adasındaki binaların farklı zamanlarda yenilenmesiyle ortaya çıkabilecek ortak duvar ve temel sorunlarıdır. İkincisi, eski apartmanlardaki geniş dairelerin sahiplerinin yeni projede benzer büyüklükte bir daire bekleyişidir; bu beklenti, imar koşullarıyla her zaman örtüşmeyebilir. Üçüncüsü ise mülkiyet karmaşasıdır. Bu üç konu, sözleşme imzalanmadan önce açıkça konuşulduğunda sürecin geri kalanı çok daha öngörülebilir hale gelir. Mümkünse komşu parsellerin malikleriyle de erken aşamada görüşmek, ada ölçeğinde daha verimli bir çözüm fırsatı doğurabilir.
Feriköy'de Müteahhit Seçimi İçin Kısa Kontrol Listesi
- Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması
- Banka teminat mektubu veya kademeli tapu devri gibi güvencelerin tanımlanması
- Daire paylaşım listesinin ve kat planlarının sözleşmeye eklenmesi
- Teslim tarihinin ve gecikme halinde ceza şartının açıkça yazılması
- Firmanın tamamlanmış ve iskânı alınmış projelerinin yerinde incelenmesi
- Eğimli parsel ve bitişik nizam deneyiminin sorulması
Şişli'nin farklı yüzlerini karşılaştırmak isteyenler için iş merkezi karakterli Mecidiyeköy kentsel dönüşüm yazımız ve ilçenin geneline odaklanan Şişli kentsel dönüşüm makalemiz faydalı olabilir.
Derin Yapı'nın Yaklaşımı
Feriköy gibi aile bağlarının ve komşuluk ilişkilerinin güçlü olduğu bir mahallede, Derin Yapı İnşaat olarak öncelikle maliklerin tamamına aynı bilgiyi aynı açıklıkla ulaştırmaya önem veririz. Tapu ve tescil durumunu netleştirmek, gerçekçi bir fizibilite sunmak ve süreci yazılı bir takvimle yürütmek çalışma biçimimizin temelidir. Hizmetlerimizin ayrıntılarını hizmetler sayfamızda bulabilirsiniz.
Feriköy'deki binanız için hangi adımların uygun olduğunu birlikte konuşmak isterseniz ücretsiz ön değerlendirme talep edebilir ya da 0533 028 54 80 numarasından bize ulaşabilirsiniz.
